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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。我想800在海淀清河或马连洼附近买一个两居。主要需求是自住但仍希望房子后续能跟得上大盘。目前比较中意的两个房子，一个是马连洼西山公馆的77平小两居，优点是小区好，环境好，缺点是面积比较小。另外是清河力度家园的一个122平大两居，优点是位置好，面积大，缺点是房龄较老（04年），小区一般。后者比前者总价大概多100万，多贷款还是能比较明显地影响生活质量。我打算五六年以后换掉，请问买哪个可能更保值？谢谢！
A:回答:您好，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);西山公馆是被商业体包围的，它自身的资源是不错的，东北旺最初始的规划布局是以商业为主，西山公馆最开始的土地性质也是商业，从居住的角度东北旺不如西北旺，西北旺的规划才是纯居住，住在这种被写字楼包围的区域里会很吵，再加上它自身楼体的特殊结构和小体量，体验会差很多，而力度家园不具备稀缺性，价格也很难上来，整个清河一带老社区，塔楼，次新加起来将近100个，这种没有稀缺性的楼盘竞争力很弱，清河这个商圈是具备大跃升条件的，你的期望不应该只保留在保值上，如果只是保值马连洼，清河有很多个盘都可以满足，包括西山公馆，你应该压缩面积提高品质，把面积压缩到80平上下，一个区域的经济发展是房价上涨的主要驱动力，这种购买力逐渐增强的区域里的房价水平是最顶端的收入群体决定的，选筹的逻辑是要品质弃面积，你的选筹对象换到莱圳会好很多，建议你认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！
Q:提问:京总好， 我想帮父母置换房产。目前父母名下天秀花园澄秀园1套房产自住，装修户型都很好，但是小区物业一般，小区环境普通，近几年房价涨幅还可以，但担心未来房产保值增值差一些。目前手中可用资金1000-1200万（含200-300万贷款），想以本人二套购房指标在周边购置一套改善型住房，给父母自住，房屋保值增值性好一些。有如下问题想咨询：1、关于购置新房的选择：目前看了几个小区，包括百旺茉莉园、润千秋佳苑、中海枫涟山庄等，这几个小区该如何选择，或者还有附近其他小区推荐。2、购房后，澄秀园的房子是应该直接出售，还是出租的问题。如果出售，后续建议再购买一套投资型房产用于保值吗？
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,你置换的方向应该是把天秀花园脱手之后加你手中的现金去核心位置拿一套大盘，你无论选润千秋还是中海，本质上你还是没有出这个圈，只升级了楼盘的资源，区域资源并没有升级，意味着这个区域的房价上限还是那么高，其次你完成此次布局后，之后再卖天秀花园还是要换一个中规中矩的盘，租金水平又不高，这样的布局就很差了，过去投资更看重的是潜力，那个时候是房地产的高速增量时期，哪个位置价格低你去买保证赚，或者说楼市普涨闭着眼睛买都能赚，而未来投资更看重的是海拔的高度，也就是长期价值或者说剩余的价值，高效率的置换不但是要升级楼盘资源，还要升级区域资源，有的是因预算原因两种资源无法同时满足，只能放弃一个，从你的描述虽然不知你父母天秀花园房产市值多少，我的第一感觉是你应该要往清河板块的世华龙樾上换效率才更优，也值得你折腾，祝顺利！
Q:提问:您好，我们置换房子，有几个疑问望您解惑：目前卖掉房子后，准备在朝阳或者海淀买一套1300左右次新自住，孩子过几年大概率去中关村上学（学区已解决）。朝阳离工作地点近一些。从居住角度朝阳比海淀好，但是过几年去海淀，不置换就需要租房。是否应该牺牲居住通勤一步到位买海淀？有无推荐楼盘？选朝阳的话，这个价位朝青可以三居，望京好点的两居，怎么选比较合适？朝青的润枫为什么空间比天鹅湾有限？逸翠园、御翠尚府好在哪？望京全域只要是次新就都比朝青更好吗？不太明白，请您指点。
A:回答:您好，1、关于区域选择上，你在海淀可选的范围有限，如果是在靠近中关村，首先这个地方不太适合投资，一是学区溢价，你们已有学位，没必要再布局到中关村，二是这个位置缺乏优质商圈，大多的楼盘全为老公房和2000年左右的塔楼社区，想一步到位避免二次折腾，只能移到中关村北侧的清河板块，或者往西跨过世纪城到西四环，清河没有学区溢价，受海淀主要生产资源辐射，房价的海拔要高一些，可关注安宁庄的上林溪，清河的莱圳家园，橡树湾四期，三期，前两个盘都可以拿到很好的三居户型，能接受清河到中关村的距离，直接买这个位置很好
2、关于朝青，你可以理解为这个位置属于朝阳的二线区域，朝青的价值凸显是因整个朝阳以东三环为主向内外两端太缺乏以住宅为主的纯住商圈，要么全是老公房商圈，要么品质楼盘太多为商业改造成的住宅，这种居住体验极差，所以才凸显了朝青的优势，这个位置我从2年前一直到现在的预判都得到了市场的验证，长期这个位置一线高端盘的海拔更高，但需要时间养，这个商圈的成长环境不错，而短期中等品质的次新盘表现更突出，像天鹅湾，逸翠，御翠前面的行情属于补涨，现在这三个盘的价格已经接近朝阳公园的二类盘了，
朝阳公园二类盘不往上涨的话这三个盘到一定的价就会停滞，前面的补涨是因为主流盘推动原因 这个板块如果是中短期持有，中等类次新盘更合适现阶段的市场，如果是一类品质盘，不适合你的持有时间，而望京无论是中短期还是长期它的反应速度以及成长空间都是远远高于朝青的，望京最稀缺的价值是创造财富的生产资源，而生产资源在楼市里大于一切其它资源，换句话说其它资源再稀缺，如果本地没有生产资源，楼市没有上涨的可能性，而望京有众多资源的加持今天的房价远远没有到顶，1300从效率上无论是海淀还是朝阳都应该要首选一线区域,可参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好。有个关于西城荣丰2008的房子问题咨询。目前手上有荣丰2008的一个小户型，21年购入，房价加上中介税费总计大概380万。小孩今年上一年级了，不再需要这套房子上学了。所以想出售。但是荣丰的房子自今年7、8月份一来，一直在跌。目前的成交价基本在350左右。想跟您咨询，荣丰的小户型学区房出手的时机。是建议现在及时出手止损呢？还是可以等等房价的回升。如果您判断房价有回升，周期大概是多久呢？半年？一年？还是更久？我们属于出售房子变现，因为在东坝还有一套2居，所以暂时不考虑置换房产。荣丰的房子属于商业贷款买房，每个月大概有近9000的贷款要还。
A:回答:您好，房价下跌大致可以分为2种情况，一种是市场因素，一种是楼盘因素，现阶段的刚需盘不光是荣丰一个盘下跌，所有的刚需盘都有轻微的回落，尤其是小户型，只要楼盘有自身的价值和地段价值无需过多担心，这种阶段性回调都属于正常的波动，什么样的房子才要及时止损折价出货呢，就是楼市上行阶段它也处于横盘微跌的趋势，这种是楼盘自身价值的问题，而荣丰是市场因素，出现楼盘价值问题的大多都在冷门板块，城乡结合部以及远郊区，荣丰这个盘有足够的流量，市场一旦恢复活力价格自然会上来，
在你不需要使用现金以及新房票的情况下没必要折价出货， 现在下跌的主要原因是缺乏交易量，可以参阅星球精华栏文章101#调控,ZF对于房价其实不敏感，但对交易量特别敏感，每次调控的目的也主要是控制交易量，控制交易量的初衷是防范金融风险，把金融的口子封住限制货币进入楼市，交易量自然下来了，临近的一次调控已经持续多年了，你买入的时间点刚好是严调的中部，现在是属于市场的最底部，从今年往后从政策面会持续的放松，交易量也会逐渐升温，量大自然会推动价，换句话说即便是要出货也要等市场完全活跃的时候才考虑，但荣丰在你不置换，不使用现金的情况下可以留着，未来有置换升级计划时再出，祝顺利！
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，最多就是短期增加一部分摩擦成本，后面又不是不涨了，但我更建议你把目标锁定到一二期110的南北两居上，这个才是稀缺货很抢手，平时基本不出房，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子我建议你考虑出掉，参阅星球会员文章，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，都集中在外部，
升级是资源上的升级，市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨的条件，过去上涨是因为处于高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段产业资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快升级及逃顶，一旦市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗风险能力也比老山更强，石景山的出掉你的选筹目标就可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，尤其是大的要更拉一些，优质的大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾的，建议你认真阅读星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，
长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居， 从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
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