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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：京总您好,我们海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,贷款还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,好的时候能在500以上,现在北京的价格算高吗?我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?问题有点多,感谢京总
A:回答：你好，房价高是北京的价值高,大家在这个城市更容易赚到钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场潜力大,购买力才会逐步提高;而保障房公租房等人才型住房是居住权,北京人不缺住房,大家缺的是财产保值与升值,保障房保障的是一部分人的居住权,商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系并不冲突;也影响不到,反之大量建设保障房,会导致商品房用地会进一步变的稀缺,商品房是财产权,保障房是居住权,不会影响商品房的价格,长期来看稀缺的商品房价格会越来越高;你们的收入很不错,老人名下有名额,应该再去配置一套纯投资品;因为你们现在名下并没有大盘,别墅的的功能是自住，它的效率是很弱的,可参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:京哥你好！1背景情况：目前在海淀诚品建筑有一套240平四居，准备出售后手上保留一部分用于其他用途的资金+购进一套新房产，新房购房预算首付2100万，贷款150万，2购房逻辑：以改善为主，出售诚品建筑主要考虑是小区比较老，周边生活配套一般，加上对于学区的诉求不大，目标房产首先考虑居住品质和生活体验，包括：小区环境，上班通勤，物业管理，户型等因素，其次是保值的诉求，不求房产增值太多，但是希望不要贬值，区块上相对来说比较灵活，五环内近四环及四环以内都可以考虑。新房因为只有我们两个人住所以面积相对灵活，150-200平米以上均可 3目前的几个问题：关于初步选定的几个盘都可以满足我们对于改善的需求，但是保值层面的顾虑可否帮忙点评&判断一下，
公园1872：四居户型，三个房间朝南，客厅朝北，户型我和配偶本身可以接受，主要看重小区环境，交通便利性，相对楼龄较短，顾虑是综合考虑户型，石佛营板块，以及今年的价格走势，担心保值能力有限;金地国际花园：三居/四居户型，主要看重交通便利性，所在板块&户型设计，主要顾虑在楼龄较长，担心影响保值;北京花园：主要看重低密度小区&私密性，主要顾虑在楼龄较长，区块相对还不错但是小区周边一般，担心未来的流动性&保值;中海枫丹公馆：主要看重位置&小区品质，户型东西向我和配偶可以接受，顾虑是综合考虑户型&冷门盘的情况，担心流动性&保值能力; 同时也看了分钟寺天誉的新房，目前已完成封顶，看了开发商的介绍和小区样板间，整体小区的居住品质比较满意，但是周边还是处于建设的过程中，我理解的是如果按开发商所说明年年底交房，未来2-3年该区块都会是一个配套相对匮乏的状态，可能不一定能满足我们的改善诉求，但是查了下公开信息，分钟寺CBD好像确定性比较高，比较纠结如果牺牲一些改善的要求追求一些投资的价值是不是适合入手;按我的购房逻辑，出售诚品建筑是否合适？以及是否还有其他的盘推荐？感谢京哥！
A:回答:您好,1、去升级诚品建筑方向上很好,四季青是一个城市界面非常乱的区域,所以它的房价上限很低,按照海淀这种品质的水平,像美丽园、水云居、观澜国际、汤泉、郦城都要是14万以上的水平才是及格线,是因为商圈的劣质成长环境限制了这些品质次新的成长,其次海淀的主要核心资源全部都集中在中部、北部,整个西南方位看似在海淀,其实是没有享受的海淀产业带来的人口红利的;可以参考星球海淀跑赢大盘选筹导图;
2、关于选筹上:你的总资在2200左右,目标锁定的是朝阳;从核心资产配置的角度你应该关注综合资源一流的大盘且是主流户型,综合资源包括了地段资源和楼盘资源,你描述的居住要求只是楼盘资源,而房子最有价值的是它下面那块地,商圈决定的是房价的海拔,楼盘只能左右自身的成长,尤其是豪宅盘地段更为重要,诚品建筑后期上涨受阻主要原因是输在了商圈上,你此次置换升级时应该注意商圈资源的重要性,如果舍弃地段资源按照你的要求,有很多项目都可以选择,参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
公园1872、北京花园、中海枫丹公馆、分钟寺这些盘共同的通病是商圈资源匮乏,涨幅在朝阳同类品质盘里都是垫底的,公园1872是被老破小包围的,这种被老破小包围住的品质盘在涨幅、流通上都会差很多, 北京花园里面居住的大多都是办公性质的,出租的居多,整个燕莎三元桥旁边的几个老别墅区都是以出租为主,或者企业买过来当会所,这种居住体验会很混乱,中海枫丹公馆的板块主要功能是商务办公,类似于三里屯，国贸，建国门这种商务区，所有的公寓以及住宅涨幅全差，跟它的户型设计及自身品质无关,优质的楼盘这个区域90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，空间、马路，公园，等硬件配套设施，这些提高居住舒适度最基础的资源，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，
这样的商圈它的住宅即便是在核心区房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。分钟寺最大的缺陷是这个区域有大量的回迁房,准确说应该是回迁房社区和豪宅社区相邻,北侧是潘家园,以它目前的结构未来的预期是很低的,关于选盘的建议:你可以关注朝阳公园泛海系的5个园,去拿那种180平的南北大三居主流户型,这个才适合你,无论是户型、楼盘、区域资源在整个朝阳东部都属于一流的,比你看的5个项目综合资源要好很多,保值性及成长性都有保障,祝顺利!
Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。
我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷；还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？
感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
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