北京楼市：老破小要趁当下市场进行优化置换吗？-叭楼楼市分享网

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1、提问：星爷好，我有一套老宣武的顶层两居室老破小，目前市场价值600W左右，对口学校育才学校。目前考虑置换掉，加点钱买个德胜或者月坛一流小学（中古友谊，育翔这种）一居入门老破小（650—700W）。我目前还没有孩子，正在备孕，理想情况孩子也得7-8年以后上学。想咨询一下星爷，我这么操作是否合适？我有三种方案，1. 不折腾，不卖不买，老宣武持有6-7年以后再说；2. 现在卖了老宣武，持币观望，几年以后再买月坛或者德胜；3. 现在卖了老宣武，一年以内上车月坛或者德胜。从资产增值的角度，您觉得哪个更稳妥呢？

回答：你好，我认为还是可以置换的，毕竟德胜和月坛学区比较好，而老宣武的顶层两居室老破小，属于硬伤房了，持有价值不大。你可以考虑先卖出，然后找机会进入德胜和月坛，现在德胜性价比很高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

2、提问：京爷您好，可以评价一下昌平区上奥世纪小区吗？从2020年到现在上奥的挂牌价格有所上涨，未来会有下降的空间吗？19号线二期的规划会影响西三旗桥附近的房价吗？

回答：你好，上奥世纪中心跟公寓式的小区有些类似，所以关注度有些低，偏离大众审美，不过好在楼龄新、靠近产业区，所以也能跟着涨一些。未来价格怎么走，还是得看市场涨跌，这个小区是跟着周围涨跌，只是涨幅不会特别大。如果有地铁，那肯定会稍微利好一些的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》《北京买房顶级思维》

3、提问：想请教下，保利天汇的房子涨价空间怎么样。以及对房地产市场的后续看法

回答：你好，我认为保利天汇的表现应该是略微高于大盘水平，可能略微高于常青藤。目前房地产市场，不好预判，关键看政策。如果没有政策，我认为最近会平稳，不过价格降了，又到了年底，有可能成交量会起来一些，但价格不容易有明显涨幅，还需要持续观察。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

4、提问：京爷好，目前预算1200w左右，计划买三居室。重点关注双井、大望路、四惠板块。看了东恒时代二期、爱这城、金港国际、风都柏林，感觉各有优劣，一时间有点懵。主要考虑自住，但也要兼顾未来的流通性。想看看您的意见，谢谢！

回答：你好，其实挺难选择的，这几个小区都还可以，这个预算的三居室，户型和表现都差距不大，非要说区别的话，爱这城位置差一些，关注度也稍微低点儿。这种情况下，建议还是看具体房源性价比，现在市场就看哪个能高性价比或者捡漏，也可以加我微信，我给你发历史成交价。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

5、提问：京爷，我手上有套永安里的老房子三居，74年的。位置户型（自改后正规两室一厅南北通透明厨明卫，各房间都有窗）楼层装修都挺好，但是没电梯没环境。客户少，杀价多。本打算卖了置换一套大三居，现出手亏太多。打算改出租，等等市场。请问对于这样老的房子，预制板房，有没有机会原地拆建？

回答：你好，原地拆建的概率不是太高，全靠碰。这类房产涨幅表现不是太好，你要置换到大三居，如果是优质次新的话，一涨就会涨不少。因此，我倒是建议在短期内，有合适的客户，还是尽快卖了，这样才能抓住优质大三居的机会。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

6、提问：京爷您好，想距离东单地铁站30分钟通勤时间内，总价700w左右的三室，以自住（能容纳下三代六口人）+交通方便+保值为主，有推荐的版块或小区吗？

回答：你好，这个预算如果想要买三居，选择其实并不是太多，如果是二手，可以看看高碑店兴隆家园、青年路国美、百子湾沿海，或者方庄的芳群园里面管理好的一些楼栋也可以勉强看看。其实你也可以考虑一些地铁新盘，估计会稍微远一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京各小区历史数据》

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