现在大家都知道“地产惨”，都知道“在筑底”，但不知道的是

其一，到底现在是什么情况？能否用真实数据说话？能否用全局关键数据说话。

其二，如果眼下不能更大力度救市，市场不排除存在“二次探底”风险。

比如单纯凭房地产销售下行就看空一个行业，既是狭隘的，又是滞后的。

客观的说，今天房地产是全局大收缩。

即房地产收缩已不仅仅是销售从18万亿下跌到12万亿，销售只是事后指标，结果指标。而销售下行趋势反向波及、影响、传导甚至损伤到房地产其他先导指标，发展指标开始收缩，比如筹资资金净流出、拿地大收缩、组织大裁员、新开工大跳水，这反过来就会加剧销售下一轮跳水，下探。整体看，楼市的这个循环是个可怕的“负循环”。

不仅如此，房地产的大收缩，也带来房地产上下游信托、基金、金融、下游建筑、装修、建材、水泥、家具、油漆等50多个行业大萧条。据《2022中国地产组织力、雇主影响力研究报告》，相比2019年三年来地产开发从业人员减少了40万，但地产上下游产业减少约600万个岗位。

地产一个“跌倒”，对上下游50多个行业就是一个“大地震”！

今天尝试房地产最核心、也是最基本的三要素、三大发展引擎——即

房地产“钱、地、人”之变，去看行业趋势之变！

要素1

 地

大收缩

不像其他行业，房地产原材料过于重要且稀缺，一定程度上，土地定乾坤。

而且土地之变，也是楼市走向的先行指标。

对企业而言，楼市上半场，房企土储排名就是明年销售排名。对行业而言，全国2023年土地出让规模的大小，往往也预示2024年房地产销售涨、跌的高度。

那么，这两年土地之变如何？收缩度到底如何？

答案很残酷。

首先，2023年全国卖地收入创下近7年“最低点”。

整体看，2023年全国卖地收入这2年从全国土地收入近9万亿的量级，到现在近4万亿量级，而且间隔仅2年时间。

不怪有人疾呼，土地财政要失效了。

来源：五道口宏观笔记

全年度近3年穿透看，2023年预计全年全国卖地近4万亿总额，但问题是，有对比就有伤害。对比2022年全国卖地是6.7万亿，2021年是8.7万亿，2019年到2020年都是超8万亿。

来源：西政资本

这意味着，近9万亿降到不到4万亿，这种骤降，地方财政收入受不了，房地产行业维稳大局，也受不了。

事实上，在中国大多数城市，土地收入占地方财政收入50%以上，结果这2年大幅下滑超50%，甚至超70%，这就可以理解为何地方公务人员工资也发放之难的原因了。

值得客观提醒的是，2022年，2023年真实土地卖地收入其实更低。

换句话说，统计数据实质是偏高的。

因为2022年，2023年有城投大面积“托市拿地”，比如22年城投拿地占全国一半以上，而事实是城投拿地仅只有8%开工，这眼下城投负债高企后未来24年也拿不动地了，这意味着一旦24年房地产销售不力信心不足，再加上24年城投无力托市后，那么，这一数据还可能继续下滑！

其二，“土地新开工面积“”，是楼市第2个温度指标。

统计局数据说话，全国住宅新开工面积2019年，2020年，2022年分别是16.8亿，16.4亿，8.8亿，而2023年郁亮预测全年不超过7亿平米，差不多回到2006年水平。最新统计局数据2023年1~10月看，住宅新开工面积才5.7亿平米！

其三，今天中国地产投资/GDP比值已经跌幅过快了。

借鉴日本等教训，在人口加速老龄化、低出生率等潜在增速下行阶段，维持地产相对平稳对于中国经济整体转型至关重要。

来源：伍格经济笔记 WIND

要素2

人

大量地产人离开行业

本以为疫情消散后，2023年会经济向好，收入向好。

但没想到2023年没有在期待中回暖。

地产人员流失率一直在调高比例。最早预计30%地产从业者会被迫离开地产行业，到50%会离开，再到如今很多人预测会有70%人不得不离开地产行业。

为什么？

其一，看企业，百强近一半已爆雷（42家），他们现金流、降本增效进入极限模式，尤其不拿地后人力成本，本就是大开支，所以大规模裁人就是必然了。地产央国企虽然弯道超车，但他们是讲编制的，人才引入严格，而且央企也在讲人才淘汰和人才换血，所以增不了多少人。

2022年，85%的百强房企采取了人员精简策略，员工综合离职率大幅上升达到近5年最高，根据中国房地产报记者统计，仅仅TOP50房企2022年减员总规模就接近20万。

人力机构调研数据显示，2022年，地产行业客服岗人员需求减少了95%，设计岗人员需求减少87.76%、投资拓展岗人员需求减少86.21%、人力岗人员需求减少85%。此外，财务、成本和运营岗位的人员需求下降比例也在70%以上，并且项目总未来也是重灾区。

来自地产猎头地产一品堂的统计：“与2022年多数房企选择合并城市或大区平台路线不同的是，2023年各大房企采取了更加激进的“裁员和降本增效”策略，即城市公司直接都不要，大区直接操盘项目，很多重点项目集团直接干。”

其二，看行业，房企新开工项目才需要增加人手，但这2年全国新开工面积从17亿平米跌倒7亿平米，项目大跳水，裁员是必然，同时销售从18万亿到10万亿，加上外包给贝壳等各渠道，所以销售裁员也是必然，再加上各大房企总部都在极致精简，总部裁员也是必然。

一句话，房地产大起大落，自然也带来人员大进大出。

要素3

钱 

大收紧超60%

房地产没钱，是万万不能的。

为啥2022年，2023年地产凉了，代建却火了，核心因为代建是轻资产模式，不靠钱驱动。但房地产开发是重资产，是资金密集型行业，必须靠钱驱动！

管住了钱，就好比卡住了房地产和房企发展的“咽喉”。

自2020年“三道红线”后，房地产行业和企业发展的咽喉就被卡主了。

看房地产的钱，核心看房地产年度融资总量之变，这是一个整体量化指标。

果然，2020年成为房企新增融资总量的史上“最高峰”，而2021年伴随三道红线生效后，房企新增融资总量迎来首次负增长，并在随后3年持续下探！

有对比，就能感知巨变。

2017年到2020年，100家典型房企新增融资总量都破1万亿，即1.40万亿，1.50万亿，1.63万亿，1.77万亿。稳步向上增长的曲线！

2021年三道红线生效后，2021年到2023年就开始连续3年跳水。

2021年是小跳水，即2021年融资总量1.32万亿，相对2020年下降25%。

2022年是大跳水。2022年融资总量0.78万亿，相对2021年下降58%，全年融资总额也首次自2016年以来跌落到1万亿元以下。

对比高峰时期2020年相当于从1.77万亿到0.78万亿，只是个“零头”。

2023年又小跳水。

本以为2022年融资大跳水后，2023年会有所好转，但事实上，据克而瑞统计，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，再次同比下降25%。

而在刚过去2023年10月，形势更严峻，80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%。

预计2023年全年将再次创下融资新低。

初步预测，2023年相对2020年高峰期下跌超60%是显然的。

眼下42家房企已爆雷，他们既没有资本市场信用，也没有什么可抵押物，即使一视同仁，即使三个不低于，但依旧远水难解近渴，且半瓶矿泉水不够大象喝，当然有些爆雷房企需要出清是合理的，但其中仍有一批优质房企值得一救。而另一阵营，没有出险的房企同样也面临“销售乏力、融资不畅、监管资金过严”，最终都陷入“现金流”高压！

更大力度救市，迫在眉睫

销售下跌，超跌，只是结果，是事后指标，房地产救市若是只看销售走低重创，再来大力度救市可能晚了些。

房地产更前置的先行指标，水温指标，即“钱，地，人”这三大发展指标，这2年已大幅度超跌，这势必会影响2024年乃至2025年的销售结果。

回归常识看，任何一个行业，谁能承受一个行业关键要素指标2年超过50%甚至70%的大跌，身在其中的企业，谁也受不了！

期待大力度救市，期待更快捷的救市，这也是“稳房地产，促经济”的前提！

在此也提醒，今天尽快的大力度救市，已不是期许地产复苏、回暖、回弹的奢望，而是防范二次探底，稳住房地产交易，稳住整个行业从业者信心，稳住房地产相关50多个行业巨大就业量的关键之关键。

来源：地产总裁参考，作者潘永堂，文章已获授权，对原作者表示感谢！