北京楼市：热炒盘现在性价比如何？-叭楼楼市分享网

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1、提问：臻园、东湖湾已经价格炒高了，如果纯投资，还有必要看吗？

回答：你好，臻园这几年涨得挺厉害，而东湖湾在202E d c p d d 4 40-202% – ~ z y1涨完一波之后没啥动静。我个人认为仅仅从纯投资的角度来说，这两个盘短期收益都会一般，或* 3 u 4 # T z许不算是一个很好的选择。当然，自住的话又是另外一回事。另外，我认为超过总价2000万的被热炒的一些盘，如橡树湾五期、东湖湾、如园之类的，性价比已经V X ` b比较一般了。你2 M m I p ]可以看看K ] U u星球内部资料《北京买i G F S 4 K房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

2、提问：京爷您好，最近看了天怡家园（67平东南朝向& X 0 _ * [），茉藜园（塔楼66平东南朝向和板U 4 ! g楼65平南向低层）和绣菊园南区（塔楼66平东南朝向），世安家园，飘HOME，都是60多平的一居，请您帮忙排个序，自主，保值升值好一些就行。

回答：你好，从小区1 3 r – o c d a居住体验来说，我认为天怡家园，其他的几个，茉藜园、绣菊园、世] y 6安家园，感觉都差不多；飘HOME则看个人喜好了，有L r u s % M x o人喜欢，有人不喜欢，毕竟密度大4 c \ H 4 S } %。从升值性角度来看，I Y ( L差别不会太大，比如说，这一波行情，小户型~ N \ D M q )基本上都是在15-18%左右，房源差异反而比; [ ? \ L 0 O 6 D小区差异大一些。星球内部资料《北京各~ T 5 =板块n D ( i D b 5/小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷您好，我这边现状顺义后沙峪方糖商住有2套，现在未来3? a ?年要考虑i @ R孩子上学，朝阳工作居住证。现在在考虑是换房还是租房。2 1 : f v [ +

1，朝阳租房上学

2，卖掉商住买朝阳总价600～800的学区

您这边建议如何操作合适呢？有哪些合适小区呢？感谢

回答：你好，我建议还是可Q X = k ` i k \ 2以考k r + / ` ,虑卖掉商住置换一个略带学区的常规住宅，上I M M / u学+升值性都没问题。这个预算在朝阳买学区，我比c 3 ; 9 M较推荐考虑一下望京的陈分，比如看看利泽西、南湖、望馨，推荐这里的原因是：! B Z C k C u 3 G学区不算顶级，安全V @ o s C性高一些，板块也好，升值性有保证。当然，也可以观望一下陈经纶嘉铭的相关房子。星球内部资料《北京这些小区跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》

4、提问：京爷你好，总价1600，现在看上了枫林绿洲，奥林春天四期和凌云名苑三个小区。能否比较一下这三个小区呢？以及健翔桥这个板块怎么样呢

回答：你好，枫林绿洲小区品质、环境算不上很优秀，但是毕竟是朝外的学区，因此比较受关注，但也容易受政策变化，如果非学V G [ K区需求的话，我认为需要慎重。

奥林春天四期，小区环境H 0 2 u : J、管理尚可，户型也还不错，是一个居住+保值的小区，可以选择。

凌云名苑，小区优点是楼龄新，但小区太小，空间受限，关注度也低，不是太建议考虑。

健翔桥，这个板块l \ c位置倒还行，不过也没有什么太突出的地方，中规中矩吧。

星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计# l G与分析》《北京二手房看房技巧》

5、提问：你好京爷，投资+自住预算700-750左右，目前看上了万年花城四期的小区。但最近我看涨了不少。您建议是再等R z d等还是尽早下手？因为以后还要换房，所以希望能跑赢大盘。另外想问下塔楼5-9层可以买吗？总高27层

回答：你好，如果是自住，有合适的房子，我认为还是可以入手的。今年下跌的空间，我认为不大，如果金融政策继续宽松下去，年底翘尾的概率高。小区跑赢大盘问题不大。5-9层是否可以买，主要看两点：① 是否有遮挡、采光问题。② 价格是否合适L 3 0 @ l c A。当然有条件肯定是高层好一些。t e a , X建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，点击图片，每周公布。

6、提问：京爷，您好！sfsd首付预算400w不考虑学区，想在中关村中科院计算所h w % w F七八公里以内买房，总价大概700w的小两居，可以C 2 z推荐一下合适的小区吗？目前在看展春园、城华园、建清园x | D l z / ;、牡丹园牛奶宿舍、月季园以及朝阳区的北沙滩和华严M ] ; m a _北里小区。未来5-6年会换房，希望房子可以保值升值～个人比较喜欢展春园小区，但是这个| & @ = ( d }小区的房子太老了，基本都是80年代的房子，很担心会因为贷款问题影响之后出手，不知道会不会有影响？。可以麻烦京爷评价一下这几个小区，给点建议吗？

回答：你好，700万左右的预算，想要在计算所附近买个小两居，一般考虑海淀和朝阳的情况多一些。这个预算在海淀，基本上是老小区了，找个管理好的就行，短期升值性没问题。700万在朝阳附近七八公里处较难买到好点儿的次新，因此4 – – S 6 4 1 G ;也是考\ i o %虑老小区。通常来看，同等情况下，朝阳的老小区的升值性是比不上海淀的老小区的。所以我建议你还是考虑海淀吧。展春园小区其实还不错，口碑ok，流动性{ [ M和升值性也好，如果住个五六年，完全不用担心流动性的问题。城华园、建清园，楼龄新一些，也有一定的价值，未来有地铁，也更方便一T 3 p B { * H B \些，可以优先考虑建清园。牛奶宿舍，小区管理其实还行，就是有点儿小，空间受限。月季园，楼龄还可以，其他的倒是一般。你还可以看看下面小区有没有合适的：

六道口：半导体宿舍

北J l 2 q太平庄：北三环中路43号院、师k # W , f J大北路21号院、北三环中路40号院、塔院、北影小区。

知春路：

知春路2号P V N U – I ` R院

知春路56号院

五道口：

成府路20号院（地大）

科技大学

二里庄：石油大院

或者西直门，皂君庙，魏公村附近：

卫生部小区、农科院、财大家属院、或者就选择铁道科学研究院、学院南路60号院、学院南路72号院、海洋局小区、大慧寺12号院、国家气象局、农影小区、中关村南大街乙8号、冶金大院、大慧寺12号院。

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