北京楼市：这种硬伤房，即使价格低也不能考虑！-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

1、提问：京爷您好，请教一下。现在手里有一套位于朝阳区十里堡地铁站八里庄南里的刚需上车房，19年买的时候 300多万。观察下来，近几年的房价一直没有涨，房贷预计明年还完。因为工作在国贸，所以通勤上比较方便。现在有一个情况是，孩子明年出生，未来想置换成东城或朝阳的学区房，您觉得提前多久准备学区房合适？需要尽快出手手里的房子么？学区政策未来五年还会有大的变化么？北京认房不认贷的政策会延续5年以上么？

回答：你好，你手头的房子属于平庸资产，其实可以去置换掉的，现在就可以考虑出手，看看有没有周期短的。这里面考量的是，你手头钱到手了，未来有一些机会就能抓住。至于是否买学区房，我倒是觉得都可以。理论上来说，你可以考虑先买一个居住+升值性都不错的次新，至少不会受学区政策影响，到时候要学区了，提前一年买都可以，毕竟您小孩上学还久着呢。北京认房不认贷的政策会延续5年以上么？不好说，只有北京房价大涨的情况下估计才会取消，目前来看，短期似乎不大现实。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷好，请问玺萌公馆和首开璞瑅（或者璞瑅公馆），从居住和长远投资价值综合考虑，哪个更好一点？谢谢！

回答：你好，从小区来说，这两个小区品质、环境都没问题，居住体验是可以的。从表现来看，也能在大盘水平的样子，不过因为毕竟在丰台，所以天花板低了一些，纯投资倒是一般，除非能捡漏。相对来说，玺萌公馆板块好一些，稍微有一点点优势，但优势不大。当下纯投资，应该考虑在热点区域去捡漏，特别是挂牌量大的板块中存在不少捡漏机会。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

3、提问：京爷，预算800-900，已经有广外老破小用来娃以后上学，想买一套附近改善房。看了最近的蓝调和金泰，还有稍远的保利百合和益丰苑。保利百合小区环境好，益丰苑户型好得房率高，但问题都是距离远、周围配套差、附近好多新房，后续新房可以交易的话可能次新小区价格会下跌。您觉得这几个小区选哪个更合适呢？

回答: 你好，其实这几个次新房都不错，居住属性和升值性都很好，能跑赢大盘。相对来说，保利百合表现最好，因为保利的盘，环境、管理都还行，关注度也最高。然后是蓝调和金泰，毕竟也是次新商品房。而益丰苑虽然也非常不错，但跟商品房还是有些细微的差距。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

4、提问：请问新北苑的中国铁建国际城怎么样？看到网上好多说有隔音和回迁邻居的问题，看中2号楼一个三层的南向大一居，值得入手么？隔音还有具体居住体验如何呢？

回答：你好，新北苑的中国铁建国际城综合价值还是不错的，因为在新北苑这个优质板块，而且位置不错，靠近地铁，同时价格相对合适，因此是很多人的置业热门，升值性也很突出。当然，单纯从小区品质来说，在北苑不算好，隔音问题确实有人诟病。另外，说实话，未来短期内，新北苑供应大，有下行压力，所以必须要有很高的性价比才行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：1200-1400预算。8号线沿线或即将开的12号线沿线。不要离城里太远。想买居住品质舒适的，人车分流，长期增值好的。麻烦帮忙比较融域嘉园、世华龙樾二期的一层下跃。不需要学区，但感觉升值上海确实比朝阳升值强劲很多，不知是否还有别的选择谢谢

回答：你好，融域嘉园产品其实还不错，表现也还行，但不够突出，根本原因是在地处朝阳，而且不是标杆。世华龙樾最大的优势在于海淀、附近标杆。不过说实话，一层下跃确实也是个硬伤。你还可以考虑的是莱圳家园，品质比世华龙樾弱一些，但管理、小区稀缺性完全没问题。其他选择其实很少，12号线的丽都壹号倒也可以考虑，看你喜不喜欢周围的感觉了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

欢迎提问，内部资料：

《京爷北京买房十大顶级思维》

大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》

《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》

二手房买房技巧篇

《二手房看房技巧大全》

《二手房砍价技巧大全》

《这些二手房跑赢大盘》

《绕过中介、自行成交全套资料与避险指南》

《淘笋(捡漏)技巧与攻略》