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这个周末，北京楼市最引人注目的成交，是属于海淀万柳学区房的。
蜂鸟家园50平米的开间，中关村三小学区房，最高点卖过1028万，昨天成交价格是：
617万！
不到三年时间打了6折！
01
蜂鸟的一居，只是学区占坑房而已，为什么引起这么多的关注呢？
原因在于它刺破了中关村三小学区房的底价，标志着
海淀顶级学区房跌回4年前。
从19年到21年到23年，蜂鸟50平一居的过山车走势是：
590万 -> 1028万 -> 617万。
19.1.1政策发布之后，蜂鸟房价小幅下跌；一居占坑房基本跌到了600万左右。
但在19.1.1开始实施，当年入学招生结果发布之后，大家发现海淀“多校”基本跟单校划片没啥区别，海淀学区房重新开始上涨之路。
直到2021年上半年，海淀学区房创出历史新高，当时蜂鸟的一居占坑房基本在950-1000万区间，最高1028万。
时隔两年多，如今蜂鸟家园的房价基本跌回2019年，房价坐了一轮大大的过山车，只是那些在顶峰买入的家庭就要品尝房价缩水贬值的苦果了。
这跟半年前，《德胜学区房跌回五年前》是一回事，都是曾经的热门学区房，时间有先后，但殊途同归。
德胜21年成交价有18万+的，现在仅需10万出头。
02
打败学区房的，其实主要不是教委的“多校划片”，人口出生率的断崖下跌才是釜底抽薪更本质的原因。
请看记者11月份采访海淀妇幼医院的新闻。
“上个月是我们建院以来分娩量最少的一个月，才200多个。”记者采访时，海淀区妇幼保健院产房护士长王亚男正在检查待产室产妇的情况，“在以前分娩量大的年份，一年能生1万多个。”
当然，这两个月受到疫情爆发的影响，肯定是分娩量偏低的，不过事实上北京所有的妇幼医院分娩量，从2016年开始，每年都在下降。
孩子都没了，还要个什么学区房？
两年前我们一直就说，旗帜鲜明的继续看空德胜和绝大部分老破小学区房。
学区房面临双重基本面的问题，一是入学孩子数量未来几年大幅减少，二是政策面推行教育公平化，这两点必然会导致学区房估值下降，学区房是确定性负阿尔法的。
基本面+估值都下降，就是典型的戴维斯双杀。
今年是京籍幼升小人数最多的一年，高达17.1万，历史高峰，但之后的入学人数将一路暴跌。
03
北京K12教育正在进行新一轮教改，极有可能深刻的改变学区房。
中考小四门取消，只是新一轮教改的开始，未来的方向是从应试教学回归素养教学。是不是听起来似曾相识？
北京市教委主任李奕说，探索以减量发展范式提升育人质量，有3句非常重要的话：
- 北京高中升学将逐渐减少单纯以考分升学的人数比例，增加升学渠道。
- 鼓励高中教育集团建立连续培养机制；
- “宽赛道，新出口”将支撑学生从凭分入学转变为凭兴趣、凭特长入学。学生愿意在本校直升可以，愿意参加考试，适度跨校、跨集团升学也可以。
过去大家说，考试是最公平的选拔赛，因此大家都去抢学区房和卷辅导班。
现在多渠道入学、特长生又回来了，未来很可能不用中考，就能名校了。如何保证教育公平、防止拼爹，又是值得关注的问题了。
如此改变方向，除了解决当前教育的负面问题之外，根本原因还是孩子少了，不需要像之前那么卷了。
这些年教育集团都在大力扩张，尤其是在郊区大量建立分校，只要集团校的规模足够大，那么无需“点招”也能筛选足够多的优秀孩子，保证本校最终的高考升学率。
那么以后集团校直升，会不会让名校集团的郊区分校变“学区房”呢？这样还能拉动郊区卖房和卖地。
这是不是新一轮教改的“阳谋”呢？
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