内容来源:大碗楼市
有个不好的消息,
想在一线强二线买房的朋友,捂住胸口。
3月7日,住房和t [ . { 7城乡建设部部长倪4 { #虹公开发表了对楼市的看法,
大家都盯住了他说的这句:
对房地产市场企稳回升充满信心。
倪长老七七八八列举了很多论点,来支持楼市今年一| @ 5 U ] & . 9定企稳回暖。
包括疫情影响、保交楼( Q m、房企融资等等,
说实话,这些论Y i 8 f 9点都没啥意思,真正引起我兴趣的是这句话:
“从政策落实情5 X ! D :况看,我们对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台t f | 0,正在落实见效。”
都已经出台,言外之意,
大招不会有了,尤其是K P h l % l Q K ~已经热起来的一二线热点城市。
点你们呢,要啥自行车,就这了。
楼市玩的是什么?
玩的就是预期。
一看政策预期没了,你气m y n \ V l W的骂街,嚷嚷着劳资不买了。
没关系,你不买,有的是人买。
看看2月的二手成t e I 2 n * ( 0交数据,亮瞎眼。
上海成交19300套,2022年7月以来的成交最高点;8 8 9 _ b y n D E
成都成交19061套,近11年的单月最高记录;; o o O H [
北京成交15315套;天津成交14175套;广州成交9938套;@ o A I西安成交8161套e 6 V t = a x。
抛开环比和同比的春节因素,
2月,热点城市的楼市确实回暖了。
你看,Q d #连开发商都看到希望的火苗了,
2 月百强房企销售金额 5184 亿元,同比上升 12%,终于止跌企稳;
销售面积同比下跌-2%,下跌趋势收窄,暂时摆脱下跌三四成的噩梦。
尤其是万科3月8日还公开表态要大比6 I t U例分红。
3月8日万科在股东大会上喊出:
未来三年的股东回报规划计划每年以现金分红的方式,分配的利润3] u t j , B0%是底线要求,争取维b / F持在35%左右。
一边喊话一边募资150亿元补充流动性资金。
万科说了,今^ r o f L d y年手痒痒了,多搞点t = ( X J F钱要拿地呢。
不过就I x x ) A = C q今年2月的土拍情况来看,
地价没降,流拍~ K * @ o率降了。
同样的地价,溢价率提升了5.4个百分点,流拍率却降到了12%。,去年的月均流拍率是J / H 8 b a16%。
怪不得倪长老敢说政策已经给足了。
2月的楼市,确实春意盎然。
飘了!
都飘了!
这才2月,谁敢说3月楼市成交不会下滑,土P O | + C B拍不会遇冷,房企不会继续做噩梦。
现在谈楼市回暖,不再放大招,为时尚早。
还在等着一线城市放大招的人很不爽。
其实一直以来,我们始终觉得政策j ! & e还不到位,还有大招,
根本原因在于,大家都觉得ZF离不开土地收入。
2021年土地收入8.7万亿,2022年下滑到了6.7J Z 3万亿,
足足少了2万亿,各地方土地依赖度那么高,
一定很难受。
于是,就得出2023年,各地方一定牟足了劲卖地拉楼市。
水妹想说,这个y M j r逻辑P 5 | B J 6 `是错的s N { c @ R }。
地方确实依赖土地收入,但并没有那么依赖,也不会在这一棵树上吊着。况且2023年的地j ( ? | s方压力,和前两年又是完全不同的。
因为土地收入和税收不一样,土地收入是毛收入。
用于征地拆迁补偿、土地开发支出等成本性的硬性支出就要消耗土地收入的7成以上。
剩余不到30%的土地收入才用于基建和专项债利息偿还等相关费用。
也就是说,土地款收入少了,拆迁征地和土地开发整理等费用支出相应减少就可以。
而近几年基建资金来源中土地出让金在下降,专项债、产业基金、政策性金融的资金占比一直在逐渐增加。
拿2022年来说,
土地出让收入减减约2万亿元,只影响地方一般公共预算财力约3000亿元。
也就是15%。
但是今年的情况是,
政府性基P # ! Y e +金支出预算的增速目标只有0.4%,
如果把这个目标全加到土地收入上,也只增加267亿元。
等于说,今年和去年基本持平就( f E l ^ ~OK,
上面没让你猛干!
而缺失的那部分收入,地方是从哪里找补的呢?
首先是地方负债在减压,
今年的赤Q e 5 ] W ) r l字率虽然定了3%,看似比去年多了0.2个5 O e f |百分点,但这5100亿元的增量赤字全是上面在背。
拿基建投资来说,今年上面安排了6800亿元,比去年又增加了400亿元,增速创 4 年新高。
同时上0 7 ] % . L面给地方的转移支付今+ 8 C O年还增长了7B t n ( T.9%。
也4 } 7 f n p L 2就是说,今年很多地方上的投资不仅有人分担,还会拿到更多转移支付的钱。
其次,去年减税退费高达4.2万亿,根据目前的延续x / 0 ( [ : p c 8和优化政策,今年大概会降到2万亿以下。
并且,今年因为YQ防控政策调整,前几年每年花掉的三四千亿,今年大概也会剩下大部分。
一里3 x W 1 ^ * +一外,地方又省下一大笔钱。
以上这些,足以覆盖掉土地收入缩减2万亿带来的3000亿元预算缺口。
看吧,你以为大家都是一条绳上的蚂蚱,
一荣俱送、一损俱损。
其实,人家早留好后手了。
起码今年,不慌。
今年这形势,就是很奇妙。
土地收h ` i h入少了,土地供应就少,
土地供应少了,新房入市就少,
结果反倒是还会涨价。
尤其是一线城市,
一旦政策预期落地,很多手里拿r M . F ( 8着钱却一直在观望的人,
只要看到连续三个月的高成交量,一定会行动。
今年,涨幅预期最大的就是一线城市。
按照近15年的涨跌周期来看,
北京一二手房月成交15000套且连续3个月以上,基本就是F G ` A 2 % ] I 6上涨门槛了。
上海要到2万套以上,广州是15000套,深圳是8000套。
该看房的要看起来了,不要等3、4月一过,错失机会。
还有一点0 7 | /,
根据今b B i – + i 9年的政府性基金预算目标,土地^ . /收入目标基本和去年持平,
如果土地收入不会大规模增长,今年大量待拆迁和征收的土地进度也会放缓。
博拆` t # r H ]迁的y & y I L % X O u朋友,大概还要等一等。
除非有一种可能,
就是拆迁之后再度入市\ \ ,的土地,获取的利益非常丰厚,
否则,没人7 p – x h ;有动力搞拆迁耗费土地收入。
这么一看,越是楼市复苏慢、无利可图的地方,越难拆迁。
总之,今年已经不是什么楼市分化年了,
而是金字塔年。
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