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01
前兆
其实退房这种现象，在10月份就体现的很明显。
10月份除了保利天汇、招商玺、建发观云，这三个为数不多的新入市热盘之外，其他存量尾盘，我们家粉丝都很纠结，下了定金又退掉是很常见的情况。
后来我又问了其他的自媒体老师，大家的成交情况也不理想。
主要原因是我们改善客户想要买新房的话，必须先完成二手房置换的动作。
而当下二手房卖不出去，成交周期无法预判，那么新房什么时候交首付就成了悬而未决的事情。
因为接连不断的几组退房，整个团队士气受到了些影响，但我跟大家说，我们是想要成交10套房呢，还是维护好10位客户呢？
到底哪一点更重要。
我们一致觉得，还是客户的信任更重要，就不要再急功近利看眼下。
除非客户卖的二手房价格合适，同时买家给到的付款周期很短，或者是全款，不然我们也是建议客户再等等。
在这种市场下，我们也及时调整了带客策略。找性价比高的尾盘，深挖位置不错的特价房，以及付款周期非常配合的楼盘，来给客户推荐。
这种策略还是很有效果的，但我们也明白——
退房潮这种现象，未来是越来越剧烈，越来越明显的。
我们无法左右大的市场情况，推盘和选筹上，就变得无比谨慎。
一些新盘比较鸡肋，可推可不推，区域不行，产品没亮点，销售服务态度不好，我们就果断放弃掉了。
02
割肉
新房市场出现这种情况，和二手房市场息息相关的。
我之前说过，二手房在11月12月会迎来价格底部，这句话说的可能比较委婉，阅读量不高。
有些自媒体标题写的是北京二手房陷入暴跌，这种标题就10万＋了。
其实意思看起来都是一样的，就是二手房进入了杀价阶段，而且是跌跌不休。
但较真的说，我不认为这种情况是“暴跌”。
暴跌是剧烈的，是瞬间集体GG。
而真实的情况更像钝刀子剌肉，又疼又看不见底，就很难受。
现在比的是谁降价快，谁降价狠，谁先跑路。
现在是空军对多军单方面的杀戮。
降价多先跑路的人，本来还在犹豫，是不是自己卖便宜了，
结果下一套房子比自己出来的更便宜。
哪怕是望京上地西二旗等优质板块次新，对比年初价格已经跌到10-15%
哪怕是之前看上去倒挂的新盘中信城、太阳宫、昌南新盘等，性价比也逐渐降低。
哪怕是学区房，也不再是神话。
海淀顶级学区房蜂鸟家园开间最高点2021年3月份成交价格是1000万，随着2021年海淀入学政策的调整价格不断走低，而最近出现了一套610万的成交，虽然这套房子占了入学学位，这样的降价幅度，也是让人心悸。
整个市场的定价体系彻底被打破了。
学区房、豪宅、产业板块优质次新、老破小、远郊次新……
无一例外，无一生还。
强者恒强的马太效应也不复存在。
当二手房整体估值走低，那么大家买新房的热情，也就自然没有了。
喜欢短期投资新房的那批人，
对市场没有任何判断力的小白，
深受置换苦恼而无力改善的二手房买家，
买新房的热情，都在消退。
03
认怂
那么市场什么时候变得好一些呢？
可能要等开发商认怂的时候。
不认怂，那就被市场教育吧。
认怂表现在两个方面，一是不要再限制大家的付款比例和付款周期了，这个时候还能下定金订房的客户，一定是准客户，请万分呵护。
二是能降价尽量多降价。既然客户割了肉都要买房，你不给一个对等的降价促销额度，买家凭什么买你呢。双方都要拿出足够的诚意。
当下市场，至于买家要不要跟。
看自身实力吧。如果是刚需首次置业的客户，除非有绝对性价比的房源出现，不然别跟。
比如朱辛庄新地块已经6.6万，而存量的文源府郡和府6.2万很香，高教园南邵如果开盘给出绝对诚意的价格，也可以跟。
如果都不满意，那就别跟。
改善客户完全要看卖房的周期和卖出的价格。不要着急下定。
尽量协调和开发商的付款周期。如果开发商不降价，自己卖房还要割肉，那我建议等等。先低成本占一套房源，最好的等到明年市场热一点，小阳春再卖出。
豪宅客户就随意了。实力买家最喜欢在市场低谷杀入捡漏。前提是做好选筹与估值体系。买在足够低的价格。
当然具体到实操，还是要分析很多策略和细节。大家有什么买房问题，随时跟我们选房师，跟猫子沟通。
没有什么寒冬是熬不下去的。
市场波动很正常，放平心态。
就这样吧，谢谢你看完。
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