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1、最近京爷发现一个可怕现象：很多人都在看房，还很想捡漏，但非常多非常多的人面临一个问题是，手头的房子没有卖出去。在这种情况下，只有卖了手头的房子才能考虑捡漏，不然也是白费力气。在我看来，如果你手头的房子总价不高，而且还带有一些缺陷，或者本来就不好卖，未来要置换到优质房产中，那是可以考虑降价出手的，这样才能抓住你要置换的捡漏房。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：京爷您好，目前在海淀区沄沄国际小区有一套房子，目前市值1200W左右，家庭唯一房产，是七一小学学区房。由于房型不太好，目前想在海淀周边置换一套，现在看过的房子主要集中在田村地块儿，看了乐府江南小区比较中意，但是140平左右三居得1500W+，目前手里有300W现金，我这个以大换小的改善房型的置换值不值？如果置换，总价1500以内的房子还有什么推荐？孩子现在小学四年级，在海淀实验小学，学区不是第一考虑因素。如果不置换，我拿300W现金加贷款200-300左右再投资一套房产会不会更好？家庭年收入70W左右，如果再买一套投资，希望推荐几个楼盘，谢谢！现在就是俩方案，1.置换一套距离海淀实验小学不算远的三居，把现有房子卖掉再添3-400。2.用手里的现金贷款再投资一套小房子，求推荐楼盘。
哪种方案比较理想？我怕置换之后升值空间也不大。
回答：你好，单纯从升值性角度来说，乐府江南还不错，属于跑赢北京大盘的类型，当然在海淀不算突出，跟沄沄国际比的话，没有太大的区别。不过乐府江南算是个居住体验不错，学区溢价不高的小区，所以你置换的话，还是不错的选择，毕竟升值还不错，而且比较稳健，不太会受学区政策的影响。如果是1500万总预算，那比较难买到很优质的，我建议还可以稍微加点儿杠杆，买西钓鱼台嘉园、颐慧佳园B区，总体上稍微优质一些，升值性也很突出。当然，你要是想投资一个小房子倒也不是不可以，从升值性上来说，是没问题的。500-600万，如果想要买个投资属性好的，可以看看清河的一居室，或者亦庄的地铁盘，比如经开壹中心之类的，不过现在需要看看有没有漏可以捡。总体来看，我个人比较偏向于第一种方案，因为居住环境好，而且升值性很稳健，多方面都能兼顾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，首付300，贷300（总预算约600），sfsd，没有小孩上学和居住的刚需，纯投资，买来可能先以租养贷，5年左右就可以考虑置换了，最近中介给我推荐了两个：一个是朝青版块，有很多小区，想问问您如果买这里我这个预算买哪里、多大面积的比较好；另一个是王四营保利锦上二期的限价房，这个我确实不太了解，请问哪个更满足我的需求，或者有没有更合适的小区推荐。
回答：你好，如果想以租养贷，那二手房自然是比较适合一些，新房则需要一定的交房周期。从升值性角度来说，朝青的房子表现比王四营还是好一些，前者能明显超过大盘，后者应该在大盘水平左右，适合自住+保值。你可以重点看看国美第一城、青年汇，表现挺好，或者看看兴隆家园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：公房房龄通常偏老，交易之后变成商品房，与周围其他商品房相比没有优势，会产生折价吗？折价比例大概多少？
回答：公房的价值在于多贷款，如果是二套，或者需要买大点儿的房子，那这种房子还是比较有性价比的。如果是总价高，那确实出手时吃亏，低总价倒还好。宗旨是：不要为了公房而公房，而要关注房子有没有硬伤，卖相如何，不然到最后出售还是会变成商品房。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
5、提问：京爷好！孩子目前在十一学校读初二，还有4年高考。目前住玉海园（仅有这一套房），学区房的价值已经没有了意义。所以有点想卖掉玉海园，换到十一学校对面的远洋沁山水，小三居。我们在外地还有一套房，不值钱，也准备卖掉。长远角度讲，以后肯定还要给孩子买一套房。请问京爷，我们从玉海园的两居换到沁山水的小三居，这么折腾值吗？
回答：你好，房产的价值有两块，一个是居住，一个是升值性。从居住角度来说，沁山水肯定是好不少，位置也没问题，也有一定稀缺性，小三居性价比也ok；从升值性角度来说，都还可以，不过玉海园因为有学区的夹持，近些年来成为热点，所以涨幅会略高一些，但也受学区影响，而沁山水属于比较稳健且能超过大盘的选择。我建议可以置换，如果你的目的是居住+保值的话。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷你好，我首付180预算400左右的房子，主要看朝阳东南两居室，大概考虑的小区有弘善家园，翠成馨苑D E，双合家园，朝丰家园，青荷里南山园这几个小区，帮助分析一下，这几个小区那个比较好一点，都是政策性住房，那个小区有跟上大盘的可能
回答：你好，这些房子，大多都是政策房，表现都不算突出，如果希望好点儿，那就地段尽量好一些。可以优先考虑一下弘善家园，流通性尚可。不过这些要跟上大盘都有一些难度。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
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