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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！我的情况是现在家里一套皂君东里的一居室，想置换一套5公里范围内的三居室，目前看了皂君东/西里，铁科院，农科院，双榆树南二里，青云北区，知春里，明光村，索家坟20号院，学院南路32、34、60、66号院的房子。总价700～1000万，希望置换后的房子保值性好一些，想听听您的意见，选哪里以及何时买卖比较合适，谢谢！
A:回答:您好，1、中关村一带的老社区成长性基本都是一致的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),从皂君东里的一居室在本区域置换成长性上并没有提高，如果只是为了扩大居住面积按照700-1000万的预算选筹，优先级排序应该是石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好，如果你能接受一定的通勤时间，
在皂君东里的位置上往北走一段路程，或者往东走，跳出中关村一带去选筹，对于未来房子的成长性是要比留在中关村效率更高 可参阅星球文章海淀跑赢大盘选筹导图,北侧清河的莱圳家园115平的主流南北三居户型报价1150左右，和你的预算没差多少，而两个板块的成长性是有很大差距的，如果是往东走到奥森板块，万科星园140平的南北大三居，在小区里也算主流头牌户型，报价也和你的预算很接近，置换的本质是对商圈资源、楼盘资源进行升级，如果是在资源优质的商圈里，可以淘汰自己品质差的楼盘往品质好的楼盘上换，如果是已经固化的商圈，换与不换其实意义不大，因为所有的楼盘涨跌都是一致的，只是为了扩大居住面积而忽略掉金融属性，这个就要看个人的实际需求了！
2、关于置换的节点：在本区域进行置换，你可以留意目标楼盘的成交量，最佳的方案是在市场起来之前下定锁定房源，市场回暖后你新买的房源已经锁价，可以吃到接下来的行情，你要卖的房源也是在高峰期挂牌出货，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作思路主动权在自己手里，也是利益最大化的方案，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资; 一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，
换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议, 这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:您好 请问北京郊区房子（顺义）想置换市区（朝阳或海淀）现在是好的时机么？想解决二人通勤距离过远问题及兼顾孩子上学能有好一点的学校。以及资产保值。基本情况：孩子小学5年级 考虑初中转学区。夫妻双方均在海淀工作（单程1.5h 且加班多）。目前考虑三种方案：方案1：卖掉一套房子 300万首付 正常商贷买450左右小两居（芍药居 或朝阳其它地区房子比较旧一些）方案2：卖掉两套郊区房子，首付500 买700-800左右房子（清河或望京次新两居 或芍药居小三居）方案3：卖掉一套 首付300，加杠杆（dyd方式）买700-800想请教三种方案哪个更推荐，dyd是否可以选择。感谢
A:回答:您好，1、关于置换的时机；你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律,无论是那种调整，准确说淡季才是置换的最佳时，因为旺季一些热门板块的成交量很活跃，房主的预期都比较高，一般好位置好房源都会比市场价略高才能拿到，对于买家而言这个时期是没有讲价空间的，或者说讲价空间很小，从过往楼市的波动周期去判断，北京一般是经历过一波大涨后必会出现一段冷静期，这个冷静期跟政策面，经济面，社会面等众多因素挂钩，有的时期两三年，有的则是四五年甚至更长 时间越长对于在拔高阶段买入的越不友好，这意味在你在最高点接盘随之市场下行，
我一直鼓励追涨，但是需要在冷静期而不是高峰期。基于这种因素，如果你对市场有很强的洞察力，可以卡在市场回暖的前夜，只是这种操作难度很大，需要付出大量时间和精力，比较简单省心的是判断一个大概时间提前介入即可，通过近些年的楼市表现和接下来的政策走向，提前1-2个月买入，这个是相对稳健的！2、关于方案：你可以重点考虑方案2，顺义本地缺乏优质产业，这种区域如果没有自住的需要，没必要再留，且你是往核心位置换，清河和望京的次新两居都是很好的产品，在未来的板块行情上是一定要比顺义反应快的，祝顺利！
Q:提问:京哥你好:工作3年，结婚1年，上班地点男在广安门，女在西红门，都在国企上班，有户口，两人目前年收入纯到手5-60万，公积金每月9k左右，购房后计划尽快要孩子。两边父母收入都还可以，首套能赞助450，我们手头还能拿出200多，这样最多能够到950以内的二手房。目前想着购买首套房的逻辑是先定一个三居，作为一个中长期居住的地方，首先考虑的是居住品质和生活体验，涵盖户型、交通通勤、小区环境、物业能力等等，结合两人工作地初步选定了草桥，先后看了未来上层 风景club 恋日嘉园二期等等，有几个户型还是挺满意的。等小孩出生后，需要考虑学区的时候，计划再买一个西城的二套占位房，我公司这边能协调下上一个差不多的学校，这部分的预算在500左右。目前有几点疑顾虑: 这样的购房逻辑是否合理，周边人较多推荐直接上西城，但是同样预算在西城的房子生活品质很差？草桥房价下行，一时看不清形势，特别是恋日嘉园二期的房子一直不够坚挺，恐怕入手后下跌，将草桥作为长期居住地是否合理？是否有其他购房建议？
A:回答:您好，从广南门到西红门两点一线做选择，如果按照你描述的居住要求；能够满足的只有丽泽一带和西红门，论板块价值自然丽泽要更胜一筹，丽泽的产业载量是要超过西红门的，从你选的盘上看，950万二手买草桥很资源错配，参考星球86#丰台跑赢大盘选筹导图;因为草桥是一个纯刚需的地段，包括它这个区域内的品质次新也都属于刚需，刚需市场很容易就会受到市场氛围的影响导致房价忽高忽低，你看的都属于这个市场的正常现象，如果你考虑草桥的位置我建议你去淘淘玉泉营的万年花城四期的三居，130平左右的主流三居户型如果在900-950能拿到是非常值的，万年花城是玉泉营的标杆产品，
不说是纯改善大盘，至少属于板块内改善类的，包括五期; 这比草桥的恋日系、风景各个资源都要好很多，房价也更牢靠，万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，如果是按照你对居住的要求应该首选这个盘，如果要是从投资兼顾到居住的角度，你可以去淘一淘顺驰蓝调，金泰城面积大于100平的两居，这两个盘爆发性以及房价天花板都要更有优势。关于西城：如果直接上西城，去避开学区溢价过高的盘，比如阜成门板块，可以选一个七八十平左右的老公房三居，居住体验上要比着次新产品差一些，950左右也只能去选这种产品，保值上没什么问题，比草桥的稳健，增值性能跟在大盘后面，祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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