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楼市真的变天了。
以前房涨涨都说，房价涨了，就不可能跌下来了。
楼市不可能倒车接人的，房价只会越来越高。
你如果说现在不买房的话，那么你以后，就不可能买得起房了，错过就没机会了。
但现实还是挺残酷的。
自从大家的工资水平不涨以后，房价涨起来了，又跌下来了。
彭叔已经发现，不止一个城市，正在倒车接人，有的城市房价，倒车接人的程度，有点太猛了。
先给大家说一个倒车接人相对还没那么残酷的城市，大连。
给大家看一下大连楼市的房价变化图。
大家可以看到，大连房价在2020年的时候，高新园区房价是1.9万，而等到了2021年巅峰时期，高新园区房价涨到了2.4万，一平涨了5000元，结果等到现在的时候，大连高新园区房价又成了1.9万。
这对于那些2020年买房的人来说，房价涨起来，又跌回去，就像是做了一场梦一样，而对于那些2021年高位买入的人来说，他们的跌幅，至少是20%以上了，而且，个别小区房价肯定是跌幅超过30%以上了，等于首付都没了。
大连这个倒车接人，还不算是太狠，还有那种倒车接人接过头的地方。
比如说。
一线城市的广州。
大家可以看到。
2021年的时候，广州天河区房价是5.4万，2022年天河区房价是6.5万，2023年天河区房价是5.6万，两年时间，兜兜转转，就涨了2000。
这还算是好的。
广州黄浦区的房价才惨，这是彭叔说倒车倒狠了的地方。
2021年广州黄埔区房价是3.1万，2022年黄埔区房价是3.3万，2023年黄埔区房价是2.8万，这个倒车还是挺猛的，直接倒到墙上去了。
这还是一线城市。
并且，现在广州楼市10月成交量上涨，彭叔发现是靠降价卖房换来的，不是什么涨价卖房子换来的。
也就是说。
对于那些广州房东来说，现在变现，赶紧把房价涨幅变成现金，拿到口袋里面，才是正事。
什么期待广州房价大涨，那是扯淡，忽悠接盘侠的话。
现在广州房东只想把房子卖出去。
这里面。
有的人会好奇，那些房东，买入的价格那么低，为什么他们也会参与到降价卖房里面。
根据彭叔的观察，这种买的早，但依旧参与了抛售的房东，他们有一个共同的特性，就是房价上涨了，他们的收入并没有太大的上涨。
就比如说。
一个广州土著，家里面有可能有3套房子，他的房子，每套市值300万，共计900万市值，而他呢，一年挣10万的工资。
这个时候，房价跌5%，就是45万没了，你说一个一年挣10万的人，看到一年自己什么都没干，就没了45万，他心里面是什么感觉？虽然说，他买的时候，很低，但是很少有人，会以自己买入的价格，来衡量的。你房子10万的时候买的，现在房子100万，然后在你心里面，你是觉得自己有10万的资产，还是100万的资产？
大部分人都会以最后的这个，最高的这个市值当成是自己的资产。然后对于这些房价上涨，而收入不涨的人来说，他们心里面还挺慌的。
所以在看到房价下跌以后，他们就坐不住。
而且他们的房子，也的确是过剩了，至少有1、2套闲置房，对于他来说，这2套房子就是收租的，现在租金这么低，房价跌的这么快，还不如赶紧变现，或者换成一套品质房。
在这种思维下，很多广州房东，自己也在砸盘。
这么下来，广州楼市在放开认房不认贷外加郊区限购以后，成交量增加了，但是房价却跌了。
现在楼市，是不是挺残酷的？
上面这些城市，有普通二线城市大连，也有一线城市广州，都是倒车接人，不过，倒车接人还没那么惨，惨的是那些高位接盘的人。你说在房价高点的时候买入，心里面得多难受。
而且。
对于这些买贵的人来说。
你让他们以后回本，都挺难的。
就比如说。
那个在大连高新园区2.4万买入的人，现在跌到1.9万，就算未来房价普涨30%，他都回本不了。因为1.9万涨30%，也才是2.47万，他连成本都覆盖不了，更别说挣钱了。
上面这些城市，房价跌的还不算最惨。
现在全国房价，根据彭叔观察，跌的最惨的，是江浙等，那些发达省的地级市。
那真的跌起来，跌的连他妈都不认识他。
彭叔之前就说过，这次一二线城市限购放开，最利空的，就是这些房价很高的小城市，对于那种房价4000到6000，人家是无所谓的，你一二线放开不放开的，他都买不起，也不存在置换之类的，太穷了。真的是只要你够穷，谁都割不了你，那些房价低的小城市，就是这个逻辑，他房价足够低，你割不了他。
彭叔给大家看一个跌的还算差不多的，徐州新城区，也就是徐州房价最高的地方，苏北的龙头老大。
大家看看。
2021年巅峰的时候，这个小区118平的，能卖到296万，后面等到了今年的时候，就已经只有197万了，而且大家还能看到，房价是越来越低的。
今年3月份，还能卖到219万，比巅峰大概跌了不到80万，今年小阳春完了，5月再卖，就只有197万了，而等到现在，也就是11月，小区里面的同户型挂牌价，就只有188万了，这肯定能谈价的，大家就看上面的那些二手房，上一套是215万，砍到了197万，这套188万，保守估计，175万应该没问题。
所以这个小区的118平的房子，跌幅已经超过了100万，幅度超过了30%以上，妥妥的首付都没了。
房价上涨的时候，很多人那个时候，脑子都晕的。他们也不想想，徐州只是苏北的龙头，放到全国，也只是一个强三线城市的水平，凭什么徐州的新城区房价能涨到2.5万一平，明显有问题的。
结果现在就跌成这样了。
这还不算惨的。
还有更惨的。
像是这个盐城的房子，盐城也是江苏的地级市，靠近南通，当年炒作的概念是上海的后花园。
这是盐城中南的二手房，大家可以看到，在2021年巅峰的时候，盐城这套89平的房子是170万，结果现在，已经是88万了，再差3万，就跌了50%，刚好腰斩了。
这跌幅，是不是很残酷？
大家想想，在2021年上半年的时候，凭什么这些人，在房价涨到2万一平的时候，还敢继续买入呢？他们哪来的自信呢？
之前环京房价跌的那么惨，大家都忘了吗？
所以彭叔说，韭菜的记忆，只有7秒，不记吃，也不记打，时间一过，就忘了。
2021年到2023年这波房价下跌，从跌幅上来看，已经算是比较大了。只是说，大家眼里面只有那些豪宅，或者说改善房，对于这些刚需房， 或者说老破小不在乎，实际上这些地方，房价跌的挺惨的。
大家也不用担心什么房价跌了，就有人不要房子了。
上面这些房价下跌的例子，已经很好的证明了。
就算房价跌50%，都不说跌20%了，事实摆在面前，跌50%，还是没啥人断供。
因为国人的性格，还是以家庭为主，比较负责。除非那种无父无母无爱人也无孩子无朋友的人，或者炒房客，就这两种，正常的人，都不会不要房子的。
他不要房子，债务还是背在他身上的，就以这个盐城的房子来说，房子假设高位买入，170万，首付51万，贷款149万，现在房子只值88万了，你把房子法拍了，你还欠银行几十万呢，这几十万你不还，你就是老赖，但凡你身上只要有点钱，银行就要扣走，但是你如果不断供，就这么一直还着贷款，也就这样过了，如果早点把贷款还完，也就等于是亏了82万，虽然也惨，但好歹还有希望，不还，房子法拍，希望都没了。
彭叔一直说，现在的楼市，投资买房的风险，不亚于股市。
以前是有时代的红利，让房地产成为了一个，低风险，高回报的投资项目。
现在时代红利没了，房地产的高风险就来了。
回报有可能高，也有可能不高，就和股市一样了，而且一但输了，房子也挺惨的。
以前大家都说，房价跌了，好歹还有房子，股市跌了，什么都没了。
但实际上你想想。
如果你是贷款买房的人，上面那套盐城的房子，房价跌了以后，你想要这套房子吗？
房子的回报高，是原于杠杆，你没有杠杆，那自然，跌了那么多，房子也还在，但你如果不用杠杆，你哪来的高回报，房租收益一年就那么点。。。
而且股市跌了，只要你没加杠杆，这个公司没有退市，你手上的股份又没变。
往后挣钱越来越难了。
亏钱越来越容易了。
年龄大了，最好就是苟着。
不求挣钱，但求不亏。
通胀是会让你的钱不值钱，但是抗通胀有可能会让你的钱灰飞烟灭。
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