腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

但不久之后就看开了，所谓成熟就是经历了现实与道理相悖的纠结困惑后，可以理解道理也可以接受现实。因为道理与现实是给截然不同的人准备的。

最近天津土地市场密集上架了一批土地，两天挂出了10宗用地。没打算细致聊，只是给各位看看：

【津南红（挂）2023-036号】：西营门地块，起始楼面价为5875元/平米，不含土地成本。这个地块的北侧，9月份成交了一块，不含土地成本的楼面价6256元/平方米，南开城投城市更新公司底价摘下，格调做代建。此番挂出的地块的答案基本上已经定了。

【津西国（挂）2023-040号】：河西海河柳林的第二块住宅用地，靠着10号线地铁站点，容积率2.68，7.4万平方米的建筑面积，楼面价4811元/平方米，同样不含土地成本。城投已经开盘的蘭园项目最近加推的2号楼，80平米285-310万，89平米320-350万。洋房113平方米450-480万。当时拿地价格是4800元/平方米，所以，这个地块大概率还是个城投的。

【津东龙（挂）2023-037号】：也就是第一机床厂项目，起始楼面价4818元/平方米，同样不含土地成本。这个地块是泰达旗下的城市更新公司操盘的整个第一机床厂的住宅用地部分。所以归属自然是泰达，至于是否格调代建，还真心未必，毕竟泰达旗下也不是只有格调能做地产。

【津东成（挂）2023-038号】：万辛庄地块，容积率1.8，在万欣城的北侧，也就是目前在售的东方云庭北侧，楼面价格13953元/平方米。目前万欣城的售价大约是高层2.8万。而大华作为天津楼市最牛的砸盘侠，在9月份砸了一批后，正在筹划二期地块入市。

其他地块像西青王稳庄，东丽的金钟板块、静海城区的项目，武清下朱庄等，只有静海城区1.1容积率的地块有点意思，绿城的洋房能卖到17400元/平方米，绝对是大赚的项目，这个地块楼面价6300元/平方米，除了配套一个幼儿园之外，非常有利可图，但这个容积率总感觉是绿城的。

这一波挂牌大概率是天津今年最后一批出让的土地项目。但是除了城市更新公司自己走个流程的地块，其他多数毫无亮点。

为了能在乏善可陈的土地市场找些看点，我翻了翻11月份举行的土地推介会：柳林、水西、会展、运输六场、八里台、河北轧三、梨园头、张贵庄、天拖、热电厂等等，真正值得一看的地块，没啥。

这也是眼下天津市场很尴尬的一面：能走得起量或者开发商眼中高素质的地块已经基本卖完了。外围或者略边缘的地方土地储备多的是，开发商压根不着急出手。

在2021年底到今年5月份，我一直说是有钱的开发商在市区囤地的好机会。现在这个囤地的窗口期已经关闭。

接下来，这波地上市之后，就是买房人抢筹天津核心区的最后机会。绝不是危言耸听。

这是一张2018年到现在市内六区出让土地的分布图，能看到什么？

答案很简单，基本上都是外围！

此前热度最高的河西梅江号称是永不落幕，当然不乏很牛的项目像天空之镜，用产品力把市场认知、价格水平拉升了一个档次，但是土地储备量巨大，后继乏力是事实。更何况已经延伸到小海地的新梅江。这类住宅除非出了超低容积率的产品，否则压根没有什么稀缺性、保值性可言，谁都不知道隔壁的地块明天出炉会不会更便宜。

另外一个热点就是陈塘庄与小海地，了解这一带的人就知道，在复兴门与小海地之间，玛钢厂、轮胎厂拆迁完毕后的土地大把的是。自己住的确是没毛病，要想跑赢大市很有难度，因为这样的土地本身就不稀缺，在眼下的市场必然不具备穿越市场周期的能力。

纵览河西这么多地块，除了说学区保值的那一类人群不予争辩，土地本身真正稀缺而且穿越市场能力的，只有三个地块，中海的老梅江地块、金茂的体院西地块，以及体院东地块。因为在这个地段上，眼下，乃至于可以看得到的未来，没有能够匹敌的地块。

小海地、陈塘庄、老梅江，以及新开发的海河柳林，至多只是一个居住而已，今天有，明天也会有，后天可能会更多。

热点的河西之外，和平地块极少，大沽北路绝对是一个抢筹的稀缺标的，因为和平能出的地块极少了，能出的门面型地块更少。而偶尔有一两个都被干成了学区鸽子窝。鸽子窝本身卖的是学区属性，600万买个70平米，学区咱们就不聊了，但是从逻辑上来说，不太符合未来这个购房预算的人们对于居住舒适度的要求。

所以不论是现在的大沽北路还是金耀广场的旧改项目，都是可以闭眼冲的项目，除了大沽北路我坚决不赞同买鸽子窝。

南开过去因为供应很少导致价格严重失衡，豪宅的豪宅，天拖的天拖，后来人们发现南开核心区还有不少地可以搞起的，所以从铂悦公望到融御再到中海中医药大学乃至于山西建投，悉数出场。

这些项目当中，铂悦公望、融御卖的是产品力超群，建投誉山院卖的是核心区的低密，中海中医药大学卖的是豪宅化的南开市场供应了适合改善的总价、面积产品。

所以南开当然能买，天拖用于高性价比居住没毛病，中医药、格调代建的西营门事实上是一类物种，就是位置相对较好的品质改善。要论豪宅，还得是现房状态的铂悦公望、与融御，地段品质，均衡都做的很到位。

洋房保值么？在很难出地，更难出低密度地块的区域很保值，但是稍微土地储备多的地方，实话说就是割溢价的韭菜。

红桥核心区在大胡同，前面的惠灵顿好好给楼市上了一课——不用特别讲究区划，有时候也得看地段。后面的中海云麓公馆着实不错，位置上佳，复制了惠灵顿的成功，用红桥的房卖给南开的人。所以不难发现，红桥值得期待的地块我个人以为是大胡同。

除此之外，三条石大街的位置还有些余地，值得关注。重点推动的西站周边就天津的居住习惯来说，反而相对一般。这个部位的项目能够抓的客户跟河东很多项目有些类似：市区刚改。所以归根究底就是性价比居住的。自住没问题，作为投资标的实话说相对一般了。

河东河北的尴尬在于作为老城区优质的位置早已经开发接近尾声，能够拿出来的地块基本都处于边缘地带了。而且因为早年的快速路、铁路规划很不合理，老旧小区密布，导致整体提升很困难。大家非常统一的进入了一个全新的竞争阶段——争夺环城四区进城的客户，或者是地缘性改善、市区的刚改。

这类型项目在2022年开始已经逐步白热化了，河东的拼杀很激烈，最后形成了上实4万、农垦与中交3.3-3.5万，万欣城2.9万左右的价格体系。河北会比河东更低一截，除了少数项目叫价3万之外，大多数是2.2-2.7之间。红桥也基本相当。

但是红桥、河东边缘以及河北的外围都储备着大量土地想要出让，比如河东一号桥片区，比如红桥的咸阳路周边，以及河北区的思源道以北。地理位置的确是一般，但是对于价格相对敏感的改善客户来说这压根就不重要。

作为一个单核城市，大多数时候城市的发展逻辑基本上接近的。核心区成熟区的土地才有稀缺性，而核心区遇上好的规划设计，优秀的地产企业品牌那就是可以猛冲的项目，但是在城市收缩想大背景下，大多数项目其实也仅仅是满足居住需求的标的，很难具备这种素质，看开了也就好了。不过年底这一波放地换个角度看就是开发商在核心区抢筹布局的过程接近尾声，明年，是还有意布局地产的客户抢筹核心区的最后机会。有很多人说我现在买个相对次级的位置会不会一飞冲天？有可能，但是城市大膨胀的年代已经过去，这种概率变得越来越稀微。大多数平头老百姓，没有参与这波资产重构的实力。