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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我c ~ / x们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，本人现有l k o @ k u观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创0 g \ O J C (禧瑞都的一r ) @ h居出租给孩子留着，手里可以筹到] * d S + F ^ [700万，想再v l &换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！

A:7 } ] % s回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕z ^ e榈泉比着观湖国际没有领先太多，. d m o S g &这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了J X .，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果y $ i 7 O z z K是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好^ G a t 8 &房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值^ d : a 4 |还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产( m l $品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流! ; Z :预判1 @ 3 ~（2022-2032）;祝顺利Z $ G！

Q:提问:京总您好！我现p & A ? % D O :居住在慧忠北里的新荣家园小区，三居140平米无贷U x # V $ M m款，房子买的比较早，当i V A E * h时这个小区品质很好} 1 * k w Z u q /，但毕竟已经是20多年的\ u M .老楼盘了。由于拜读了很多您的文章受益匪浅，所以现在有想法置换一套能够稳定v F 0 e x升值且兼顾居住的品质房。我名下仅此一套房产，想先拿老房产S r ^做抵押贷款，待购入新房后找个& J l e C Q合适的时机再卖出老房。现在不l O F t 4 ` k 9知道置换的想法是否成熟，且此置换的方式是否正确？

另外R A / Z Q Z p e 0我的预算在1200-1300之间| 3 v m w，区域的话想选择在您说的奥森—望京区域，希望以您专业的角度推荐一个投资性价比更高的楼盘。另外我16年由于自身欠缺认知，在丰台的鲁能钓鱼台美高梅公馆买了一套70平米总价600万的商住房，a x _ B e } \17年出台商住房政策后直到如今一直出租（月} W n d i 3 S租8500），我感觉政策没有任何挽回的空间！现在该如何处理能够实现损失最小化，想请教一下您专业的建议，由衷的感谢您

A:回答:您好,置换新荣家园正确,这个盘成长很慢,倒不必先买A y z后卖,你做抵押贷款会增加额外的费用,先买后卖是原本持有的房产成长很好,如果遇到小牛市会有不错的涨幅,这种情况可N \ % h = j + # x以做抵押贷款先买吃两套的行情,其次美高梅应该尽快出掉,商住人为干预性太强,不i \ z M x –是一个好的投资品,并且你这个总价600多,这些钱换2 o Y #成商品房涨幅会高于商住,租金不– o 0 o S D ! * B是房产收益的主体,房价一旦上涨,租金回报率再高也没有意义,

你可以把第一套的总价提到1800-1900这样子,买到望京的龙头位置,买后再做一部分抵押贷款买入二套,第二套选筹的思路还是靠近产业区,面积可以压缩品质要提高,这样你两套优质盘长持即可,一轮大牛市基本就把美高梅的损失赚回来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类* z / 1 h / –房屋置换升级的系统性指导建议,祝顺利！

Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收e h f y j ? Z入一般且l N g u D e s Z p有老人和孩子} & q \ W用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：

1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域/ L * 0 |的其他方案也行，可建议)。该方案1 R Q Q有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。

3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现q 5 p & }状d – # M 2。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！

A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘! ] \ 6 G , +相对有稀缺价% & a ) S值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险$ 1 = t f 2 ( \存在的，这种C a } r _ A # 1 2置换的意义不大，学区3 z Y |房的仓位越大风险也就越大。

其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京R R u L q ! v E的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。

关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比B ~ m较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是x C @ \ + o 1全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了r L g，7 v g c \ i @布局沈阳效率不是特别优t m o n ! J d f;

比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝. # p K c @ #新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产X a 8 B A : K c l的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原F – m v理;祝顺利！

Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小，小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，f n i \ –我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，R U o最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付f a t只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。关于买房换房有以下问题想请教您

关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之( z S $ ( V后资金到手大概要o g :4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六\ # 2 \ V F x w D月份再卖？

关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有W t a & [ D ! I N什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房, s H的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待1 ? ! % |老师的答复，非常感谢

A:M Q w = _回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行@ x b q A | R过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近T u % l [ @ c 2公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两j Y 5 T @ W j ` ?侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼% h (的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好

但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品[ J w { 6 f Q质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安] J i S 2慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以P o , F W自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居& * M ; 0 Z , g你都能够得着;

还有一种思路是投住分离，买一个确定性高u s W y Z = Y :且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格, [ / Z ; 3 X 0下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域S W . 3 A面积足z j 1够大,未来可上升的I V N c C M v _ Q空间同样也很大,并且未来向东可以被通\ : 4 2 v : 7州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较X E k s d @ U高,但至少有想象空间a $ k E % : e,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的! $ W价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都K i g l . _ e b e不错,现在的价格又处于低位,同样的预& = E 4算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北A ) v F I I ,京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行D ~ D u (情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情

关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是r O L . Z v @ g每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔v K U ( Y = C + %楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖

我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期k : d c Z V，你也要Z u + P w U _ 8 B向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都5 3 4 6 = l (一样，同步进行，这样j l V | ; .不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是i N g # n n : P A你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定c J & 7 c { d金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！

Q:提o l \ / r 9 0 l c问:您好c ^ V % X H v y，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平6 A X 0 # h s北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九K e ) . : y 5龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海M P : ) B K q和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建` @ Y G `和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘O H v = A O哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？

A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发( d [ a { =商卖给你的价格，6 L P ,而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周} . . W E期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;

像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华6 % ? ? r栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建{ ^ v n议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品o I j质不比新盘差，重要的是区f * K \ b k ,域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！

Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有n ~ \ B两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼k ( ] d W d。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港q J J \ ;，买了和锦诚园143平四居，因为O ; n ) , V .143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。

A:回答:您好，和锦诚园有点远郊Cc + | \EO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距. ( 6 Y p B离地铁远，配套还要等个五六年，, W } C 1 J你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到c = P E K e S B d这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新& t / b盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;

你看亦庄每一轮的房价水e O & w X u平，品质盘都是市场h [ g q c N q } K上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是2 k C @ 7 w D i很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势F O ` 5 K ? n，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任l [ a的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文4 v U _ : P 3 b j章84#大兴跑赢大盘h E B – – 7选筹导图;祝富贵！

Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目k @ d V v 9 G前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净@ . : g息，因为收入一般，这P * 9 ` ? b ! 1也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大X ( u \ S G部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，380W在方位C 6 M o M j Z o e上尽最大的限度往核心x E o M J O圈靠，注意是W c }核心圈不是主城区，核心圈是各项{ q \资源都比较充足的区q Z ? b 3 x ^ I 0，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相$ 8 o l o P @关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都z R , 3 p I @会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要? 8 4 ( ? p s d选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大2 \ ] { 3 q换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅. + } \ x Z 3读文章!

关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很{ x O A %多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选^ d 4 r筹导图;南三x ; 5 a 4 S ^ s #环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱D c p，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能6 x & G E * w #赚差价，T q | d e { Y 6但是这对于选筹的要求太高了，只n c * s M能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适m 4 c I S 2 B合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总k t ( B 0 \ t %能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室A = I ^ f M $，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有5 b i O保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在g a u路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#C o g \ # 9 | w x未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨q , v c x z f

07#巧用$ B R Q e n :杠杆，贷款的利用1 _ V + l z {

41#浅谈房地产泡沫