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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力 如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。由于可以购买通州房子，也看过一些小区，
比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的 关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:老师好，关注您有段时间了，最近对换房有些困惑，希望得到您的指点。我们目前持有一套东二环日坛附近的两居室（雅宝里小区）和杭州一套2012年的核心城区次新三居室，我们夫妻俩上班在朝阳门附近，老人已退休有一张北京的房票未用。孩子2026年上学，需要考虑换到东城（只要是东城就行，有政保，当然如果同样价位有学区更优）。想请教您：1、现在是否是置换的好时机？我们两套房子的分别已经挂出一个半月（雅宝里）和半年（杭州），都还没有特别明确的意向客户，看房的不少，但是价格都压得很低，同小区挂牌量很多，成交价一路走低，越来越没信心，看中想买的房子价格反而没有怎么降太多。
2、目前两套房子市场价应该有530W和480W，都卖出或者卖出一套对应两种预算，我们暂时有三种方案，方案一是先卖出雅宝里（哪怕低于市场价），加上手头现金，可以买800-1000W的三居（考虑永外的华龙美晟、城市亮点或者朝青的青年汇和华纺易城），用我们的名义用公积金的首房首贷，后期等市场回暖再卖出杭州，以老人名义在学区更好的地段（比如和平里）买个占坑房；方案二是直接用已经还清贷款的杭州房子做抵押，回笼资金，用老人的名义买（但是可能买不了三居）；方案三是等两套都卖出后，预算提高到1200～1500W，考虑东城的瑞士公寓三居或者国瑞城。您建议是怎么安排？有没有更好的建议？
A:回答:您好,1、我更多的是建议在淡季进行调仓,一般星球内的会员都是劣换优,在淡季卖家的出货周期大部分都不会达到自己的心理预期,排除那种无任何瑕疵的稀缺货,这个阶段买家的议价能力会更强,如果是在旺季,必然需求是增加的,这就可能会推高价格、购买条件等,你的置换成本也相对会提高,房屋置换是最终的一个结果,在这之前你出售老房子的第一需求是为了获得现金,你只需要在这一步上把“出售”获得现金变更为通过其他方式获得现金提前买入即可,留足卖房的周期,待市场恢复之后再出货,淡季针对于买家无论是价格,还是付款条件,周期都是有很大谈判空间的;这是利益最大化和成本最小化的唯一打法;你可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律
2、杭州核心城区的次新三居是有长期价值的,这套房子原则上没有更好的投资品可以留着,雅宝里小区就要差一些,你用这两套去换一套学区房,我觉得成本还是挺高的,如果是换一套核心区的次新,等于是杭州的升级的城市资源,雅宝里升级了楼盘资源,这对于未来的成长都是有很大好处的,如果是学区,在未来就会一直伴有未知的风险,你可以按照方案一的购买目标去努力,一套纯投资品,一套小的占坑房,投资品的选筹上围绕核心地段的次新都可,青年汇华纺是很好的项目,也可以往望京看同类品,参阅星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总晚上好，关于置换升级，若出掉万城华府三居室，再增加一部分资金买万泉新新家园是否值得？
A:回答;您好，华府的房子唯独的缺点就是小，小区的资源很好，住惯了这种一流资源的小区，再升级的话不建议万泉新新了，不是说万泉新新不好，而是不适合您，您是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，如果有条件可以考虑华府300往上的大平层，这个才是适合您的方向，升级不单纯是升面积，更包括升级资源，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!
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08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
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