北京楼市:西部逐渐空心化,买家慎步行!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢

A:回答:您好，双井作为朝阳东三环的价值洼地，这个板块品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，像富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，利益最大化的操作应该是保留双井的房产，通过金融手段把双井的房子套现一部分出来在亦庄新购置一套，这样未来你两边的行情都可以吃到，不会因为工作原因彻底放掉双井这边的潜力，亦庄和双井各有优势，两个板块都很好，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，如果你双井持有的是非品质大盘非主流户型，那就不需要保留了，可以直接换过去，金融抵押有成本，如果房子成长性不好效率就低了;

可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）; 关于亦庄的选筹上：你可以淘一淘金茂系列的二手房源，在这种阶段很容易淘到笋盘，并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，就是说在未来的5-10年，这个板块的品质天花板金茂系应该是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，你淘遍二手房源没有合适的之后可以备选新项目，这个思路针对于大动作置换是相对稳妥的，详细可参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！

A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,

你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！

Q:提问:星主早上好:感谢您给予我的关于中央别墅区答疑解惑。其实，前段时间，我在中央别墅区看过几个叠拼，都存在您说的竖向分区的问题，而且院子也很小，基本让地下室采光天井占完了，活动空间很小，而且竖向分区的居住体验不是一般的不好，所以都不在考虑这类产品了。最近又在顺义新城看了北京合院的联排，我觉得户型和院落都很好，价格也在我的预算范围内，就是不知道现在每套1300万左右的价格是否可以实现保值，将来的流通性是否好，如果小朋友在后沙峪上幼小，是否方便，请您再次指点迷津。您是否可以给我推荐更好的选择，衷心感谢！

A:回答:您好，如果你为了提高产品自身的空间感把目标移到顺义新城，就享受不到中央别墅区的配套资源了，作为改善类产品，整个顺义最具备成长空间的就是中央别墅区，从最东侧的京密路沿着高白路一直向西截止到火沙路，温榆河南北两侧这个地段是中央别墅区资源最丰富的位置，所有的教育、医疗、民生资源全部都集中在这里，而这个区域以外的位置就属于外溢了，距离越远价值越弱，谈不上投资，只能作为纯改善用途，流通性及保值性自然会差很多，如果中央别墅区的核心地块产品和你的预算不符，你可以顺着高白路穿过火沙路一直往北到春晖园度假村这边看看有没有适合的产品，这边价格要整体低一些，保值性要比顺义新城略强一点，但中短期也不要有太高的预期，别墅的投资属性本身就很弱，那些具备稀缺资源的产品从长期会因整体房价水平上升而得到阶段性上涨，原则上投资别墅一定要布局到资源丰富的位置，也就是先买区后买盘,那些资源匮乏的区域有很多好产品，但是价格这么多年一直都涨不上来，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利！

Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。

A:回答:您好,感谢信任!在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右的时间不会变动,有这样的一个基础条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有像样的产业,中短期城六区回暖并不一定能够溢到这种位置,把持有的时间线拉长会相对保险一些;关于选筹上,380万计划换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪相反金汉的性价比很不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果是为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性了,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格上有足够的优势,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,如果市场回暖这类有价格优势的盘会第一时间跑出来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/刚需选盘原理,祝顺利!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#理解房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图