7家开发商竞逐,241轮较量,溢价率53.1%,济南土地拍卖出现了2018年以来土地竞价轮次最高纪录。
时隔6年,“价高者得”土地拍卖再次回归,济南迎来多宗土地激烈竞价。10月30日,济南出让土地共11宗,其中居住用地10宗,工业用地1宗,总成交面积29.6万平方米,总成交额41.5亿元。
雪山A1地块、凤凰路住宅组团地块和彩石地块三组地块引来了多家房企争抢,同时掀起激烈竞价。凤凰路住宅组团地块竞价241轮,由中电建溢价率53.1%摘得;彩石地块竞价236轮,由保盛溢价率50.17%摘得;雪山A1地块竞价49轮,由中海溢价率6.38%摘得。
“之所以受关注,主要因为这是济南解除土拍最高限价之后的第一场土地拍卖。11宗土地,7宗底价成交,4宗溢价成交,最高溢价率53%,说明济南楼市冷热不均,溢价土拍只存在于济南东部热点板块。”卓易数据济南公司总经理李滨表示,其实这次溢价率没有很夸张,虽然竞价轮次200多次,感觉很抢手,实际上是因为每次加价幅度只有100万元,这次土地拍卖算不温不火。
IPG中国区首席经济学家柏文喜则表示,此次土地拍卖结果,可以看出中电建、保盛和中海等企业都展现出了强烈的竞购意愿,并且成功拿下了土地,这表明市场对济南房地产市场的信心仍然很强,也说明了这些企业对未来房地产市场的看好。
对于企业拿地后的规划情况,记者分别致电致函中电建、宝盛以及中海,截至发稿未收到回电和采访回复。
热点地块竞争激烈
这是济南取消最高限价及竞品质拍地条件后的首场土地拍卖。
据克而瑞济南数据显示,拍出轮次最多的当属凤凰北路以西、商贸城路以南住宅组团地块,企业参与热度最高,竞拍阶段引来中海、华润、保利置业、建发、中电建和海信、瑞马共7家企业的角逐,最终经过241轮较量,被中电建以69486万元的价格收入囊中,楼面价9626元/平方米,溢价率53.1%。
其次是彩石片区旅游路以北、蟠龙路以西ECS05-1地块,吸引了中海、绿城、中电建、鑫都、保盛等5家企业报名,经过236轮较量后,被保盛集团以70642万元的价格斩获,楼面价10362元/平方米,溢价率50.17%。
雪山二期剩余A-1地块也引来了中海、绿城两家房企的争抢,最终经过49轮较量,被中海以79985万元的价格摘得,楼面价6915元/平方米,溢价率6.38%。
“这批次供地溢价率看起来很高,但总体来看还没有到特别‘疯狂’的程度。”一位济南房企从业人士表示,多数房企都经历过实施限高政策前土地市场过热的时候,现在都处于比较理智的状态。恢复价高者得有利于特别核心地段、适合做改善素质的土地恢复正常价值,更加考验房企打造产品能力和对土地质素的理解。
实际上,今年10月上旬,济南市首次试行触发最高限价后现场摇号的土地拍卖规则,即有地块经123轮竞价后摇号成交,随即济南市自然资源与规划局发布公告,对即将竞拍的两批土地的竞买规则做出调整。这两批土地,已经在此前的9月15日、9月20日发布出让公告。
对于公告中提及的竞买规则做了调整并没有明确说明,仅表示“详见挂牌文件”。翻阅新公布的挂牌文件与此前挂牌文件对比发现:从“本次公告出让城镇住宅用地设立最高限价”改为了“按照价高者得原则确定竞得人”。
这意味着最高限价和现场摇号规则都退出了土地拍卖市场。
“按照新公布的挂牌文件,土地竞拍不再与最高限价挂钩,而是采用‘价高者得原则’,这意味着开发商可根据市场需求和自身情况来决定报价,充分发挥市场机制的资源配置作用。”柏文喜表示,同时取消限价可增加土地市场的活跃度,促进竞争和创新,提高土地利用效率。
今年以来,济南市住宅用地供应量偏少且供地较晚,整体供地质量也较为一般,使得当地土地市场尚未被完全激活,拿地企业仍以当地国资背景企业为主。
今年4月底,济南市首批次12宗土地全部底价成交,其中9宗为商业地块,3宗为住宅用地;6月底,8宗宅地出让略显起色,多宗地溢价成交,热门地块也迎来多家房企“抢地”,最终8宗宅地溢价成交5宗,底价成交2宗,终止出让1宗;7月中旬,8宗土地再次全部底价成交。
“从近两年供地情况来看,济南供地有一个特征,上半年基本不供地,下半年则是基本每月都会供地,某种程度上来说,越往后土地质素可能越好。”李滨表示,这一批次的供地从数量、质素来看相较于前三季度的供地是有比较明显的提升,这批次的地块都是改善型,数量较多,位置都有参考物可以借鉴,有成熟的客户做出判断。
未来济南东部主城的产品还是做改善有溢价机会,所以本次土地拍卖东部 低密两大改善属性的用地依旧受到房企的青睐,传统刚需被摒弃只能被动外溢到更东部的板块。
一位济南楼市观察者也表示,由于济南近两年土地成交有限,核心区优质土地被各开发商疯抢,土地价格已经恢复至2018年的水平。而非核心区或者有硬伤的土地将逐步无人问津,土地市场将持续分化。
李滨进一步分析,从今年土地供应计划来看,后面大概率也没有特别优质的地块,这波供地也可能是今年最高峰。
最高限价政策施行6年落幕
济南土地市场的“史上最严调控”政策还要追溯至2017年,在当年的长清、章丘土地拍卖中,土地溢价率居高不下,一度最高达401%。
为引导企业理性拍地,降低溢价率,2017年8月,唐冶土地拍卖中“最高限价”政策首次落地。政策规定,在达到最高限价后启用三种方式,当时挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。
政策从2017年8月落地到当年年底,先后有15宗住宅用地“熔断”,仅2017年“8·4唐冶土地拍卖”和“8·11汉峪土地拍卖”,就有12宗地(组团)“熔断”。
2018年成为济南土地市场的一道分水岭,企业拍地开始冷静下来,全年只有1次“熔断”。
2021年在“两集中”供地、“三道红线”降杠杆后,土地市场趋冷,底价成交成为主流,全年未有1宗住宅土地“熔断”;2022年土地市场呈现“局部小热、整体大冷”的特点,全年只有2宗住宅用地“熔断”;进入2023年,受楼市“小阳春”带动,6月先后有3宗住宅用地“熔断”,楼市全面松绑后,10月围子山地块再次“熔断”。
据统计,从前后6年时间来看,济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”。
回顾济南土地限价历史,可以分为三个阶段:第一个阶段开发商竞买安置房、储备性公有房阶段,从2017年到2021年年中,该期间开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米;
第二阶段“限地价竞建筑品质和建设进度”,从2021年四季度到2023年上半年;
第三阶段“摇号拼手气”,从2023年8月29日至2023年10月9日。
这一路,济南土地拍卖市场从取消唯一土地熟化人制度到价高者得,到控溢价率的安置房,再到昙花一现的预选和摇号,现如今又回到最初的起点。参拍者也由国有企业、私营民企的百花齐放变成了现在的央企国企平台一枝独秀。
而最高限价政策的取消,与土地财政也有着千丝万缕的关系。
土地出让收入一向在地方政府收入中占据不小的份额。
近年来房地产市场萎靡不振,开发商拿地热情减弱,很多城市卖地都靠城投公司“兜底”。
2022年8月份,济南市第二批集中供地,拿地的多数是各区县城投公司;2023年7月供地中,济南城投以底价18.5亿元拿下其他开发商无人问津的济钢片区5宗土地。
数据显示,2022年济南市一般公共预算收入1001亿元,政府性基金收入547亿元,同比近乎腰斩。由于政府性基金收入锐减,济南2022年的土地财政依赖度下滑明显,不到40%,而2020年和2021年分别为48%和51%。
进一步看济南的房地产市场,近两年房价窄幅波动,2023年新房成交明显回升。2021年以来,济南二手房价格整体波动,但基本处于15000~17000元/平方米。济南在年初放开限购政策,市场活跃度明显回升,上半年成交面积和金额都处于近几年高位,有望对土地出让金额形成一定支撑。
“济南此次土地拍卖某种程度上来讲,释放的信号意义具有全国标杆性,土地市场起来了说明市场是有需求的。制度方面,市场归市场,保障归保障,现在住房制度在改革,土地竞拍规则在改革,‘价高者得’规则的重现,也是市场化的方向。同时也有助于做一些高品质和保障房企的盈利空间,盈利空间对房企影响还是很大。”易居研究院研究总监严跃进表示。
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