叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;* J ) l累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超W \ c f S过2h # z o ; j * g0%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京x F @ L总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小A ) Q o |区同户型，最近一次成交价` % i } N w在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。{ + v二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，4 p ` B m d } # ,希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到X g Y h + g达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，) C / K E并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，. $ z s Z J f P类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过N u . F 3 / @ x厂洼西W . e 6街6号院# # I E ) (，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢q = , v \ $ &京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环U 5 d F e I境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这m K X个K ( 2 F 9 b O盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的( P H – #老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上X y r @走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本l q \ 5 1 t p 5都是老盘# 9 A & V f了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是i Q N 4 Y \ Z S建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选H 2 W X T v筹导图B Y i e 1 c ?;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓w n o ~ 0可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间t B # Z g和时间，望陶至少你g h (要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你+ a 7 w & # a _置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，O # K O 5 0 { ^ {但你要重7 w c f I c u \点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是N ` \ * ( I :经济学家！每个问题都分析的很到位！我们$ / # 5 ;现有一套东城安德( H O O路约80平房0 W x 4 l子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个l C P A 9 c问题，比W H % S p u ,较纠结是买新房还是在/ t g { s北边奥森旁边换个二手房合适，: W : S !但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着L S 9 , \ C q 7 R舒服些，弊端a U . L N p D是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号} U |院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中l [ 9 @了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把^ J w 8 9 d q \握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右n B % m m！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来T r \ } e U W .一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又? ~ * S [ %觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原+ l _ F /理有详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配? b !套也是不完善的，同时价格相对N l Z ? U便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，2 i 5 S m I s * i这样的盘可能会存在品牌溢价现\ J l j象，投新盘G ^ j u k主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一6 O ? z个价格就会吸引一部分不K $ v @愿T q @ $ 4 t h n b意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价x = p a格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经r 9 { N x [ M D提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
你看的这些新盘& F i，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可x d / e / b以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为% O M N b Y h O ;了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你) \ f在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利o $ L i ? 6 W z –！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现s ` r e 6 @ e在六年级想换个三居室，现8 r C V % Q E $在的房子是西城白纸坊十五q 3 m中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型: V ` h Y ^ A i不太好预计可以卖到900万，我看过丽0 A Q泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三m 3 6 1 _居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是` & h q H升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比n C N Z丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原9 j Y J P L本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件6 # E R } p可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往D l F强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年) K N O平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难^ & & ] N v g –了,你换到丰台一定会被大盘甩在+ % S O后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不高兴不过环境一般;手里加贷款能凑1000左右;从您置顶3 x n了解北京万~ C E t ;柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西d U [ o 0区南北大两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择;2.不卖右内 1000选望京 看中只有澳洲康都C L *南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城b ` | P $ ~ a t M,之所以放第三有两个考虑 一~ k d H x R ) U是今年可能要二B v 6 V R宝 二是避免K l w V ^ D鸡蛋放同一个篮子
另外h | M 7 / k c有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些 在五环角上n ~ N a z x B @ [ 而且望京交通相对朝青差3 c / E些？望京是产住结合没错= s 6 t 2 p + X 不过想吸引望京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运U S S村远洋万和城 以及右安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从2010年初也有15%涨幅 。右安门离目前孩子上学比较近 或许可以自住 其他只能投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康都都有翻倍 不过Y C N =华纺 润枫水尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回c x Q 0复似乎没有太多提到天鹅湾跟润枫的是否认为1000应该选望京
A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝_ } N Y y X 9青会略有优势,不A m _ n同的是在朝青能选个三居,望京能M K g v X n } 6选个两居;朝青能吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望} & e \ L . 2 _京能吃到产业除了. i c y M本地还包括上述板块,关于望京的澳洲康都的位置,望京的刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一半的购买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从$ $ G 5 i N来不需要靠外来的l . 1 e h J G购买力支撑;
2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也都是一线，头牌是保利中央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三期的成长性很好且性价比不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型Y z _ } X F x ~ H很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说朝青不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年N 5 5 O D D E h之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最\ l m |强的板块就是值得关注的,鼎立水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰台南站的资源都很差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中{ \ 4 y G } s T /遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年/ 7 z ? 6 _ n购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新s t o \ o +硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几j R + J个小区5 d + d . L c * P的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投~ : N l 8资房可接受一居或两居$ Z s j;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未I d j m 4 ` ` [ &来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个t ` !小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳N x B 6 K台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值` 1 h一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一h l ! h E ^ { n y套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下g w g } 8 K c T w性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什U _ 9么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不3 z D Z L 4 P P错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹Q 4 \ 4 b @ d p配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型9 u F Q+一套次级板块的小房子，这样的布局效E q z率并不是很优，像你提到融科好一点的v s ; – J C `户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠5 I G s ~ v C 0杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃\ & f * K x2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，X , a @ Z I q G领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理) r | } V/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的V ` \ /这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那= & . k * U最好的时机是淡季或者涨后w e y – ` |的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比q ) Q较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不L / T超过20%
我们的选筹跑在Y Y J R大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行| a & ] { 9提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文# S c 6 6 ~ f章）
01#北京楼@ P E = r – V [ x市的十年主流预判（2022-2032）
08#T N h P史诗级通货膨= – j v胀s + v Z T H ! s `正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房BC H D涨
07} 3 Z + ) ] 7 –#巧用杠杆，贷款的利% K i s = ^用
41#浅谈B [ K | @房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症x C 0
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历~ 9 B o L M史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82M Q $ j i 8 8 K#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：k 6 q ? @ C I本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原X v G b E 1 4作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版F } 7 _ S %权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容