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1、提问：京爷您好，我们在德胜有一套老破小，原本想在附近买改善住房，可惜房价w z ` 3 t { P太高买不起m F X m w F {，现在换了思路到投资一套改善型住房租出去，再在德胜附近租套大房子，德胜附近租房要住10年0 & \左右直到两个孩子都上完初中，然后再看情况是s B (搬回投资的改善性住房，还是把它卖掉重新购买自住房。目前看了下清河上地板块，海淀新区，北苑还有望京板块的三居次新房，预算总价1000万以内，拿不准纯投资的话啥样的房子会比较适合，您有什么增值不错的板块和楼盘建议吗？最好还是在北边因为单位在中关村附近，多谢！
回答：你好，1000万在望京买个次新三居相对不容易。相对来说，我认为可以优先海淀永丰，未来有一定的潜力，附近的新盘以及最近就要开的永丰南新盘可以看看；新北苑自然也可以看看，一直跑赢大盘，考虑中国铁建国际城，世华泊郡也可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北L N C京这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷，你好，比较看中性价比，现在市场下，有捡漏房不? 怎么寻找呢？
回答：当前市场下，捡漏并不容易，因为市场总体平稳，不少业主预期还挺高，价格也没有明显下行，所以大范围的捡_ i = V 9 b漏房并没有。当前市场下，基本上只有一些因为换房已经订房而着急出手的捡漏房子或者生意出问题着急卖的捡漏房子（特别是疫情影响），而这些基本上需要付款方式比较苛刻，比如全款，或者c } : n需要马上走流程。多接触一些中介，这些中介还是掌握着第一手房源的，或者看看咱们星球内部的每日潜在捡漏房源汇总。
3、提问：您好，同小区房子 因为楼层和朝向不同的原因，价格差出几十万，请问怎么选呢？朝向不同对以后流通性影响大吗？
回答：你好，您给出的情况不太具体，所以不好评判。楼层和朝向，8 Y n 1 8对房子价格的影响还是比较大的，但又得综合分析和考虑。举个例子，6层板楼老房子，底层和顶层往往比正常楼层低10%左右，高层电梯房的2层往往比高层低10%，而东西朝向的房子很多时候比南北的房子低5-10%左右，如果是高端盘差距则更明显（原因很简单，这个群体对硬伤容忍度比较低）。虽然a v H Y + _ / r楼层和朝向影响比较大，但实际情况下，还得综合考虑，比如一些热盘，不同朝向之间的差异可能没那么大，而对于学区来说，差距也不一定明显。北京二手房价格体系是T & 9 \ B j p 7一个综合体，这里面要涉及很多因素，比如楼龄、总高、小区类型、学区、噪音、遮挡、采光等等，不仔细研究，很容易被迷惑。我建议! D 6还是可以考虑参考过往的一些成交价，并实地考察一下实际情[ p y况。可以看看星球内部资料《北京4 Y \ v J ^ 4 q各小区历史成交价》《北京二手买房看房技巧》
4、提问：我看网传通州靠近亦庄的台湖已经解除限购了？你怎么看待这边的房价的。
回答3 R n G：在过去的几篇文章中，我说过台湖还是有潜力的，主要是因为靠近亦庄，而且规划比较多，但通州限购，导致其客户量受限，从卖地的角度来看，确实有放开的"必要"c – # :;。当然，政策这种东J a ~ ^ h 7 v西我一直不敢去猜测，在我的买房逻辑中，5 X w安全垫\ . 6 K \ f u比升值性来得更重要。对于这个区域，有个二手房小区：润枫领尚可以去参考，这个小区表现就还可以，流通性不错。因P & ^ c此，我认为刚需还是可以上车这个板块的，至少是属于安全的板块。可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京规W L # ] Z U I划资料包》
5、提问：京爷您好，亚运村慧忠北里第二社区的房D ) 4 V K + ^子，还有留下的价值么？如果要置换，您建议的小区有哪些？万科星园、融域家园怎么样？如果改善型做不到一步到位，先# A E m置换一套保值的么？您有什g % T G么推荐么？
回答：你好，学区特别是顶级学区具有不可预测性，长远看，这类朝阳顶级学区未来领涨的概率会比较小了，这些房子2 R ? | + X C ;辉煌可能不再了。因此，从安全性角度来看，如果能置换到有产业或者产业外溢的品质次新小区，基本上在长周期中能实现“睡得着觉”，实现高枕无忧。万科星园、融域家园属于还可以，能兼顾居住和保值，能跟上大盘。你还可以T K L U看看新北苑之3 d W o e $ 6 + Y类的次新，整6 9 J 4 9 C H \ G体都还不错，或者就亚运G * \ 0村的次新也可以，比如光大、保利金泉之类的。} H H 8可以看看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
6、提问：700-1000，居住用两居或小三居。具备性价比或稀缺型，海淀三四环区域。从投资角度来说您有推( l ( Y g E % )荐的小区吗
回答：你好，海淀三四环左右的稀缺产品主要包括两类：① 次新商品房，只要是大众类的次新小区，基本上都有稀缺性，因为海淀老房子实在太多了。这里面可以看看雅世合金公寓、乐府江南、人济山庄、海淀九号之类的。② 选择口碑、环境管理还不错的，比如建设部大院、水科院、西三环北路105号院之类的小区。可以看看星球内部资料《: B e R i \ ! (北京这些二手房跑赢大盘》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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《独家楼市大数据实时监测7 e U，这8 | X z V些板块正在上涨》
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