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彭叔不知道那些唱衰三四线城市房价的房产专家，是真不知道国内楼市的底层逻辑，还是装不知道。
现在楼市最大的问题，不在一二线城市，而是在三四线城市。
三四线城市房价失守了，一二线城市才会有致命的问题。
大家客观想想。
别因为你是在一二线城市，你就觉得三四线城市房价跌了无所谓，只要你所在的一二线城市房价不跌就行了。
你就想一个最简单的问题。
国内大部分人买房，是靠什么？
是靠打工收入？还是买卖掉原来的房子，来实现资产置换？
如果说。
你觉得国内大部分人买房，是靠打工收入为主。
那么三四线城市房价跌了，对于一二线城市房价没啥影响。
但。
如果说你觉得，国内大部分人买房，都是通过置换来买房，那么你就要知道一个问题，当三四五线城市房价跌成白菜价以后，那么一二线城市的那种刚需房，靠什么人来接盘呢？
就别说一线城市了。
二线城市为主，如果说没有省内的那些人过来接盘，二线城市的房价靠什么支撑？
彭叔随便举几个例子。
杭州，房价3万多一平，如果没有浙江下面，以及全国各地的小年轻卖掉老家的房子去置换，光靠打工，你觉得有多少人能买得起杭州的房子？
成都，房价1.7万左右，如果没有虹吸四川省内的那些年轻人，让他们卖掉老家的房子，就以成都的工资水平，他们能在成都买得起房吗？
大部分二线城市的刚需房，都是需要卖给这些外地人的。
一线城市的刚需房，又是卖给那些二线城市往一线城市来的人。
彭叔说的再细一些。
国内楼市的置换链条。
农村的人，靠打工，到小县城或者乡镇买房。
小县城的人，卖掉小县城或者乡镇的房子，去地级市买房。
地级市的人，卖掉地级市的房子，再去二线城市买房。
二线城市的人，再卖掉二线城市的发你这，再去一线城市买房。
接着等到了城市内部。
城市内部最差的老破小，卖给外地人，持有老破小的人去买刚需房。
持有刚需房的人，卖掉刚需房以后，再去买改善房。
持有改善房的人，卖掉改善房以后，再去买次新房。
持有次新房的人，卖掉次新房以后，再去买豪宅。
这是楼市一个完整的置换链条。
一层层的。
你说要是下面的城市房价不行了，那么上面的城市的房价，能好吗？
无非是一个时间问题。
先从最底层的开始倒，接着再往上传导，但最后大家都会感受这个凉意。
而不光是国内这样，国外的也是这个逻辑。
就比如说。
大家经常能听到隔壁的日本，房价什么白菜价了等等的。
但是大家看一下。
这是日本的各个区域房价。
大家可以看到。
日本房价最高的东京，平均房价6万一平，第二名大板，平均房价4万一平，最下面的北海道，好歹房价也是7000，不是白菜价。
就大家能看到，这些城市房价是有一个梯队的，不是说。除了头部城市，下面的城市房价就白菜了。
而且。
日本的工资水平又那么高，在工资那么高的情况下，城市之间的房价，还是没有拉开，你说这样的话，国内小城市的房价，会成为白菜价吗？
大家再看看日本的人均GDP。
彭叔每次看到国外的那些城市的GDP和房价之间的比例，彭叔都很无奈。看一次，觉得国内房价太高了一次。。。
大家看日本的这个各大城市的GDP，还是能看出来。
日本各个城市的实力尽管差距很大，但是那些小城市的房价，也没有跌成白菜价。
至于说。
像日本这样形成一个房价梯队。
国内现在的城市已经形成了一个房价梯队了。
彭叔再跟大家说一下。
顶级一线城市，北京、上海，房价6万多。
普通一线城市，深圳，房价6万。
弱一线城市，广州，房价3万多。
后面的二线城市里面，也已经形成了梯队了。
东部发达城市，杭州、南京、苏州、东莞等，新房基本上都是3万以上了。
中西部等发达城市，成都、武汉、西安等，新房房价平均也在1.6万以上了。
再接下来，像是长沙、兰州、太原等等的，新房房价在1万出头。
再往下，基本上就是各种地级市了。
国内的房价梯队，已经形成了。
你说现在三四五城市房价，跌成白菜价。
就比如说。
浙江杭州是省会城市，然后除了杭州以外，下面的地级市房价成为白菜，那么杭州3万一平的房子卖给什么人？
四川成都是省会城市，然后除了成都以外，下面的地级市房价都成了白菜价，那么成都1.7万一平的房子卖给什么人？
大家就想想全国地级市房价最低的一些城市，主要都集中在了黑龙江省，也就是鹤岗、双鸭山等等的地级市，结果哈尔滨房价是多少钱一平？跌成啥样了。
这就是置换链条断了以后，你要靠工资买房，那么房价就很难顶得住。
杭州房价是高，但是你看杭州下面的那些地级市，隔壁的嘉兴、绍兴等，房价都是在1.8万左右，如果说嘉兴、绍兴房价跌的只有1万，杭州能维持3万的价格吗？
所以当小城市房价都成了白菜价以后，上面的城市，也就完蛋了。
现在的保楼市，救楼市，说白了，还是为了让小城市房价不要塌了，小城市房价塌了，那才是真完蛋了。
其实彭叔觉得。
上面这次是采用了一个比较猛的出清方式。
来保护了小城市的房价。
彭叔的观察是这样的。
他们保小城市的房价，直接就把小城市的供应量，给出清了绝大部分。
也就是说。
小城市虽然需求很少，但是，你看小城市的新房供给量，是不是缩减的更厉害？
某大，某柜员，是不是都是以小城市为主的。
当这些小城市为主的房企，都嗝屁了以后。
小城市的土地也卖不出去，房企也嗝屁了，你说小城市还有多少新房呢？
小城市需求再少，好歹每年也有点需求。
那么当小城市需求减少的非常厉害的时候，小城市的房价，反而就稳了。
一个上百万人口的小城市，一年就开2、3个新房楼盘，价格就这样，你爱买不买，你工作就在这个小城市，你不买，你就没得买了。
这样的话。
小城市的新房房价就能稳住，二手房尤其是那种持有品质好的二手房的房东，看到新房房价那么高，他们砸盘的欲望，也就没那么强。
那种差的二手房砸盘，无法影响到那些持有优质二手房的房东。
其实大家看现在那些房产专家，说新房的供应量要减少了，主要减少的还是小城市为主，大城市的土拍虽然价格不行，但是城投在那接盘接的还是很卖力的，而小城市连城投接盘都找不到。。。
当然了，这也是彭叔的猜测。
现在上面央行的老大，说房地产见底了，这个见底，指的也是新房的成交量。
因为当小城市的房企嗝屁的差不多以后，未来一个阶段，基本上新房和过去供应量差不多的，也就是只有一二线城市。
小城市的新房供应量会维持在一个低位。
那么现在小城市的房企已经嗝屁的差不多了，新房的销售面积应该就是要见底了。
不过这个也不好说。
未来的变数依旧是挺多的，所以彭叔还是建议，谨慎一些。
当下这个环境。
你要挣钱，很难，但是你要亏钱，真的很容易。
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