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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好 请问北京郊区房子（顺义）想置换市区（朝阳或海淀）现在是好的时机么？想解决二人通勤距离过远问题及兼顾孩子上学能有好一点的学校。以及资产保值。基本情况：孩子小学5年级 考虑初中转学区。夫妻双方均在海淀工作（单程1.5h 且加班多）。目前考虑三种方案：方案1：卖掉一套房子 300万首付 正常商贷买450左右小两居（芍药居 或朝阳其它地区房子比较旧一些）方案2：卖掉两套郊区房子，首付500 买700-800左右房子（清河或望京次新两居 或芍药居小三居）方案3：卖掉一套 首付300，加杠杆（dyd方式）买700-800想请教三种方案哪个更推荐，dyd是否可以选择。感谢
A:回答:您好，1、关于置换的时机；你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律,无论是那种调整，准确说淡季才是置换的最佳时，因为旺季一些热门板块的成交量很活跃，房主的预期都比较高，一般好位置好房源都会比市场价略高才能拿到，对于买家而言这个时期是没有讲价空间的，或者说讲价空间很小，从过往楼市的波动周期去判断，北京一般是经历过一波大涨后必会出现一段冷静期，这个冷静期跟政策面，经济面，社会面等众多因素挂钩，有的时期两三年，有的则是四五年甚至更长 时间越长对于在拔高阶段买入的越不友好，这意味在你在最高点接盘随之市场下行，我一直鼓励追涨，但是需要在冷静期而不是高峰期。基于这种因素，如果你对市场有很强的洞察力，可以卡在市场回暖的前夜，只是这种操作难度很大，需要付出大量时间和精力，比较简单省心的是判断一个大概时间提前介入即可，通过近些年的楼市表现和接下来的政策走向，提前1-2个月买入，这个是相对稳健的！
2、关于方案：你可以重点考虑方案2，顺义本地缺乏优质产业，这种区域如果没有自住的需要，没必要再留，且你是往核心位置换，清河和望京的次新两居都是很好的产品，在未来的板块行情上是一定要比顺义反应快的，祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，
这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘， 否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，我在亿城燕西华府有一套下叠，20年购入，290平，目前装修好了自住，在附近上班，不打算卖目前价格1200左右，没有贷款，另一套在珠江御景139平，没有贷款，目前在卖，有人出470万，正在商量中，出掉以后想置换到海淀去，纯投资，准备800～1000万买个二居，目前自住房子可抵押700万左右，月供能力这行，月还款3～5万还可以，目前想置换到海淀，看过世华龙越西区，东区，东区环境好，西区回迁房价格便宜，还看过莱圳家园，橡树湾二三四期，富力桃园C区，领袖新硅谷，海淀幸福里，老公认为以后房子升值不会太快，想少用杠杆，买一个增值快的即可，我觉得海淀中北部核心区域的房子增值潜力大，想多用杠杆，不知道老师怎么看，想听听老师的建议
A:回答:您好，1、你的思路是正确的，参阅星球07#巧用杠杆，贷款的利用;买房亏赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，使用杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，如果选筹的方向是对的，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，就是你要拿主流的户型，通常一个小区有很多种户型，但每种户型主流的只有一种，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，其次你燕西的房子成长很慢，且占用了你的大部分资金，如果你自住不想卖最高效率的方式就是住着的同时使用它的金融属性。
2、关于选筹上：参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,清河属于海淀现有的核心位置，海淀最早资源集中的是在中关村，中期是在上地西二旗，现在是往北清路溢出，清河刚好处于海淀发展带中段，并且它附带一流的民生资源，准确说这个地方是爆发力更强，潜力大是指还没有完全兑现的空白区，价格还处于低位，海淀幸福里是属于没有兑现的区域，但价格已经处于高位，按照你的资金方案去布局这个盘会面临站岗的风险，现在使用杠杆和过去不一样，过去谁的房票多，首付多，贷的多，买的多就赚的多，大家更多的是去筹首付，搞贷款多布局，因为那个时候房地产行业正是高速增长期，你咋买都会赚，跳广场舞的大妈在那个时候贷款买房都会赚，因为没门槛，那是时代的红利， 但现在房地产的大范围扩张普涨的势头已经没了，往后只有核心资产才会随着时间的推移一次次破顶，也就是哪个楼盘海拔更高，就更具备投资价值，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你目前的资产形式肯定是要配核心大盘，橡树湾系列，世华龙樾系列都是商圈的霸盘，你按照能力范围内去拿户型最好面积最大的即可，莱圳家园和领秀也不错，但综合资源没有橡树湾和世华龙樾稀缺，富力桃园在西三期的品质属于头部，但西三期的成长环境很差，所以这个盘的上限很低，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。 本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。 按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。 佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。 目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，但是又觉得海梓府目前的价位偏高了。 不适合再买了。 我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。 目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉）， 我想等明年3月看看市场情况，关键卖了华阳，也没有想好要买哪里的房子，可以继续实现每月租金1.2万同时也可以实现保值。 或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。 有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。 或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。
A:回答:您好，你应该保留金域东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，金域东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，以亦庄为首的几个密集型产业集群，附近辐射的品质次新二手盘，10万以下的价格都可以称为潜力楼盘，金域东郡是板块内的二梯队，未来一梯队拔高，它很难不涨，可以参考星球精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图;而华阳家园就要稍微差一些，虽然距离朝阳公园很近，但它本身还是属于甜水园商圈，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些品质大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼社区，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差， 其次关于顺德，如果只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，
参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;原则上核心布局不够牢固的情况下不建议多仓位，这样均匀开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，你两套加一起1200的资金可以冲到海淀核心圈，拿一套莱圳家园120平正南正北的三居室，不但可以满足12000以上的租金，保值增值性也很稳健，这样你持有的2套盘全部为核心大盘，下一次的置换方向，就可以瞄准类似于亦庄金茂府这样的盘了，这种配置的方向比你去东坝打新稳的多，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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