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北京的老破小，忽如一夜春风来，重大利好一个接一个。
其一，原地拆除重建的老破小，越来越多。
位于西城区的桦皮厂8号楼，也被纳入了原地拆除重建的名单里。原来的一栋楼拆除重建，居民还能搬回来。这个小区，位于新街口，是百分百的核心地段。
前阵子，丰台首个老楼拆除重建的试点项目——丰台区马家堡路68号院2号楼启动“老楼拆除重建”工作。
西罗园这个小区采用“原拆原建”模式，拆除老旧楼房，在原址再建新楼。
桦皮厂8号楼，面积略微有所扩大，好像没有加建。丰台西罗园这个小区，重建方案里有加建部分，地上原先有四层，重建后地上扩建两层，变成六层，同时增加地下空间。
扩建的两层和地下空间，基本可以用于补偿原地重建的资金补贴。
第一个原拆原建小区试点是朝阳建外街道的光华里5号、6号楼，这也是北京首个危旧楼改建试点。
2019年8月底，5号楼木质楼板发生坍塌事故，同年12月，确定采用原拆原建的处置方案。
第二个原拆原建的成功案例是劲松一区114号楼。2021年12月，正式启动拆除；2023年7月，居民拿到钥匙。重建后户型得到了极大优化，卫生间和厨房使用面积都有所增加，平均每户建筑面积增加6平方米左右。同时，每个单元楼增建一部电梯。
至此，朝阳、西城、丰台都有了原地拆除重建的小区。
其二，拆除重建的资金，基本采取“三方共同出资”模式。
上面提到的四个原地拆除重建的小区，重建的资金来源，基本是三方出资。一般是政府补贴一部分，居民自筹一部分，产权单位或者社会资本出一部分。
有的出资方，可以通过扩建面积，增加房子的形式，或者通过运营社区服务设施的形式，回笼资金。
原地拆除重建的房子，有的原先是商品房，重建后还是商品房。有些原先是租赁住房，重建完成后，居民手中的房本也将从租赁房本变为个人的经济适用房房本，拥有产权。经适房可以办理“经改商”手续，变成个人商品房，就能对外出售了。
其三，原地拆除重建大范围推广的可行性需要观察。
原地拆除重建，成为北京老破小改造的一种重要方式。整体上看，目前还是处于摸索阶段，是否能够大规模推广，依然存疑。
想想看，现在纳入试点的只有四个小区，而北京的老破小房子数量，是一个巨大无比的数字。不说别的，只考虑重建的成本，那就是一个巨大的数字。
除非能够找到一种有效运转的商业模式，解决最关键的资金问题，否则，单纯靠补贴，这么都的老破小，根本覆盖不了。
不论如何，原地拆除重建，确确实实给北京老破小的未来发展，拓展了一条路出来。
其四，城中村改造，或许可以成为一个契机。
23年7月，发了一则通知，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造”，北京老破小的重大利好似乎到来了。
北京有大量的老旧小区，部分建成时间都已经60-70年了，小区环境也非常差。按照通知的说法，这样的小区，似乎要迎来城中村改造的重大机遇了。
当然了，要想原拆原建，也没那么容易。
其实，早在2020年7月，北京市住建等四部门联合印发《关于开展危旧楼房重建试点工作的意见》（简称178号文），提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。
23年4月20日，北京发布《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》。这则通知里，对于危旧老楼能不能改建的问题，给出了明确标准。
对于改建的危旧楼房，要“一楼一策”。
按照通知的说法，有的危旧老楼，只能腾退置换，异地安置；有的危旧老楼，可以改建。
哪些只能腾退置换呢？
位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置。
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