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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。
1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推;当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情; 而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,只能说这个位置的保值性没问题,从增长性,广渠门和上地效率更优,可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利
Q:提问:谢谢京总，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬, 你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较高了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:您好，我们置换房子，有几个疑问望您解惑：目前卖掉房子后，准备在朝阳或者海淀买一套1300左右次新自住，孩子过几年大概率去中关村上学（学区已解决）。朝阳离工作地点近一些。从居住角度朝阳比海淀好，但是过几年去海淀，不置换就需要租房。是否应该牺牲居住通勤一步到位买海淀？有无推荐楼盘？选朝阳的话，这个价位朝青可以三居，望京好点的两居，怎么选比较合适？朝青的润枫为什么空间比天鹅湾有限？逸翠园、御翠尚府好在哪？望京全域只要是次新就都比朝青更好吗？不太明白，请您指点。
A:回答:您好，1、关于区域选择上，你在海淀可选的范围有限，如果是在靠近中关村，首先这个地方不太适合投资，一是学区溢价，你们已有学位，没必要再布局到中关村，二是这个位置缺乏优质商圈，大多的楼盘全为老公房和2000年左右的塔楼社区，想一步到位避免二次折腾，只能移到中关村北侧的清河板块，或者往西跨过世纪城到西四环，清河没有学区溢价，受海淀主要生产资源辐射，房价的海拔要高一些，可关注安宁庄的上林溪，清河的莱圳家园，橡树湾四期，三期，前两个盘都可以拿到很好的三居户型，能接受清河到中关村的距离，直接买这个位置很好
2、关于朝青，你可以理解为这个位置属于朝阳的二线区域，朝青的价值凸显是因整个朝阳以东三环为主向内外两端太缺乏以住宅为主的纯住商圈，要么全是老公房商圈，要么品质楼盘太多为商业改造成的住宅，这种居住体验极差，所以才凸显了朝青的优势，这个位置我从2年前一直到现在的预判都得到了市场的验证，长期这个位置一线高端盘的海拔更高，但需要时间养，这个商圈的成长环境不错，而短期中等品质的次新盘表现更突出，像天鹅湾，逸翠，御翠前面的行情属于补涨，现在这三个盘的价格已经接近朝阳公园的二类盘了，朝阳公园二类盘不往上涨的话这三个盘到一定的价就会停滞，前面的补涨是因为主流盘推动原因 这个板块如果是中短期持有，中等类次新盘更合适现阶段的市场，如果是一类品质盘，不适合你的持有时间，而望京无论是中短期还是长期它的反应速度以及成长空间都是远远高于朝青的，望京最稀缺的价值是创造财富的生产资源，而生产资源在楼市里大于一切其它资源，换句话说其它资源再稀缺，如果本地没有生产资源，楼市没有上涨的可能性，而望京有众多资源的加持今天的房价远远没有到顶，1300从效率上无论是海淀还是朝阳都应该要首选一线区域,可参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长空间，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。 1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套） 另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。
4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。 6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健 你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，
或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章! 关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好！拜读您的分析，受您抓住时机选择调换优质资产概念的影响，决定行动。全款一套望京融科橄榄城三区2居96平米，满四唯一。如果继续持有，价格上升空间不大，况且房子也不太新了，考虑出手，再买入一套三居（未来三居需求及升值潜力更大）以升值为唯一考量的房子。 亦庄金茂系列比较新，学区周边大环境宜居，这几年升值迅速，尤其是亦庄金茂府，原本考虑用所有钱买亦庄金茂府137平米的三居边户，但本人自由职业今年刚办理退休，可能无法贷款，资金有些吃力勉强。您的观点亦庄金茂府未来还有多大上升空间？海淀枫丹丽舍三居也是个人喜欢的小区。 刚好孩子年底满18岁，可获得购房资格。如果1200W，如何置换房产能发挥投资价值最大化呢？准备持有5-6年，需要时再买房变现。期待您的专业建议，谢谢
A:回答:您好，感谢信任！你最好的选择就是一动不动，不要折腾，我不知你是处于哪方面的原因认为你现在持有的融科没有空间了，首先这个盘是望京70%的投资群体喜欢的，它的品质可能属于中等，但它的地段资源在望京属于最好的，而价格呢是绝对的便宜，这种位置投资的逻辑很简单，便宜就等于有潜力，换句话说买这个盘，只要入手价够笋，过户当天再转手就有利润，这就是这个盘的魅力，而你关注的亦庄金茂系反而要注意，金茂府如果要往上走需要很大的市场推力， 这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期提高，金茂府在这个区域是领头羊，白话讲就是所有的楼盘涨价都要靠金茂府拉动，就像是望京的保利中央公园一样！海淀的枫丹丽舍板块资源是海淀最差的，当然西三旗现在属于洼地，但价值很弱。我给你的建议可以用融科做抵押以孩子的名义再买，融科这套你至少要等到15万以上才考虑置换，如果你现在要置换融科,应该是往望京的金茂府臻园远洋上努力,你把融科卖掉换到其他区域的品质盘是可以扩大居住面积的,但你牺牲了地段资源,这个是大忌,建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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