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这波楼市，彭叔觉得还没有冷到底。
因为当下楼市里面大部分人，依旧相信，只要楼市能出利好，那么房价就能反弹。
大家对政策的依赖性的，在这种情况下，已经达到了一种巅峰。
彭叔是2019年10月份的时候，开始做房产博主的。
那个时候彭叔做房产博主最大的一个感受。
就是大家根本不相信政策。
当时房产圈里面有个很经典的话。
叫做房价越调越涨，什么调控出来，都无法阻拦房价继续上涨。
大家对这个应该都有印象。
在2021年上半年的时候，房产圈的人对于政策的威力，藐视到了极致。
以致于郭老在2021年年中提醒大家，押注房价永远上涨的人，会付出沉重代价的时候。
被全网所有的炒房客集体嘲笑。
觉得他这是瞎说，房价怎么可能会跌呢。
大家可以翻翻那个时候，关于郭老这个话出来以后，下面的各种评论。
几乎是清一色的，嘲讽，调侃，说没用的。
而等到了现在这个时候。
还有多少人，会觉得楼市调控政策没有用？
不但以前相信调控政策的人，觉得有用，连以前那些不相信调控政策的人，他们也变的很相信调控政策了。
你就看看，过去各种说调控无法阻拦房价上涨趋势的那些人，你看看他们的现在的口风是什么。
天天在那等上面救。。。
这就是变化。
其实客观来说，彭叔觉得楼市调控，不是影响房价的唯一因素，甚至说，如果我们现在，人人都能挣到钱，各种浪，就算调控再严格，也能挣钱。
现在楼市冷成这样，归根结底，是大家现在挣不到钱。
你可以说，社会上还有一部分人，能挣到钱，但问题是，这部分人，他们买房的需求，有多大？
楼市的需求，分为真需求，和假需求。
没钱但想要买房的人，是假需求，有钱但不想买房的人，是伪需求，有钱又想要买房的人，是刚需。
只是说，有钱但不想买房的人，这种伪需求，在房价上涨的时候，就会成为刚需，他会从不想买房，变的想买房，就类似于，之前房价上涨的时候，你能听到很多人，说他要给自己还在上小学的孩子，买婚房。现在房价跌了，他们这种人就看不见了。这种人，就是典型的，伪需求。房价一涨，他们就是刚需，房价不涨，他们就不刚了。
现在楼市里面关键就是，刚需太少，大部分都是假需求，以及伪需求。
想要把楼市拉起来。
要么。
就靠政策，出利好，让那些伪需求的人，看到房价要上涨了，吓的他们赶紧冲到楼市里面，去买房。现在每次楼市一出利好，冲进去的，基本上都是这部分人。
但这个是指标不治本的，光靠政策，撑不了多久，所以大家就能看到，哪怕是一线城市，政策的有效期，也就是半个月到1个月之间。
要么。
就靠经济好转，至少，让大家能挣到钱，这个是最有效的，大家只要有钱了，那么大量的，假需求，也就是那些想要买房，但是买不起房人，他们只要有钱，就会买房，而他们这个体量，其实最大的。
大家仔细想想。
2020年这波房价上涨，为什么东莞、深圳、宁波等城市，房价率先上涨，当时其他的城市房价都没涨，就这几个城市房价上涨了。
这里面很关键的一个因素，是当时老外外贸需求量一下子变大了，再加上美元降息特别狠，这些外贸比较发达的地方，吃到了这波红利，大家当时应该听到过，那边小老板，一个月就挣上百万的事情。
他们当时3个房价上涨的客观条件，一，外贸需求大量增加，二，美元降息，三，经营贷特别活跃。
所以那个时候，调控政策根本压不住他们房价上涨的趋势。
而等到了2021年的时候。
那会外贸已经开始有些趋冷了，国外的加息预期，也开始了，再加上国内的二手房指导价。。。
所以彭叔认为。
楼市调控政策，可以影响房价的短期走势，但是无法阻拦房价的长期走势。
现在大家都在这等上面的楼市利好，那问题是，大家都等这个利好，而实际的基本面情况不好转，就是有利好出来了，又能怎么样呢？无非是短期的涨一下，又立马跌下去了。
大家看这是10月，统计局发布的70个城市房价走势。
全国70个城市，只有一个杭州，因为限购放松，杭州二手房房价反弹上涨。
再看看9月份的。
当时这个9月份的时候，是8月底，北京、上海等四大一线城市，放开认房不认贷，所以北京、上海，房价全部上涨，深圳止跌持平，广州继续跌。
大家就能从这两个月的房价对比。
能看出来。
楼市利好的有效期，就是一个月。
如果是那种，城市底子比较差的，或者说，今年受到了比较严重影响的，就算出了利好，也没用。
所以这么来看，杭州能在出了限购以后，还能反弹一下，也是挺厉害了。
像是广州，出了都没用，还是继续跌。
这就是，没有经济打底，光靠出利好，没办法改变房价下跌的长期走势。
楼市利空的调控，如果经济面很好，调控也拦不住房价上涨。
楼市利空的调控，如果经济面不是很好，调控也拦不住房价下跌。
就像接下来。
彭叔说，全国楼市，大部分城市的新房，都会各种降价，或者做活动。
那些卖房子的房产中介，今年年终奖拿的怎么样，就看春节前，房子卖的怎么样了。
为什么彭叔觉得，接下来，新房房价还会下跌。
两个原因。
- 接下来的时间，不管是大老板，还小老板，都会缺钱，缺钱，就意味着，需要卖资产来还钱。而现在楼市里面甩卖的资产，本来就已经很多了，你说他们再卖，是不是要靠降价？
年关年关，年关难过，不是开玩笑的。
大家就看这个拍卖的结果。
彭叔给大家说一下数据。
2017年，这个地开发商买来的时候，是240亿。
2023年，这个地，开发商不行了，要卖，评估价是163亿。
2023年第一次法拍，起拍价是130亿，对比买入的价格，便宜了110亿。
2023年第二次法拍，起拍价是104亿，对比买入的价格，便宜了接近140亿。
还是没卖出去。
如果第三次法拍，再打个8折。
那就只有80来亿了，都快打3折了。
惨不惨？
这就是带血的筹码，而且还没人要。
因为大家觉得，还有更好的，再后面，大家手上拿着钱，都在等机会。
这是彭叔觉得，接下来新房房价还会跌的第一个原因。
- 新房库存量，又开始多了。
这是新房的库存量，同比增加了18%多。
那么你想想。新房库存量这么多，你说开发商急不急？会不会在接下来12月，疯狂的抢购房者。
不管是一线城市，还是二线城市，还有三四五线城市的，马上就到年底了，开发商也要搞点钱。到时候各种新房一卷，再加上库存量这么高，你说他们降不降呢？
最后。
楼市最大的问题，依旧是收入和房价不匹配，或者说，当下大家对未来收入预期不行，什么时候大家的预期好了，什么时候，楼市才能真的好起来，否则就算有利好，也撑不了多久的。
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