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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，看了很多您的文章，感觉分析的很有逻辑，但是有一些具体问题没有在文章里找到答案，需要您帮忙解答一下;1 看您专门分析亦庄房子的一篇文章中，完全没有提到林肯公园，林肯公园离地铁超近，离商场也走路十分钟到达，且对面就有亦庄文化园公园，位置感觉挺不错的，为什么您完全没提到林肯公园呢？不考虑商办，林肯公园的普通住宅房子怎么样？未来五年升值预期怎么样？2 河西区的房子品质和教育前景确实不错，但现在看貌似有两大硬伤，一个是距离地铁太远，骑电动车可能都要超过20分钟，一个是最近三年涨了太多，性价比已经不高，这两个硬伤会不会导致未来升值受阻甚至会回调？3．工作在亦庄同济南路地铁站附近，计划在亦庄独立学籍范围内买房，预算700万买房，考虑增值和上学，这来6年内可能会涉及到换房，您推荐现在购买哪个小区？林肯公园和金域东郡两个比您更推荐哪个？
A:回答:您好,可以参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准:产住结合虽然是未来一个发展趋势,但并不意味着距离产业区越近就越好,太近就会出现写字楼包围住宅小区,这种就形成了产和住混为一体,最好的住宅楼盘是和主要的产业核心区保持一定的距离,亦庄的核心区域和河西的纯住宅区域就像国贸与双井、朝阳公园,中关村与万柳、世纪城、上地西二旗和清河,上述的三个产业区,国贸、中关村、上地西二旗这些本地被写字楼包围的住宅,即便品质再好,涨幅也全差,投资住宅一定是本着居住的角度优中取精, 投资写字楼才要伸到产业区里面,从居住的角度亦庄河西无疑是综合资源最好的位置,地铁算是唯一的不足,但不会影响它长期的价值,林肯公园有一定的品质优势,保值性也很好,但爆发性是远远不如河西的,河西所有的盘五年期是经历过多轮行情的,并且每一轮行情都有很出色的表现,而亦庄的核心区只有极个别楼盘和河西保持一致,从长期河西的价值更大;并不会出现回调的现象,你700左右的预算,建议你首选河西的金域东郡,北京所有的这种地段,次新改善盘10万以下的价格不用担心下跌,即便是在某一时期出现回落,也都是大涨过后的正常回调,一个楼盘出现某一轮行情表现的太明显,这种热度过去会有一个冷静期,下调个5%-10%都属于正常现象,祝顺利!
Q:提问:您好！我在金融街阜成门地铁站上班，家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上5年，高中尚不确定会去哪。手头有积蓄300万。家庭年收入到手100万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月15000元以内。
方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个830万的124平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月9000元，8年后孩子上大学了，回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小，房子大，两个阳台，但是担心房龄问题，04年的房子，已经快20年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。 方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300万贷款基础上增加150万贷款，凑950多万买入一个99平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套150平米以上的，新房收房就出租，8年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1个小时，可能会考虑卖掉再置换。这个方案增加了贷款和新房2-3年无租金收入，
导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。 方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的128平米4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是8年后我们可以去住，4号和19号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是2025年之前卖掉，内心希望少折腾，8年后孩子上大学有个三居室120平米以上房子住，能保值升值。
A:回答:您好，方案一优于方案二、三，其主要表现为：1、鲁谷最大的价值是它的价格相对较低，这个价格是基于它可以承接住西城和海淀的部分刚需外溢，西城和海淀2000年往后的次新盘均价大多都在9万以上，而鲁谷的次新盘只有6万+，所以有一部分海淀西南部西城的刚需，甚至改善因本地高房价的因素会选择到石景山置业，鲁谷又处于石景山东大门位置，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，可以优先承接外溢购买力，整体这个板块的次新盘行情表现是比较稳健的。
2、永丰和新宫相比，永丰的基础资源以及未来的预期都是要比新宫高的，永丰最稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀有，但市场上是不缺的，又稀又缺才称为好的资产。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然它的底子比较扎实，而现在它的价格以及配套都会导致后期再次兑现的周期拉长，现在房地产市场是过了野蛮生长高速发展的阶段，如果放在过去，这种区域很快就能成型，此时你再去博是有很大风险的！ 方案四如果选筹得当，从效率上自然要更优，把学区房和京汉旭城两套全部出掉去做置换，方向很好，因为这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，关于这个板块你可以参阅星球17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你两套全部出掉，可以是在丽泽商圈一带买，或者把目光扩大到全城，如朝阳海淀，只看一线位置的次新两居，这个方案比前三个成长更好，海拔也更高，它的反映速度是要比鲁谷高一个层次的，而投资是效率优先，在没有可选的条件下，方案一是最稳健的，相反如果有条件做升级当然选后者，你8年后居住的问题可以到时再做计划，眼前做的是8年内利益最大化，建议你仔细参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#通货膨胀货币与房价;祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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