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1、提问：京爷好，咨询下800万-900万预算，从6-7年后保值升值的角度看，朝阳的力鸿花园（小区环境好，户型差）、新天第的两居（楼龄新户型一般）和丰台马家堡的怡美家园南北大三居、草桥的恋日花都大三居、9 y % w ) 4万年花城大三# q l p i D g m %居哪个后续升值潜力比较大？
回答：你好，力鸿花园、新天第之类的，都是属于有些衰弱的感觉，总体大盘水平吧。而草桥的恋日花都、万年花城近些年来关注度高，靠近丽泽，有些潜力，在周围也有一定的稀缺性，跑赢大盘应该可以的。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷 你好 总价260-270万的房子，两室，保值兼投资，未来有可能自住，邻近地铁（不考虑郊区）带比较好的初? * ! d d d S中学区，选北京哪, X & U w个区哪几个楼{ ) d 7 ? X ;比较好呢？
回答：你好，说实话，想了一圈，H % r O I似乎很难找，@ { F . h u C # D这个总价，要求两居，能投资，近地铁，初中要好，不要郊区，好像有点儿难吧。可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷好，总价350万以内O i } – t \，纯投资，买了租出去
孩子2F 9 Z ^029年上小学，2026年以后好像。学籍人数就会大Q r %幅下降，
1-我这种情况，您觉得在海淀还是在朝阳，会比较科学？
2-海淀文慧园那边前面好像补涨了一波，五月华庭起8 [ 5 ^ r k g N I来了，永泰东里那边怎么样，朝阳青年汇佳园，炫特嘉园是不是性价比不k e r _太高9 E * C D ( q了已经？这个价格望京应该是买不到好的吧？
3-焦虑，求京爷指点
回答：你好，海淀这边实现普涨的原因，不仅仅是学籍，还有产业和人口。未来学生人口大[ F %幅下降，可能会对l M C ( h其涨幅有些影响，但是依旧改变不了海` 0 i淀学籍B i A K * ^ 3 e w+产业的优势，升值性我认为还是没问题，只是爆M { u E _ D h o发性会有一些影响。朝B 9 t T Q .阳，超低总价的小a 8 } F Q户型，要实现大幅升值，并不是太好找，我的印象中，基本上集中在望京的一居（基本400+了），以及朝青青年汇一居。所以从投资的角度来看，选择海淀的一居或者青年汇之类的都没问题。相对来说，青年汇稀缺性较强，没有学区溢价，稳点儿。现在好点儿的房子，价格都不低了，这是一个正常现象，下次涨得时候还是这批房子涨。可以6 4 Y看看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
4、提问：目前看好西钓鱼台嘉园，) 1 $ 6 = _保利百合、顺c k b y } ` i r驰蓝调和金泰城丽湾四个小区。西钓鱼台需要稍微牺牲一下户型，为纯南向。其他三个– S Y Y K W 3 2 `户型南北通透但属于丰台。
主要问题是：
1）全南向居住舒适度与南^ B v北通透差别大吗？
2）保值增值性上这几个怎么分析？海淀与丰台除了学区还( ` W E有其他实质区别吗？丽泽概念这两年一直在炒，现在价格位于高点，三个丰台小区的三居都是挂牌价高但没有真实高价成交。抗跌性是不是稍差？
看好西钓鱼台现在的情况，但也不想错过丽泽的发展，尤其是身处金融行业，还请您指导，谢谢！
回答r A w c l – c 8: 你好，以下是我的看法：
① 相对来说南北通透的房子，住着还是舒服的，因为有空气对流。当然，全南的L / n A w T K ? 9户型其实也还可以，在市场中流通性还是很好的，如果介意，还可以装一个新风系统。
② 西x * b ` 2 5 ! P `钓鱼台，小区其实还是有价值的，因E y \ B Z b为海淀传统地段的次新房还是比较稀缺的，属于比较稳健的选择。保利百合这类小区呢，属于品质还不错，居住宽敞一些。从过往的升值性来看，d T * P o , W这两类房产涨得差不多。未来潜力的r : S 0 : ? v Z话，可能还是丽泽这边强点儿吧。
可以看看星球内部资料《北京各板{ , I O \ Y `块/小区历史收益统y | : 1 G u I ~ ;计与分析》《` C 4 ; A , A北京二手买房看房技巧》
5、提问：京爷您好！现有老北苑望春园三居一m n F j套，因孩子上学需在北师大，来回奔波辛苦，考虑置换。新置换的房产居住时限大致为15年左右，等孩子大学之后准备再出手置换大的改善型。1.现在是不是合适的置换时间？望春园是否还有大的潜力爆发？2.总预算900左右的三居，北师大附近有没有比较好的小区推荐？（重点是离师大比较近l J 3 9 7 e + D，兼顾交通生活等）3.孩子已有上学资格，学区不是刚需。这次置换是否还要考虑学区？不考虑，房子能否保持比较好的升值保值性？考虑，是否会降低居住品质？4.从保值性上讲，是否还有另外的置V j 1 P o 7 m换思路：是置换到师大附近更好还是换成更有潜力的新房或次新d 8 ; h H？
回答：你好，以下是我的回\ k b 2 T (答：
①当下算还可以的置换时机，因为市场相对平稳。望春园作为热门次新，基本上十几年内能实现跟着大盘或者略微跑赢大盘。② 900万左右的三居– _ ) 3 +，在北师大附8 4 3 e D近并不是太好选择，基本上就是一些老公房社区了，可以看看志强北园、文慧园、师大北路21号院、交科院之类的。③ 我认. \ b w Z $ T B为不要过度考虑学区，因为未来不确定性比较大。④ 从升值性角度来看，短期其实都差不多，因0 3 1 # 7 r为海淀这边升值性也很好，不过长远看，还是得次新房强一些。可y ( U 2 i |以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小T ` M p t区历史收益统计与分析》
6、提问：京爷您好，差不多同样的价位570左右，清河宝盛里的两居和世华龙樾的一居，哪个的j ) P升值空间更大？另外，600万以内上车，清河有哪些小区推荐？谢谢！
回答：你好，海淀这边，需求旺盛，基本上都能实现较好的涨幅。清河宝盛里的两居的价值在于性价比，世华龙樾的一居的价值在于次新上车。从升值性角度来看，短期看，清河宝盛里的两居和世华龙樾的一居差别不会太大，数据上也是如此。从长远来看，世华龙樾的一居可能会更有优势，毕竟新+地铁。金隅美和园、莱圳家园、橡树湾小户型都可以看看。可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
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