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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答:您好，建议你认真参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，
如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居， 从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着，参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:特别感谢，精准点评！如果把预算加些杠杆放大到500万，建议去清河买次新一居或大开间吗？我看世华龙越一期西区（说是回迁房，但按照商品房品质来卖）有一室一厅52平米南向板楼低楼层525万，值得入手吗？或者北京印象（金地物业）南向次顶层56平米一居大开间（临街定慧桥有噪音）529万？即便是加杠杆到500万上下，您是不是依然建议最佳选择去甘家口小区？除非杠杆到700万左右，能配置两居才推荐去清河那片？甘家口小区我昨天看了一下，从1960-1999，板塔都有，请问楼主我在筛选上遵循什么排序？板塔？楼龄？2居/1居？朝向？楼层？户型？临街？感谢
A:回答:是的，脱离三环拿不到中高端的次新产品不如在西海朝买老公房，外围的土地资源没有那么紧缺，以清河为例，稍微往外走走可能就会出现保障房，保障房是未来的趋势，你在这种地段购买老房子又是小户型，需要面临的竞争风险太大，相反市中心就很牢靠，因为没地，如果想要保障房，对不起请往五环外走！排序是：板楼-物管-户型-楼栋-优先南北通透的两居，或者全南向两居，首选3、4层，顶层一层不要，老房子老化严重，可能存在返潮漏雨的情况，这些都是折价项，不临街的可以适当付出溢价，有预算尽量拿不临街的，建议你认真参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,祝顺利！
Q:提问:星主您好;总预算大概不超过1000万。目前想买在朝阳。双井喜欢富力城，但总价只能在富力买个户型不太好的两居，基本最多是东北、西北，只有买A区可能带一点南向。或者考虑时代国际嘉园南北两居和朝青的润枫水尚南北两居，还想听听您的建议，哪个更合适？
A:回答:您好，1000往下在双井选筹很吃亏，这个板块的次新产品保值性和变现能力都可，未来也具备成长条件，但是1000你在次新产品上拿不到稀缺户型，参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,双井2居的稀缺户型为富力城D全南的110、C区全南的130、B区全的106、这些都是要超出你预算的，如果要想拿好产品，只能降低楼盘的资源，而双井是一个慢成长性的区域，降低楼盘资源就会脱离这个板块的主流，降低楼盘资源提升产品自身不适用这个位置，移步到大悦城的方向是对的，华纺的115、润枫的120、银谷的120、天鹅湾北的135这些都是主流品，成长性及保值性都可，在你的预算范围内挑选最好的即可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:本人在角门西附近有一套三居室，价值约750万，拟进行置换。问题：1、置换时间。本来想尽早置换，但一是一直没看到十分满意的盘；二是是否等孩子工作单位确定后再置换，孩子大概一年后工作。请问什么时间置换更合理？2、置换目标。新盘看了不少，设计都可以，位置都觉得远；二手房感觉房价很高，但大都还没有我现住的方便、舒适。所以第二个问题是置换新房还是二手房？大的方向是想从南换到北，今天看了保利天汇、建发云上，以前看过永丰、石景山，有什么推荐？预算1000万。
A:回答:您好，1、建议你认真阅读星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，置换并不一定是围绕居住，更多的是资源上的升级，因为房地产市场已经从增量时代转向存量时代，这就意味着未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去普涨是因为房地产处于高速增长期，那个时候所有的区域起点基本是一致的，往上涨是行业红利,而过了高速增长阶段,产业资源匮乏，民生资源跟不上的区域就会停滞，这个时候就要及时逃顶进行资源升级，置换升级更多的是注重房子的抗跌性、成长性和变现能力，什么样的房子可以不动呢，房价和相同区域存在较大的价差，区域还有未兑现的利好，具备这样的条件就意味着未来还有补涨的行情，角门西并不具备大跃升的条件，南三环以外是产业资源极度匮乏的区域，如果不确定孩子的一年后的工作地点，可以根据孩子所学的专业延伸到行业上，北京的产业都是扎堆布局，东南西北就那么几个点，判断出一个大致的方位就可以选筹；
2、关于新房与二手房之间的选择问题，投资任何商品讲究的是性价比，好的投资品除了价值本身以外，还要具备再次大跃升的条件，投新盘肯定是要投被低估的区域，价格对比核心位置足够便宜，只有具备这种条件的新盘才能有套利的空间，打个比方，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，在接下来的行情里大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘是缺乏配套资源的，唯一的优势就是价格，进货价低即便是配套兑现不了，随着时间的推移价格也会上涨， 因为核心位置的二手在涨，这种低价区域很难不涨，这是规律，相反如果没有价格优势你进货价和核心位置差价很小，配套资源短时间兑现不了有极大概率会横盘，你描述的几个新盘对标的二手并没有价格上的优势，1000布局到北部可以以上地西二旗为主，海淀的产业资源也主要集中在这个地区，选筹上参考海淀跑赢大盘、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),去拿主流2居或3居都可,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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