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Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？
A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院是大于园墅的，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格也很难涨上去，其次园墅确实有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，这套盘按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，按照这个价格段在西直门你可以看看交大嘉园140的三居户型，从更长远的视角考虑，我更建议你把德胜的也一并出掉，用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居户型，熙府桃园这种户型无论是从楼盘，还是户型在整个西直门板块都是很稀缺的，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，像熙府这种有地段资源，品质资源户型又很好的有条件的情况下要做首要考虑，可以参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好！我的情况是现在家里一套皂君东里的一居室，想置换一套5公里范围内的三居室，目前看了皂君东/西里，铁科院，农科院，双榆树南二里，青云北区，知春里，明光村，索家坟20号院，学院南路32、34、60、66号院的房子。总价700～1000万，希望置换后的房子保值性好一些，想听听您的意见，选哪里以及何时买卖比较合适，谢谢！
A:回答:您好，1、中关村一带的老社区成长性基本都是一致的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),从皂君东里的一居室在本区域置换成长性上并没有提高，如果只是为了扩大居住面积按照700-1000万的预算选筹，优先级排序应该是石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好，如果你能接受一定的通勤时间，在皂君东里的位置上往北走一段路程，或者往东走，跳出中关村一带去选筹，对于未来房子的成长性是要比留在中关村效率更高 可参阅星球文章海淀跑赢大盘选筹导图,北侧清河的莱圳家园115平的主流南北三居户型报价1150左右，和你的预算没差多少，而两个板块的成长性是有很大差距的，如果是往东走到奥森板块，万科星园140平的南北大三居，在小区里也算主流头牌户型，报价也和你的预算很接近，置换的本质是对商圈资源、楼盘资源进行升级，如果是在资源优质的商圈里，可以淘汰自己品质差的楼盘往品质好的楼盘上换，如果是已经固化的商圈，换与不换其实意义不大，因为所有的楼盘涨跌都是一致的，只是为了扩大居住面积而忽略掉金融属性，这个就要看个人的实际需求了！
2、关于置换的节点：在本区域进行置换，你可以留意目标楼盘的成交量，最佳的方案是在市场起来之前下定锁定房源，市场回暖后你新买的房源已经锁价，可以吃到接下来的行情，你要卖的房源也是在高峰期挂牌出货，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作思路主动权在自己手里，也是利益最大化的方案，祝顺利！
Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律; 2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:星主您好，想请教一下，在西城和东城的范围内，您推荐哪个房子是最小总价投入，且租售比很高的呢？我的个人理念是投住分离，所以会租不错的且和公司近的房子来住，市内购房诉求其实就是找个地方放户口，之后如果有上学派位也不会太差。所以目标其实就是：1）总价够低；2）租金可观，投入产出比合适。谢谢星主！
A:回答:您好，首先你搞错了一个概念，虽然你是以租换租，但是你购买的房产应该要关注后期的成长性，而不是租金，房租不是投资房产收益的主体，涨幅才是。如果是预算不够的情况下，资金有没有好的去处，才考虑投资个小房子吃租金，如果预算可以购置不错的楼盘，应该去追求房子的升值性。其次如果比较看好租售比可以到东三环、西城和海淀的交界处淘一淘老公房，这两个位置整体要比东城好一些，东三环可以关注麦子店街、南北的两居室价格在380左右，包括团结湖北三条、白家庄东里、团结湖东里，海淀可以关注阜光里小区，两居的价格在450左右，这几个盘在租售比比较不错的情况下保值性，流通性也都很好，可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)了解楼盘详细情况,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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