北京楼市:致业主,房价上涨的应对策略!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。

关于在海淀学区S . H 8 u { n + a的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有x r | x两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于n 3 z q f ( u f我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？

二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方Y i s 3案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都Z V *是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改+ s s = ; l X 3造预计两年内就会动工并完成建设，认: \ m M S g O为奥北别墅r O # K Y区会有一波上` 5 –涨（不知道会不会S , ~？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调M | 9整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值W i v I逻辑，品质较高的次新小区g 4 j V T h Q学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，z g ) ! ~ 3 | 6即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值1 M 1 2 @ $只占10%，安全系数相对高一些，可以参考b K X d P { q星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数k ] l m z相对越高，原本这类房子价o h } e j + Z 6 .值只有10万，但附上名校K 5 E ?价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的0 W H z d s \概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低– % \ _ [ = 7，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小E . Z , H \ 2 t区虽然新但特别乱，不建议买大! u o面积，西屋国际同q , l 2 x A \上，这种盘户型越z 6 `小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。

2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精m % y华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘^ E / 7 r : .涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人% G =喜欢的程度1 q ^ | 8 1 = / z，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！

Q:提问:B a / @ d京总您好，本身是望京人，[ t ~ V但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨h \ _ X & I d h Y幅不大错– @ ! P N e p j过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;

想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢t U r 8 6 k谢百忙之中回答;

A:回答:您好l 7 E % g x _ Q 1,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,E h e 2投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济h + A e l X T增长b e Q – R s O b的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红L O C _ E X盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种V E w是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速; O } v I + =激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才# ? r S ~ H + .能解套,比如通州;v A x q G 6

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应p s 6 9 g ` c敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;

整个北京除了东西海的学区房最贵= o 0 b 5就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产6 : a业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结p C Q v c ! i x合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的j R 4 i U I { n z几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花p c \ | = } V Q .板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨( 8 { K } 6 L势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

2v @ : L b H | @ %、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换} A H 4 ; e * , i望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能\ \ d M \,尤其是20年往后更要注x 8 [ f重房产_ S Y O . ` m的金融属性] k , \ m \ I + k,祝一切顺利;

Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外8 K ( S G发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有G ! W ; L T北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼t w . O z ; & . [内感觉不太好，且该楼盘至2* g y016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢

A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（I G _ 1 r { % _ w2022-2032）;如果北京未来的房价E A | 4 ,3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影y J z d响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;

如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢3 6 X C价，其k 2 \ P Q [ 2 m它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的{ u f资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有[ } Q *必要的，这些盘的涨幅都很差，N / ! Q $ k碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的= K E保利中央公园，上面提到的朝阳公w $ h e ^ 8 j L园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，i & \ ;这个水平无论你是要别墅还是大平层很e , H u b N 1容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问:京总好n 9 4 3 \ f C .，新北京人刚需买房小白，首套首贷，工作在海淀，国家图书馆附近。总预+ f r算470W以内想入手小两居作为上车房，兼顾保值与居住属性，目前有意向石景山和丰台，看了远洋山水、老山东里、鲁谷村、瑞丽江d F 4畔、南珠苑。@ 4 3 m买房作为# c R P ?一项大额投资，很谨慎也很迷茫，求教京总如何选筹？盼复，感谢！

A:回答:您好,首先建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和~ b N . ) G $原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,我比较建议你投住分离,一般2种情况我会建议这种选筹策略，一种是工作的M P F / T区g 4 E J )域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，第二种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是; W y D w 6 : v拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况建议以投资为主扩大选筹范围，刚需第一套应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后你大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二$ k q ^ ]次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，

在你上述所提到的板块比较不错的是丰台丽泽附近,可以r E ) &往v y 1 X e : j r草桥和玉泉营区域淘淘,其次是鲁谷;石景山除了鲁谷其它位置大多没有投资属性,我在星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;石景山很缺乏产业，购买力大部分来自海淀西城的外溢;定位虽然是高端产业转型区域,但实际是一个通勤: a F ^ v / G f E的卫星城，房价之所以有支撑主# Y | !要是能承接住海淀西城的溢出购买力;这种特征的区域只有鲁谷相对稳健一些,你可以重点淘淘远洋山% \ I I水,玉泉营、草桥、鲁谷这些位置7 z H G : T .只要入场价不高,保值增值性都可,可放心购买;如果比较注重中后期的成长性能接受投住分离相比丰台% A y d E X I和石景山朝阳更适合这个价位的布局] C ! ! C,可以看看常营的苹果派,在二手的! y U选盘上建议参考星球精华栏16#b { , h q 9 6 B北京各区2019 C 1 W7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?

A:回答:您好，1、金融街的次新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较高的了，排前三应该没问题，如果说未来Y _ 1 @ ` H : I北京的房价3字头4字头，也只能产生在这种V b g ; ( a N W n区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上）E A ~ [ # 9 s，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情O ; Y v 7 ) p $;

2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位+ . Q F 6 $ z k置距离运河商务中心不远，和运河南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其; | n D R P 2 K @他都还可，这个盘在区域品质还很有优势，如果你买的l ( ^ Z e ? y时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的一G 6 2 e * S = M个区域，每年都有真金白R S W m银的投入，并且很受重视，只是兑现周期长了a – m 8 e { N些，如果有新的投资品现在出货也可，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:老师您好，请问{ c I N k我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房y 3 U H I y 7子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本+ # j刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万# = y C左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以\ 0 # A = s N \吗？谢谢老师～

A:回答:您好,从白| m C | J A 9 1纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区O Z , b ` W Z +域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同v v \ i 9 ( ] r等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综O M m合价值,升级是原k w J ` / K / F )本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可X s p c E g以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

如果你们现有的房子行情不好/ V W o,或者存在不确定性,在附y O g a n 7 L近C ] F B 6换不到大面积满足自住需~ C u p S求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后v * t s再做三次置换,大– p P m 2部分家庭$ 9 3 F , a Q在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果? / \ Z z u k |置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难{ t } ) 9了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建^ ) + u议综合考虑吧,祝顺利!

Q:提问:京总您好！看到Z 9 ; v A e F T您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房H P R A { P I这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，= b T m }二环以外% G 8 b 9 A区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小T r a {三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么+ j U ` 0 , C c一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利* d S 6 F A l N )好的机会。想请您指点迷津，谢谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，K Q g P e S f在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场C 6 + – o K Q 1 N周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会a _ $ Q 1 W w / {上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房l [ – M价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对3 C G n S Q 3 #与策。

2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚@ / = 6府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先– 4 4 9 + / H ? M后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益= } $ 4 9 ! ]分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，9 n $ R J三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街2 _ ` { a m的房子K u ~ + H x | x U出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，+ _ x期望大概什么A r Y u R 5 %位置？祝一切顺利

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策| ~ : L X K 0 * T

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来$ ` V ) j 5五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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07#巧用杠杆，贷款的利用

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