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现在房地产的很多过去的逻辑，都被打破了。
当房地产过去十年的玩法被改变的时候，这些过去的逻辑，都已经过时了。。。
过去房地产的底层逻辑，是存款+杠杆+收入。
这是最核心的支撑。
你说4万亿也好，棚改拆迁也好，都离不开这三个核心。
当4万亿那会的时候，大家当时还是有存款的，因为那个时候，大家连负债都没有，或者说很少。
80后应该都有印象。
在2008年左右，当时网上就流行一个段子，说一个是中国的老人，和一个美国的老人，他们都要买房子，而中国的老人，是眼巴巴攒钱，从30岁攒到60岁，攒够钱了，买了房，人也老了，而美国的老太太，是用贷款，30岁买了房子，60万房贷还完了，房子也享受了，人也老了。
当时这个段子，是各个版本，在全国到处传。
这个段子，也说明了当时的情况，大家都是存款买房，而不是贷款买房。
所以尽管，4万亿一出来，房价一涨，大家靠过去的存款，稍微加点杠杆，也就把房子买了。
后来等到2015年的时候。
那个时候，大家的存款，都已经在4万亿的时候，折腾的差不多了。
后面这次，就只能靠加杠杆了。
因为你没有了存款，你就只能靠拉高杠杆，来撑着房价。
于是，在靠杠杆的加持下，2015年楼市又起来了。
后面，楼市玩不动了，就是因为，杠杆加不起了，存款也没了，就只能靠收入。
但是收入这玩意，真挺难的。
因为现在外面，还是穷人多。
尤其是年轻人，两极分化的太明显，穷的很穷，富的很富。
大家就看2个当下楼市的客观现象。
第一个。
之前楼市火热的时候，2017年那会，当时大家还记不记得，那时新生儿已经少了，而且当时年轻人已经说压力大，买不起房，不结婚等等的，于是就有个专家，说年轻人不结婚，那么对于楼市来说，需求就更高了。
因为年轻人要是结婚，两个人一套房子，如果他们不结婚，那就是1人一套房，这么一来，楼市需求又增加了，房价又要涨了。
但现实是什么。
现实是单身的人，的确变多了，但是需求，却变小了。
这里面的关键因素，就是收入太低，拿高工资的，始终是少数。
大家就想想。
现在各大城市里面，什么样的房子，跌的最惨？
是不是普遍性的，都是那种小户型的房子，跌的最惨。
那如果说，这些单身的年轻人，他们的收入足够的话，他们为什么不去买这种小户型的房子。
他们就1个人，那种大房子买下来也没啥意义。
那这些年轻人不买小房子，关键，就一个原因，没钱，买不起。
第二个。
当下全国大部分城市的房租，还在下跌。
这个比上面那个，更能说明，当下大家的收入情况。
因为房租是刚需，如果说，大家手上有钱，工资不断上涨，房租是不太可能降的。
如果你工资真涨了，你房东第一时间都有可能过来给你涨房租。过去我们这边，有个戏言，就是体制内工资一涨，第一个知道的，不是你媳妇，而你是房东，房东会立马过来跟你说，下个月房租涨了。
那么现在，房租下降了。
只能说明一个问题，大家的收入下降了。
你说那些小城市的房租下降，你还能往小城市人少，房子多，房租下降。
但是大城市的外来人口那么多，房租还下降了，问题就比较明显了。
至于说，有的城市，外来人口开始返乡，这也是因为，大城市里面挣钱太难了。
如果说，能在大城市里面挣到钱，大家还是愿意留下来的。
关键是，大城市挣不到钱了，还要支付房租，那做为外地人，人家就宁愿回老家去了。
就像彭叔之前说的。
就算有房地产税，但只要收入没有增加，房东一样是无法把这个税转嫁到租客身上的。因为房租是收入决定的，不是房东决定的。
当房东涨房租的时候，租客发现自己工资不涨，那么，租房就不会继续租这个房子了，都不挣钱了，还租这个房子干什么，直接回老家了。
这是大部分人的，正常选择。
所以现在房租下降，就说明，收入在下降，大城市的挣钱机会，减少了。
大家把刚需房房价跌的最多，以及，房租下降，叠加在一起看。
就很明显能得出一个结论。
收入减少了。
那么当收入降低的时候。
存款又没了，杠杆又加不上去，你说，房价拿什么上涨？
而且。
彭叔还发现。
现在有一些炒房客，开始抛售自己多余的二手房了。
而且还是那种砸盘的。
因为这些炒房客是2016年之前买的，他们买的时候，房价还没彻底涨起来，他们现在卖，对于他们来说，还是盈利的，只是说，盈利的多和少的区别。
本来小区里面如果没有降价的二手房，那么其他的房东，勉强还能顶得住，但如果说，小区里面有其他的降价二手房，那其他的房东，就不行了。
在市场下行阶段，只要有一个抢跑的，就会引发连锁反应。
彭叔说的再直白一点。
假设你们小区。
现在有套房子，原来是卖400万，现在这个房东，他不玩了，他要把这个房子卖出去，但是现在市场不行，400万房子卖不掉，他只能是降20万，380万往出卖。
这个降幅不过分吧，只降20万。
关键是，他把这套房子卖掉以后。
下一个买房的人，他一查，哎呀，上套同户型的房子，降价了20万，380万卖出去了，那他这次要买同户型的房子，380万都不能买了。
因为买房的人，他要给自己预留未来20万的安全垫，也就是，就算未来房价继续下跌，他也砍了20万下来了。
这个时候，如果说一个房东要往出卖，就要从380万，再降20万，360万往出卖。
因为现在是买方市场，你不降价卖，不迁就买房的人，你卖不出去。。。
这是最大的问题。、
现在不是要给，供小于求的市场，而是一个供大于求的市场，除非你不急着卖，否则你就逃不掉这个，越晚卖，越亏的这个魔咒。
楼市不断的出利好，就是为了减缓这些房东，抛售的速度，也就是本来他们想要抛售，但是呢，看到一个利好，想想还是忍忍，毕竟那也是钱，还是忍忍抛售，这么一来，抛售的人少了，房价跌的就慢了。但是如果没有根本性的逆转，这种趋势就很难变。
国内房价很有误导性，就是很多人看网上消息，感觉小城市房价都要凉凉 ，白菜了，觉得那些小城市没有产业，但实际上，那些小城市房价，跌的反而比大城市要小。
就算是鹤岗那样的城市，人家一样有4000多的改善房小区。
最后。
还是那个核心逻辑。
房子的属性，一个是居住，一个是投资。
居住属性是由当地的工资撑着的，投资属性，是靠杠杆撑着的。
当金融出问题的时候，杠杆越高的地方，房价跌的越惨，因为有产业，不代表，产业能负担的起这个房价。
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