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Q:提问:京总您好，我现在在北京远洋一方有一套90平米的两居房，大概500左右。手头现金70左右，另外，外地有一套房，大概100左右。合计650左右。贷款方案1.如果按揭能做到850左右的总价。2.如果其他贷款方式，我估计可以做到总价1200-1300左右。买房目标1.纯投资，投住分离2.最好可以给积分落户加分，即选择城六区以外的区域，当然如果城六区有其他明显适合的投资标的（上涨性更明确），积分落户加分也可以缓一缓。综上所述，亦庄河西是个好选择吗？如果按揭就是海梓府，金域东郡;如果贷款方案2就是金茂系（不能考虑新房，招商玺pass）我对亦庄的疑惑是：第一，前几年学籍独立涨过一波了，是否炒的过了。第二，限竞房未来会大量上市会对未来的价格造成压力。不知道怎么选择，望您指教，谢谢！
A:回答:您好,你的思路是正确的,不同贷款方案选筹的也OK,关于你提及的两个问题:1、亦庄的独立学籍在过往的几轮涨幅中只起到了锦上添花的作用,并不是雪中送炭,也可以理解为学区的占比差不多在15-20%左右,你换个角度考虑;这种优质的资源为啥不投到通州,通州的投资力度也很大,本质是亦庄有足够扎实的产业基础,且底子很好,这个区域聚集的全是精英圈子,好资源当然要投到这种区域,对于楼市而言这种资源的聚焦加上购买力的涌入就会把价格一次次推高,不说亦庄,北京其实近十年的每一轮价格暴涨都是改善群体推高的,而不是刚需;2、所有的福利性住房,在同一个商圈它的地理位置及楼盘品质一定是比不了商品房的;开发商是要赚钱的,没有利润咋做细节,至少目前亦庄的金茂系依然是未来5-10年的品质天花板,并不会受到新盘的影响,可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,文章中有对核心区房价的研判,祝顺利!
Q:提问:谢谢京总回复，之前跟您咨询了天通苑和甘家口的盘，现在父母比较坚持想卖出天通苑的房子，换一个养老的盘，自住，之前看您推荐过奥森周围，如果是通州的话是否能选择，因为父母更倾向于新盘，以6.3万每平的价拿下东湾的话溢价大约有多少，还是您更建议在运河湾淘淘房子，或是6.6万每平拿融御，有幸能得到您的指点~
A:回答:您好;如果现阶段坚持出掉天通苑来置换养老房,你可以考虑奥森,亦庄,通州,这三个板块在楼盘的品质上自然亦庄和通州要优于奥森的,奥森主要的稀缺资源是它的生态绿地,这种生态居住环境越往后越吃香,但在奥森如果预算提不上去,在选筹上是不占优势的,购不到高品质的小区,等于说是只占了地段上的资源,没有占到楼盘上的资源,好房子的标准是地段资源+楼盘资源;只有楼盘资源或者只有地段资源都不是最优的选择;亦庄已经有成熟的产业结构,购买力也相对稳定,河西的高品质住宅的保值及成长性都属于健康的,你可以关注金茂系列,通州的话可以把融域放在首选的位置上,武夷花园是通州新城的核心住宅区,东湾的商圈底子并不好,通州是往东发展,东湾这个位置准确说没有任何利好,它的所有溢价都属于品牌溢价,本身通州就属于长周期兑现,这个盘要谨慎选择,从天通苑换到亦庄或者通州也算是资源上的升级了,只不过亦庄的行情更容易兑现,通州的话在时间上要久一些,可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!
Q:提问:您好!看完您星球的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），
相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900+300/1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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