叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！学习了您星球的文章，有种认知提升的感觉。最近也有置换升级的打算，目前的情况：1 石景山杨庄中区107平两居，价格一直涨不起来；2 昌平北京风景137平三居，看了您的文章，感觉前景也不是很乐观；现住在海淀，想二合一，换个总价在1500-1800W之间的。区域首选海淀。想请教您：1 石景山和昌平的是不是应该现在脱手？2 从保值和升值的角度，您推荐哪些合适的楼盘；3 这种置换，需要先卖后买，时间点有点把握不好，担心卖低买高，实操层面还请您不吝赐教。非常感谢！
A:回答:您好，1、关于出货与进货的时间，参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换,如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你持有的楼盘和你要置换的楼盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，比如太阳宫的太阳公元往红玺台换，只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季，在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源也可以在高峰期挂牌，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作主动权在自己手里，适用大动作置换，石景山和昌平往海淀换更适用于后者，把握政策可以把握趋势，但很难做到准确的逃顶与抄底，只要方向是对的就可以放心操作。
2、选筹上按照你的预算可以去拿资源最好的盘，围绕核心去选方向上不会有问题，如果在位置上没有特别的需求，如更靠内一些，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),1800你的首选盘应该是世华龙樾，橡树湾，清河的两大品质盘现在还处于非常低的位置，一旦市场真正的回调，真正持续一个牛市长周期，这两个盘会很快破15，你看北部的盘都啥价格了，近郊的价格和核心位置的差价逐渐缩小，必然会为核心位置后期的发力提供动能，这是铁律，近郊5万一平，核心位置10万一平，近郊有极大概率会补涨，闭着眼买都能有利润，近郊补到10万，核心位置比着原来的价格并没有明显的涨幅，这不是不会涨了，而是缺乏上涨条件，一旦条件允许上涨的速度会超过预期，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门橡树湾最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。
其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:京总好~很喜欢看您的各种解答。也咨询下自己的困惑： 北京两套房：1）望京季景200平四居，约1500W,一直自住。 小区环境及会所都很好, 住着也舒适，只是感觉保值增值性不太强，且户型不理想；2）德胜九十年代75平两居学区房，1000W，租金收入一般，楼龄老，孩子高中已无学区需求，近两年政策因素价格跌得较多，现挂出的房源也很多。想着过几年价格回升后再找机会卖出？或一直拿着出租并保值？ 毕竟学区不错。 未来几年即将退休，不知怎样做家庭房产配置更佳？关注居住舒适度及增值性。 可否卖出季景换望京其它小区，保留学区房出租。看了保利中央公园，感觉太商业中心有些喧嚣/光污染；远洋万和公馆，中介提及其房间少面积大，户型不主流不易卖出… 可加现金300W，贷款不想负担太多。还有近两三年较忙，三年后折腾还来得及么？望请老师指点迷津，谢谢您
A:回答:您好，从学区房未来持续变化的可能以及你目前自住季景产品本身,你应该做全部脱手重新布局的计划，首先德胜的学区房，最大的不确定是人为干预性太强，一个好的投资品应该是市场决定的，而不是人为决定的，从未来教育改革的方向，你这套德胜学区都不应该再拿了，及时拔高逃顶不会吃什么亏，相反继续持有如果再被针对就要吃大亏了，你们已经没有学位需要，按照总价值1000万去计算租金回报，这个利润太低了,其次租金也本不是房产投资收益的主体，涨幅才是，租金回报率是基于房价停止上涨，作为理财的一种计算方式，而北京作为首都核心位置的大盘价格远远没有到顶，无产人群会看空市场，有产厚产人群会看多，而房子的价格不是无产人群决定的，是有产厚产的购买力决定的，
或许在某一阶段这些购买力有所下降，房价显的有些脆弱，一旦购买力提升，那些好房子会出现报复性上涨，这就是目前北京的高端市场，现在网上看空的声音居多，导致很多购房者看不清，事实是所有的分析与预测都是通过多种维度去判断未来的一个方向，而不是解读现在正在发生的，那叫解说不叫预测，可以参考星球08#通货膨胀货币与房价; 关于季景因为地处望京所以保值性不会太弱，它成长慢的原因是太中规中矩，从小区资源，到户型设计在整个望京都是很普通的产品，而望京有100多个商品房小区，
比它条件更好的自然有优势，望京不缺乏购买力，你全部出仓后2500的资金可以考虑保利中央公园150平的三房朝南的四居户型，也可以考虑东湖湾180平三房朝南的大三居和190的大四居，如果你还能加现金也可以考虑金茂府的220四居，你瞄准这个置换的方向不会错，如果说十年后的望京价格会到20万以上一定会是这些盘，就是你置换升级要瞄准的是未来海拔最高的楼盘，这些楼盘吃到的任何一轮行情都是租金比不了的，参阅星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;关于时机:你如果决定要动，最好是在近期就做准备，早拿到那些大盘心里早踏实，也无需担心后期的上涨，我见过太多因为工作原因没上心错过太多好机会的了，后期就需要付出更高的代价，祝顺利！
Q:提问:星主您好;总预算大概不超过1000万。目前想买在朝阳。双井喜欢富力城，但总价只能在富力买个户型不太好的两居，基本最多是东北、西北，只有买A区可能带一点南向。或者考虑时代国际嘉园南北两居和朝青的润枫水尚南北两居，还想听听您的建议，哪个更合适？
A:回答:您好，1000往下在双井选筹很吃亏，这个板块的次新产品保值性和变现能力都可，未来也具备成长条件，但是1000你在次新产品上拿不到稀缺户型，参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,双井2居的稀缺户型为富力城D全南的110、C区全南的130、B区全的106、这些都是要超出你预算的，如果要想拿好产品，只能降低楼盘的资源，而双井是一个慢成长性的区域，降低楼盘资源就会脱离这个板块的主流，降低楼盘资源提升产品自身不适用这个位置，移步到大悦城的方向是对的，华纺的115、润枫的120、银谷的120、天鹅湾北的135这些都是主流品，成长性及保值性都可，在你的预算范围内挑选最好的即可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，要是没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，
否则会吃大亏，建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理, 选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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