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1、提问：京总，你好，预算1100-1200，投资为主想购入小三居（主要是考虑三居比两居好变现），考虑持有10-15年后保值变现或置换（近5年内不会自住并且无学区需求），由于老人在清河区域住，所以目前主要看了清河区域小三居，当代怡美房龄有些老，上林溪又上涨了太多，这个预算已经买不到上林溪的三居了，只有莱圳的小三居或橡树湾小两居还在预算内。目前纠结1）10年后橡树湾两居很难出手，2）莱圳的品质能否满足10年的保值变现需求，3）干脆等朱房村拆迁的新房（又担心几年内本区域继续上涨）。请教京总，从10年后保值变现的角度，哪个选择更合适一些？或者是否中间如果有新房要再置换一次？谢谢！
回答：你好，我的回答如下：橡树湾的两居，表现其实还不错，不用担心出手问题；莱圳的品质能否满足10年的保值变现需求，完全没问题，因为莱圳小三居的定位在于刚改次新，稀缺性高，可替代性差，所以表现很好，可以作为优选；干脆等朱房村拆迁的新房（又担心几年内本区域继续上涨），这个不确定性较大，不好说。我认为可以优先考虑莱圳小三居，比较稳健。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：麻烦帮忙比较融泽嘉园62平南向一居室和北京人家88平南北两居（单价差小一万，后者总价需要多添几十万），无上学需求。考虑长期持有（五年甚至十年以上），请问：1、后者和前者相比，保值性差很多吗？2、从居住属性上看，哪个更强？一个楼龄新、离地铁近，一个面积大。3、北京人家楼龄较老，买后是不是过几年必须要置换。多谢！
回答：你好，从表现来看，都是大盘水平以上，这两个标的差距并不大，毕竟融泽位置虽然好，但一居相对来说不是主流，而北京北虽然位置差，但小两居户型好，卖相不错，有性价比。从居住体验来说，我个人还更偏向于北京北的南北两居，住着舒服，功能性也更好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷您好，目前有两个选择，一个是800多w买丽泽蓝调、金泰城丽湾的南向两居；另一个是900多w买西城广外常青藤的南向两居。主要是居住兼顾升值，学区不是必须，请问您觉得哪个更好呢
回答：你好，前者的属性在于规划板块的次新，胜在预期；而后者属于黄金板块西城的次新，稀缺性比较高，也有一定的学籍属性，所以价值较大，涨幅也好一些。长远来看，后者价值还是更稳健一些，可以作为优选。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：500+预算，也可以到600+，两居或三居次新，东三环上班，学校满足中上等小学，主要考虑保值增值，5-10年可能置换。目前关注富力阳光美园、金隅景和园、京贸国际城、西红门橡树湾。请问哪个更好？或者有什么其他建议吗？谢谢！
回答：你好，先来说说这几个小区的属性吧：富力阳光美园，属于配套齐全的地铁次新房，楼龄很新，虽然带有政策房属性，不过居住口碑还不错，升值性表现其实也还行；金隅景和园属于地铁次新房，品质不算突出，好在楼龄新、未来有地铁，所以表现也还可以；京贸国际城属于通州核心板块的次新商品房，不过因为双限购的原因，所以表现比较一般，长远倒是没问题；西红门橡树湾作为新房，有一定的价值，居住属性应该挺好，表现应该能在大盘左右或者以上，不过看你上班方便不方便了。总体来看，如果希望短期自住+未来要置换，可以考虑二手房，特别是富力阳光美园，然后金隅景和园；如果很看中品质和环境，可以考虑西红门橡树湾；如果想长期持有，京贸国际城也是可以考虑的，毕竟地段好，有潜力。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
5、提问：1000左右的纯TZ，您怎么选板块？望京北，楼龄普遍偏老 澳洲康都、上京新航线
新北苑，炒的比较高了 润泽公馆、华贸城等.海淀北部永丰板块的次新，比如百万府、保利西山林语…您对板块排序怎样？
回答：你好，望京北、新北苑、海淀北部永丰板块，都属于还不错的选择。当前从策略上来说，应该是买个安全和捡漏。望京属于比较传统，除去泡沫后还算稳，这里面澳洲康都、上京新航线属于比较好的投资标的，因为板块+次新+学区，这类爆发性比较强，如果有性价比高的房产，可以作为优选；新北苑，市场反应落后于望京，还可以再等等；海淀北部永丰板块的次新，算是比较有价值的，但百万府、保利西山林语并非好的投资产品。一个好的投资产品一定是好板块的稀缺或者标杆产品（同等次中的标杆也可以）。不过，再说一次，炒得太高的房子目前尽量不碰，这类小区一定要捡漏才行。
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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