叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的Y w [ _ ) c *实战专家;累计实地勘查社区超10000个，j s r o H u m1500余次买卖经验;帮f p ! r | x助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座s , b f & + 1 X城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两} l % w ] 3 O居室，20年房龄内的房子: 6 c Z 2。目的很明确，就~ ] 4 ; c – f {是为了持有一定时m e T x 1间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，& \ /需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我v V \ m j d \们打算持有时间3-5年，买房k Z :后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我! y x V T Z } z e们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环, T A家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。[ g _ \ y r 3 B但碍于我们m z w资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，@ 4 q o : X O主城区以环线u k 7 m T定义，上一条刚回答过+ m z i # p _一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关u p G y + 5 k \于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长g I . 4 H期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章# Y g 2 ! j!
关于区! x 3 ^ +位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢Z l : , { m 5大盘选筹导p 1 8 ` t图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普M N r通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，6 – $ :只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心1 , .选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章87 y ~ # Z – + U1#北京房产投资核! | , & s 7 Q心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下e p . 6 a 2 m +。我原来在大兴有两套( l | y g ; b P _房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，, * R卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其| y } N K f 4 Q他配套都不行，我买y _ a的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑W C # I自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个W \ 8 7 # l盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等C J e 0 , 0 k b J个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的* Z k ] i )涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的Q + ; L F紫郡府也属于贵妇盘` _ B * * V ~ b了，这个盘近5年的涨幅是V @ = $ ^横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2O Y ( h M017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板v h ? r : b d i块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度8 : : Z S n / _ :回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的: x ( # ^ D c B i品质盘第一是涨幅差，如f ? 8 7 d )果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上q 5 2 # A n /车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回a R – x u q (复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘9 _ u C K 7 Y (选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一\ l A V q b *段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很– ~ ` s u清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州x X J，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两= – S )居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出j 1 G掉现有住房后共有资[ U : O R , v金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制: @ & H , L I A在500-550万。y E r考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标\ { K的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一: 9 i , _ R = (样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。! R m优势是楼龄较新，2011H B f l j i { [年的品质小区l H A S Q Q，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老28 [ ! 3 = T006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣F A ! @ ` _势是楼龄老2005年的房，另外小H ~ K A区园! U \ u F O C Y T林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园: E j $。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对_ 2 L ` M _ | +老人友好。劣势是一楼采光不好，, g . { v v c –尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围f l @ W U !内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议\ K : g i o & /，谢谢您
另外还想请` ] k # | ) i \教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发W : e D X j / H展呢。再次感谢您！
A:~ _ A j r / \回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-0 m w F2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会l i Z A n e z w f发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也O & S 5是万达商圈、市政府西侧的武夷r & F |商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年e $ S k f \后的事,也有可能十几年,没有大面h h ^积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽* v & B :然大量盘都为新盘和次a ^ @ F ^ k Z新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人W r 2 L口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会R n e ` I就地k g s T v . –置业,建议阅u Y M H读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:京总你好(1)现状：两U v Y n处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区X – M b V s \ | C万柳J H _ r怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，o % `希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在p g z d怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区N 8 – 5 N v ;，未来能够实现比望陶J B q ( D e y h园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长; , l r m W q 3 R潜力是否更大？
(4)其他信息实际u n v n Y o看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据U X q x d i对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，L ) m S * g H U但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您# 7 Y d C d /好，望陶园这个盘中短期价值不错，在m W ( k [ ? N ;永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，: J \ t z ^ M v C这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间H E A + G，“次] , ] N j J新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划O k x w =片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好E 7 &就收，及时逃顶，如果学位发生变化Y G , e 2 m，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这1 w O I几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿T 7 t c J f O B 2方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要, U +了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万1A ` M r l1万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱, 0 ^ / V \ ( b 5，你置换的方向应该是往万柳西路上努力T 4 u u f 1，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动– [ U为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜s j S L J
进入知识星球可进行提问
公众号知识n m s 8 G : [ c a星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来~ { W ! 7 \ M _五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房Ba M R & W H涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫4 y & n
微观类（部分文章）
11#北京七c O = C 6 * X p W个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#$ M U 2 S } $石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理6 P o i
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本n Z [ y t站内容来源& S X { : z \ 7 Y于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等D f 5内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员9 w X s r发送邮件8309272@qq.com或f T : ( k F R者扫码微信沟通，经核实– _ P : E = g后我们会第一时间删除。
暂无评论内容