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近期,全国各地房地产市场出现一些好转的迹象,楼市有企稳回升的趋势。
不过,由于长期处于“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式下,我国房地产企业的高风险状态仍不容忽视。
住建部部长倪虹近日表示,下一步,将用“抓两头、带中间”的方法,以“精) c U h准拆弹”的方式化解风险。
何为“精准拆弹”?如何化解楼市风险( p H b W M,避免暴雷?
乍暖还寒?
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘N W l f x O y $ j书长赵秀池告诉中s $ G j O i C国新闻周刊,房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业,关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存,进m g V | Y / / Q L而影响到国民经济增长。房地产业的困境会导致一系列连锁反应,开发商不能按时交楼,会引发“断供潮”;“断供潮”会导致银行贷款不能按时收回,进而引发银行a G F倒闭,甚至出现金融危机、经济危机。
隐患较多
当前,房企债务危机依然高悬。
3月3日,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在新闻发布会上表示,= s E“从2021年下半年以来,以恒大为代表的部分房地产企业由于长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营,患上了严重的‘高血压’,资产负债表持续处于高风险状\ E Z a w _态,最终不可持续出现风险。我们比喻,从‘高血压’变成‘中风’。
潘功胜表示,加上房地产市场中长期需求中枢水平下移,以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大,多重因素的叠加放大了房地产市场风险的外溢性。
植信投资研究院资深研究员马泓告: V f m W Y : F诉中国新闻周刊,当前房地产市场风险隐患较多,2023年预计房企收入8 y ^ ( F ( # w 3增速或将进一步放缓,叠加房企部分展期债务再度到期0 { S 0,部分中小房企仍有可能继续面临经营亏损和g } e X G Z & 6 t债务违约问题。
在答复严重亏损的问询函时,蓝光发展回应称,d 7 #2022年度,虽然支持房地产行业的政策陆续出台,但政策落地以及向市场的传导需要一定时间,( c C P项目所处多个区域的房地产市场仍在持续承压,茂名、新乡、达州、昆明等城市甚至出现量价齐跌的情形,亏损压力较大。
赵秀池向中国新闻V k A 1周刊表示,目前中国房地产业的风险体现在开发商融资较难,部分开发商资金链断裂,不能按时交付房屋,由此出现部分购房者“断供”5 p x d 1;购房者受制于过严的限购限贷政策,购房需求不能释放;由于限价导致房价市场信号失灵,不能反映w v x q G市场的供求关系,出现新房与二手房房价倒挂;部分长租房、商办类、100%开发商自持的项目不能实现良性循环等。
“精准拆弹”
“要想办法让房地产市场回暖,通过市场回暖提振市场主体的信心”,赵秀池认为,楼市当前的困境既有疫情影响,也~ W H T C :有过严政策的影响。要化解楼市风险,需要从供求两个方面给予相关政策的支持,调整过时的房地q p z产调控政策,处理好租赁市场和产权房市场的关系,市场与保障的关系。
她建议,对开发商而言,尤其要加大楼市低成本融资的支持力度,从贷款、* g % n r W V U U债券、股权、基金等多渠道给予融资支持。对购^ = @ / L [房人而言,各城市应因城施策,{ w R F s 1 8根据人口和人才政策,适当调整过时的限购、限贷政策;住房消费贷款的首付款、利率应进一步1 8 2 E降低,个人房贷利率应该低于中小微企业利率。贷7 } \ l } $款要认房不认) T D贷,并动态调整普通住房标准。
另外,还需要思考的是,商品? . 0 H ; 8 P T房市场和保障房市场的关系要处理好,限价不应该运用于商品房市场;允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房,也应该允许没有盈利模式的100%开发商自持的长租公寓转为共有产权住房。
倪虹表示,下一步,将用“抓两头、带中间”的方法,以“精准拆弹”的方式化解风险。“一[ H R i ] ) o }头”是抓优质房企,一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企,改善他们的资产负债状况,满足他们合理的融资需求;另“一头”是抓出险的房企,一方面帮助他们能够自救,另一方面严格依法依规处置,绝不让损害群众利益的行为b ^ d蒙混过关,要让他们付出应有代价。
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