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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父B _ ]母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，j ] L a A , –合适时再入手一套500万的房子，j & – B G ^投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点
A:回答;您好,出掉垡头翠城K : D 0 g 5正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步( 4 b N变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里店目前的区域界面很差，新区U i ~ ? C { ! @的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京n V 4 | { q ~ U和国贸发展了近二十年才有今天
整个朝阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝y V ~ & C 6阳部分区域进行过详细分析;东南方向, G H f =四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;
就目前的一个经济发展9 Q w速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城& J {市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳– [ 6妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏t ( : z v的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处\ 6 b房产。一套在东城区望陶园，同小区i 7 y Z同户型，最近一次成交q S – U % Z ( J价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有! t U e想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希M { q ! s G R望在怡秀园附近能再有一套三居室，最} # – X 9 8好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望[ – h | R陶园的房子，v I P f具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年O b { y打算再置换。C，类l N – % +似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不x R o d \ a h j起三居室，只能通过两居室改造。问中介+ K a V } z M ] w要交易数据对比望8 + H _ \ p q / $陶园，2018年起，望陶园涨幅在g T &30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您? , _好，w @ h H望陶园这个盘中短期价_ h C , a值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2L M d :000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还? h e ) 1会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华j % h U Y栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡G 3 C F * P B ?秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合n g g m 3 `考虑，如果要置换两套之间应该; y c w b是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好7 & S z . { n出现报复性上涨，. m j 5原则上都是建S 7 : ] z L W C 9议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其V i a U X H 4他小区分开的;可参考星球精华栏文W x q U z [章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟S * L D O顿方f g P / 1 E向上都不是很好，~ G f G V y ` o你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往U R G万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们d , Q # p G y的情况咨询一下你@ _ 7 C X d # } U的意见。目前在z 8 ` ^ K西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，2 1 E l u / M W @我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学h \ {和工作，所以最好是在现在房子的周边。d \ & { \资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预L 7 7 ) b $ M 6 }计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看} q : I过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，} 0 Z T # ,新房正# 6 P 5 L规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支O / W撑这个价格。另外，也看过嘉i f K H } z莲苑，户型还a ( m可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，/ r )这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越q L ? | [ 0差，跟C ; o Q Z p *位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在l ^ a P ( A k文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜k / H w m G户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的n 3 V [ N % V 6 L盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-5 ` v1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健O & t \ ; | 7，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,4 q J , i o | U这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关7 J Z）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在j # X B e u 1 D j想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,S O H E ]你应该往北和西或东换d C e r 3 A m b,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多q # u Q V @ $了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，| t Y 6 % k ` )不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情; – U ~ K 0 @ 2 R又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心# Y . i # V逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近) / 7 4换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值J @ n C C ? v 2增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综8 g # 9 }合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情w & L P Y B况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学c . –位了想置换一套三v T X居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围v * ;比较熟悉，最近看了= s j 8 = H S D \领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小x i 4 G区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的$ Y ; l ? f话，领秀新硅谷、上2 E | N 8 [ m林溪和莱圳家& @ 6 & x园哪个小区保值增/ j 5 E # V q 2 x值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳P [ R L台，户型也还可以接受S z 5 T O，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科B i W . Y一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的v f $ 4 + Y S V a2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘g ^ ! r & / (，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠n C A 8 n b Z H杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照65X 6 S l0，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是U y D R Q ; l f &很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为t I ?一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是( q Y # v E / ) w你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年& ~ = ^ R ^ D L ~的九十月份一直持续到第, @ C + Y二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最# B b $ z r猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最v b \ c , p v 4 =好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是s l u _ M ; P U R比较被动，可以走一步看一步，多看O M 8房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心a D Q D : [ J D，祝顺利！
Q:% ? ~ 1 6 C 3 J提问:京_ g ?总您好，本人现有观湖T % P E _ } d 7 Y国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外b ` 0 ? c，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两[ ` *居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，G 5 r 5 x , D您觉得这方案可行吗？或有; _ H A 8 $ p ;更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太$ a b v e 4 s t y明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是\ : `要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这v ( _ { J a P套房子的成长性不好，a M m @不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选j U u范围也缩小了，你们用来养v M w老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主H S A J打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼n 9 ) H ]市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
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