北京楼市：最近，千万注意这些小区-叭楼楼市分享网

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1、提问：京爷您好，有两个问题咨询一下：① 感觉望京的次新回调不少，但是清河次新相对来说回调幅度不大，同样是第一梯队的板块，为什么抗跌程度差异挺大？② 问一下北纬40度这个小区，价格已经跌回21年了，是因为在五环外所以相比同板块的其它次新，跌幅才这么大嘛？从保值增值角度来说，这个小区怎么样，跟澳洲康都和上京新航线比如何？

回答：你好，以下是我的回复：① 上一波行情中，清河和望京表现都很好，但这一波中，清河更抗跌。这里面的原因，首先是清河的购买力更加多元，望京则以互联网等相关产业为主，因此清河更稳健一些；其次，清河这边，有不少帮客户买房的公司使劲推，所以更难降价一些，不过性价比也会稍微差点儿，后期也会降一些。② 北纬这个小区，确实容易大起大落，比如2017年那一波也一样，也不太抗跌。抗跌性没有澳洲和上京强。小区倒是还不错，升值性和居住属性都还可以。对于大涨大跌的小区，谨记，一定要在价格比较低的时候入手。比如亦庄的万科金域东郡、回龙观的融泽，都是属于这类小区。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：您好，在中关村发育所有一套82平三居，夫妻二人上班在东四，现二胎不够住，附近4居或3改4还有保值增值的空间嘛？心理价位在1200-1300之间，附近有没有哪个小区可以？之前想在东城安贞和平里附近置换一套120平以上4居，兼顾上班和老大老二上学，看了胜古中路1号院的户型比较满意，不知道这个小区升值保值空间如何，有没有其他可选？

回答：你好，老房子的逻辑是：如果没有学区，长远表现会比较一般；如果有学区，那尽量学区好一些，这样保值性好点儿，不过即使是这种类型的小区，都得合适的价格入手才行，这样才能安全一些。中关村发育所附近，属于海淀，有教育资源和购买力，升值性其实都还可以，你可以考虑看看榆苑公寓、满庭芳园、北影小区等。其实你卖东城和平里挺好的，长远价值还是不错，东城，基本上也就是胜古中路1号院可以了，其他都不太合适。相对来说，我更建议和平里。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：京爷，你好，关于物业对一个小区房价的影响有多大?您有没有研究过?海淀老破小，物业很多不行，居民交物业费，垃圾清运，车位等矛盾众多，这种小区是不是不建议入手

回答：你好，物业主要影响的是居住体验，因此也会反应在房价上，一般来说同等情况下，好的物业能比差的物业小区均价高0.5万-1万以上。海淀老破小，如果物业好，保值性会好不少。当然，海淀因为购买力强、教育好，所以物业差一些，升值性也有保证，同等情况下尽量不买，如果资金不足没有其他选择的话也是可以考虑的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京买房看房技巧》

4、提问：京总您好！感谢您指点的思路，要投资500万买朱辛庄的小俩居（不知价格）？还是300多投资亦庄的公寓房合适？苦思冥想想不明白，期待京爷的答复。深谢！

回答：你好，那自然是朱辛庄的小两居，毕竟朱辛庄新房属于好板块、好产业，升值性问题不大，而公寓产品则是流动性和金融属性较差的产品，升值性不行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：请问小西天牡丹园这个板块相对较新的盘在整个海淀价值怎样？金晖、天兆、今典、冠城南园、北园，您觉得价值次序是怎样的谢谢

回答：你好，小西天、牡丹园算是海淀传统核心地段了，如果是新点儿的盘，那升值性会比较好，这些盘都能跑赢大盘。这里面，金晖在小西天稀缺性最高，而冠城南园在牡丹园附近属于稀缺性高的，所以可能未来表现会比较好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》

6、提问：京爷好，持有房山加州水郡房子，17年初高点买的，想置换到海淀，何时出手比较好呢

回答：你好，房山加州水郡房子，短期来看，升值性比较一般，可能比较难涨，如果需要置换，尽早卖了，毕竟你的目标房产如果一涨就会涨很多。现在就可以挂出来。你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的房产》

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《京爷北京买房十大顶级思维》

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