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Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，尤其是等到明年元旦后一居这种有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢
A:回答:您好，首先你要了解一个基本的逻辑，中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方，如果是小区里面的好房源，各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等所有资源都比其它房源优质，这种房子中介会更偏向于房主一方,让买家提高条件，我们做选筹的时候无论是在什么地段什么小区都会选某项资源稀缺的房子，至少要具备2到3个稀缺资源。如果是小区里的普通房源，中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格、及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式
对于你提出的问题：1、即便是过段时间再有利好出现，楼市继续提升热度，垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，朝阳东南位置的几个商圈资源要整体差一些，也不在朝阳的主要发展方向，现在朝阳主要的购买力全部集中在东三环沿线，向南截至到双井，合生汇，朝阳大悦城，中北部这几个方向，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向你可以围绕大悦城沿着朝阳北路一带看，两种策略，要么就是大悦城附近的老社区2居室，要么就是到最外溢位置拿一套品质次新盘，这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，220万的首付在全市做选筹这两个区域是效率最高的,可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总您好，当前家里的状况是这样的，有一套天通院的房，140平，天通苑中的好区位好户型，贝壳上价格在530左右，现在475出手套现置换时机是否合适?现在自住的是一套海淀区甘家口附近的老破小，60平，不确定是否留在手里，还是卖出和天通苑的一起置换比较合适。置换的话想在朝阳区购入，新盘是否有能够考虑的，如不能还麻烦您推荐几个次新盘，最好能在六号线或十号线附近。两套房都出手的话，可使用购房资金加贷款在1200左右，如果是只出手天通苑的，购房资金在700-800之间。还请京总指点，感谢
A:回答:您好;天通苑和甘家口这两个位置保值性还可,区域也有足够的流量,市场恢复热度后这两个区域是不缺买家的,并且你的卖价只要是和市场价持平,出货周期会很快的,你此时没有必要折价变现;现在的问题是大家普遍对市场缺乏信心,大部分买家不是没有需求而是不敢出手,这种需求的挤压,一旦后期爆发会是报复性的,你在这之前折价出货很不划算;那种地段资源很差的我是建议在淡季进行调仓,因为市场好起来那种差地段也不一定受到影响,相反甘家口和天通苑市场逐渐回暖后,整个区域能明显感觉出来量价的双重变化;像你这种情况什么条件下可以牺牲这两个板块的补涨行情呢,就是你能够去拿更好资源的项目;也就是不但地段上要做大升级,楼盘同样也要做大升级,这样你可以放弃这两个区域未来的补涨行情去换到一线区域;这样是不亏的且效率上要比原来更优,但你1200贴在6号线、10号线附近,在选筹上并没有明显的优势,要是能把总预算提高到1500往上,现在去做置换升级是很划算的;如果是1200可以不用那么着急动了,更不用折价出货,建议你参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换,祝顺利!
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。
您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总好，我在亿城燕西华府有一套下叠，20年购入，290平，目前装修好了自住，在附近上班，不打算卖目前价格1200左右，没有贷款，另一套在珠江御景139平，没有贷款，目前在卖，有人出470万，正在商量中，出掉以后想置换到海淀去，纯投资，准备800～1000万买个二居，目前自住房子可抵押700万左右，月供能力这行，月还款3～5万还可以，目前想置换到海淀，看过世华龙越西区，东区，东区环境好，西区回迁房价格便宜，还看过莱圳家园，橡树湾二三四期，富力桃园C区，领袖新硅谷，海淀幸福里，老公认为以后房子升值不会太快，想少用杠杆，买一个增值快的即可，我觉得海淀中北部核心区域的房子增值潜力大，想多用杠杆，不知道老师怎么看，想听听老师的建议
A:回答:您好，1、你的思路是正确的，参阅星球07#巧用杠杆，贷款的利用;买房亏赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，使用杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，如果选筹的方向是对的，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，就是你要拿主流的户型，通常一个小区有很多种户型，但每种户型主流的只有一种，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，其次你燕西的房子成长很慢，且占用了你的大部分资金，如果你自住不想卖最高效率的方式就是住着的同时使用它的金融属性。
2、关于选筹上：参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,清河属于海淀现有的核心位置，海淀最早资源集中的是在中关村，中期是在上地西二旗，现在是往北清路溢出，清河刚好处于海淀发展带中段，并且它附带一流的民生资源，准确说这个地方是爆发力更强，潜力大是指还没有完全兑现的空白区，价格还处于低位，海淀幸福里是属于没有兑现的区域，但价格已经处于高位，按照你的资金方案去布局这个盘会面临站岗的风险，现在使用杠杆和过去不一样，过去谁的房票多，首付多，贷的多，买的多就赚的多，大家更多的是去筹首付，搞贷款多布局，因为那个时候房地产行业正是高速增长期，你咋买都会赚，跳广场舞的大妈在那个时候贷款买房都会赚，因为没门槛，那是时代的红利， 但现在房地产的大范围扩张普涨的势头已经没了，往后只有核心资产才会随着时间的推移一次次破顶，也就是哪个楼盘海拔更高，就更具备投资价值，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你目前的资产形式肯定是要配核心大盘，橡树湾系列，世华龙樾系列都是商圈的霸盘，你按照能力范围内去拿户型最好面积最大的即可，莱圳家园和领秀也不错，但综合资源没有橡树湾和世华龙樾稀缺，富力桃园在西三期的品质属于头部，但西三期的成长环境很差，所以这个盘的上限很低，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，麻烦请教一下，我现在有一套新龙城的两居，考虑到小区楼龄逐渐高了，并且在回龙观区域内也被金域华府和国风美唐压着，担心继续保值性比较差，所以想卖掉换一个保值性比较好的房子。考虑到目前经济环境不是非常好，手里想留些现金，也不想上太高杠杆，所以主要考虑平价替换，预算尽量在600万以下，最高不超过650万。替换的区域主要考虑昌平南、朝阳、顺义几个区域。之前也看过一些新盘和次新盘，比如和光瑞府、湖光玖里、金禧璞瑅、翡翠公园、北清橡树湾等，但总感觉这些盘也有各种各样的问题，目前还比较纠结，一直没下定主意，担心换完了还不如新龙城。请问从保值和居住体验的角度看，选择哪个区域的哪些盘会更好些？非常感谢～
A:回答:您好，如果是拿新龙城和你提到的新项目做对比，从保值性新龙城无疑是有很大优势的，这个盘虽然密度大了点，但整体的居住体验在这个产品线里属于头列，也是回龙观刚需上车的首选盘，而这些新盘虽然产品比较有优势，但地段都是属于外溢板块了，并不是核心区域或者承接核心区域的主要地区，回龙观至少是承接产业中心的主要地区，你如果是做平价置换可以去朝阳大悦城淘淘青年汇佳园的小两居，全部下来650以内可以搞定，或者望京的首开知语城，需要你多增加50左右的预算，目前只有这两个盘能够满足你，你从回龙观的新龙城换到朝阳大悦城和望京，等于是升级了楼盘资源和区域资源，这种置换是值得你折腾的，方向上也是正确的，从保值性及增值性都要比新龙城更稳健一些，优先级上我建议你适当再提高总价首选望京，实在加不了再考虑大悦城板块，这两个盘如果都满足不了你的自住需求，要么增加预算拿更好的房源，要么就是维持原状一动不动，未来再做计划，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘， 否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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