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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房（清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。
2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。
A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，你可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流通价值的风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但是要注重仓位的质量，如股票10只差股不如1只好股的道理，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台 丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城 世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？
A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！
2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！
Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，
只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居， 从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！
Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,优圈霸盘会随着经济发展和区域价值提升得到确定的增值，除此四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性. 3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:京总好！我的情况是现在家里一套皂君东里的一居室，想置换一套5公里范围内的三居室，目前看了皂君东/西里，铁科院，农科院，双榆树南二里，青云北区，知春里，明光村，索家坟20号院，学院南路32、34、60、66号院的房子。总价700～1000万，希望置换后的房子保值性好一些，想听听您的意见，选哪里以及何时买卖比较合适，谢谢！
A:回答:您好，1、中关村一带的老社区成长性基本都是一致的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),从皂君东里的一居室在本区域置换成长性上并没有提高，如果只是为了扩大居住面积按照700-1000万的预算选筹，优先级排序应该是石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好，如果你能接受一定的通勤时间，在皂君东里的位置上往北走一段路程，或者往东走，跳出中关村一带去选筹，对于未来房子的成长性是要比留在中关村效率更高 可参阅星球文章海淀跑赢大盘选筹导图,北侧清河的莱圳家园115平的主流南北三居户型报价1150左右，和你的预算没差多少，
而两个板块的成长性是有很大差距的，如果是往东走到奥森板块，万科星园140平的南北大三居，在小区里也算主流头牌户型，报价也和你的预算很接近，置换的本质是对商圈资源、楼盘资源进行升级，如果是在资源优质的商圈里，可以淘汰自己品质差的楼盘往品质好的楼盘上换，如果是已经固化的商圈，换与不换其实意义不大，因为所有的楼盘涨跌都是一致的，只是为了扩大居住面积而忽略掉金融属性，这个就要看个人的实际需求了！ 2、关于置换的节点：在本区域进行置换，你可以留意目标楼盘的成交量，最佳的方案是在市场起来之前下定锁定房源，市场回暖后你新买的房源已经锁价，可以吃到接下来的行情，你要卖的房源也是在高峰期挂牌出货，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作思路主动权在自己手里，也是利益最大化的方案，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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