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1、提问：京爷好，当下市场比较凉，怎么判断哪些小区会降价，哪些小区不会降价呢？
回答：很多人都会说次新、品质小区不会怎么降，其实并不是太了解降价逻辑。事实上，降价仅仅是一个结果，而不是原因。根本原因是，一个小区中，看房量少，挂牌量还大，有人着急卖房，那自然是要降价才能成交。所以，这段时间，很多很好的小区都降价不少，这也是为什么很多人看不懂的原因。因此，判断一个小区会不会跌，本质上来看，就是看看这个小区房源多不多，以及是否有着急卖的业主。如果房源多，去化慢，而且还有一些着急卖的人，那自然降价多。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：京爷好。预算700左右纯投资，请教丰台西山金茂府120平的四居和海淀五福玲珑居南区、和泓四季70平出头的两居，这三个地方比怎么排序？哪个最具投资价值？谢谢。
回答：你好，纯投资，看中的是流动性、升值性。你给的几个选择中，丰台西山金茂府属于郊区新房，郊区新房的逻辑在于板块价值和是否有地铁，而西山金茂府的板块和交通一般，所以升值性和流通性可能会弱一些。而海淀五福玲珑居南区、和泓四季属于海淀比较新的回迁属性房子，表现很不错，能实现超过大盘，是个不错的投资品，可以作为优选选择，其中海淀五福玲珑居南区位置更好一些。告诉大家一个最简单的判断升值性的小技巧：如果是新房，那就看看同等配套的次新商品房的历史表现；如果是二手房，那就看本小区或者同户型的成交表现。最近我们对全北京的历史成交数据都有统计，已经更新至最新，星球会员可以找我索取。
3、提问：北苑筑华年小区，考虑资产保值增值，想换到东坝北熙区是否值得购买？北京新房是否值得购买，会不会持续走低？
回答：你好，北苑筑华年小区其实还不错，位置有些受限，所以升值性稍微低于新北苑。而北熙区，价值在于地铁+规划，产品倒不算突出。这种置换，我感觉有些平换的意思。如果纯为了升值性，置换不置换都可以，或者可以去买涨幅更推出的板块和小区。北京的新房，北熙区算是还可以的选择，朝阳的地铁新房，只要不太差，基本不会低于大盘，长远价值还是可以的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
4、提问：京爷好，预算850以内，找两居，一个在三元桥一个在丽泽工作，希望自住加增值，不考虑学校。请问双井区域次新发展趋势如何看，苹果社区南区，风度柏林，首城国际，石韵浩庭这四个小区价值排序如何？因为准备的子弹有限，选定小区之后，户型朝向可能会有牺牲，朝北的还能要吗
回答：你好，双井区域次新属于稳健优质板块，未来没有大的变化。单纯从小区升值性角度来说，这些小区都不错，都能跑赢大盘。不过这些小区中850万以内的小两居，户型都不是太好，我个人建议可以优先考虑一下石韵浩庭的小两居，户型比较方正。这些小区中，户型朝向都差一些，如果主体朝北，那估计还是差一些，不过毕竟小区和地段不错，所以流通性也不成问题。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷您好，请问建设部大院附近的景王坟小区怎么样，好像是钓鱼台国宾馆的公房。
回答：你好，其实还是比较不错的，主要是环境和管理都还可以、安静宜居，比较受周围认可，人文素质也尚可。从升值性角度来说，景王坟小区表现还可以，从数据角度来说，超过北京大盘，跟着海淀大盘的样子。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：本人计划7年后德胜卖了再换冠城，现在问题是，这七年时间怕另外两套（一套安慧里南北89年，一套团结湖北向85年）涨幅跟不上冠城园，是否建议这两套置换一下，两套大概能卖1100-1200，不想再多贷款，主要希望跑赢大盘，老人不帮忙带孩子时需要居住，人车分流，低密度，最好南北通透。距离德胜公共交通便利，12号线，8号线沿线均可。请问有什么推荐么？谢谢
回答：你好，你的置换思路是非常合理的。一套安慧里、团结湖，这几个小区虽然地段好，但楼龄太老，现在表现的天花板就是大盘水平，等时间周期拉长，则会更受限。冠城园表现很不错，明显超过大盘，而且居住体验好，所以可以勇敢去置换。你也可以考虑一下小西天附近的楼盘，比如天兆家园、金晖嘉园。或者看看清河板块8号线莱圳家园也很不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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