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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，要是没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏，
建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理, 选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！
Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室； 问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！
Q:提问:星主您好！住在朝阳区望京花园东区，120平米。长的慢跌得快。目前750-770，与望京其他次新差距越来越大。两个人上班在树村和花园桥，虽然2027退休（也有可能最晚延退到2032），想换到单位附近。每天开车太辛苦了，早上七点后，晚上七点前到处堵车。孩子成人名下有房五年后才能上市，我们没有学区要求。目前除了这套，还有一套双安商场旁边的青年公寓42平米的央产房未办理上市手续，目前不能买卖出租中。还有一套近90平米房子在西南四环，没有产权可以一直住，现在空置中。如何腾换？
A:回答:您好，望京100多个盘老房子稀缺性确实要差一些，资源严重聚集的区域，大部分的购买力都会集中到中高端产品上，资金也更容易被这些盘吸收，依你的描述如果是靠着花园桥这头，可以沿着昆玉河看，以后退休不再置换的情况下，去河边公园散步也很方便，车道沟南里90平的南北三居、10号院104的四居都是不错的产品，其次是甘家口，距离花园桥3公里左右的路程，建设部大院92平的南北三居保值性成长性都很好，步行就能到玉渊潭公园，同样是老房子，海淀的抗跌性要比望京强不少， 靠着树村这头选可以看百旺家苑、天秀，这两个居住住体验都不错，或者是再往北百旺的茉莉园、中海枫莲，东边的五彩城莱圳家园南北两居价格在800左右，三居在1100左右，五彩城属于海淀北部的核心位置，次新成长更快，马连洼的基础资源稍微差了些，属于慢兑现的板块，保值尚可，另此次置换建议把双安的央产房办理上市交易，趁机出掉扩大选筹面积，面积太小收益只能靠租金，2套合为1套往后的操作空间更大，关于板块选筹的优先级，五彩城和甘家口可以优先，车道沟和马连洼可作为备选，这样整体效率还不错，选筹上可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多您的文章，感觉分析的很有逻辑，但是有一些具体问题没有在文章里找到答案，需要您帮忙解答一下;1 看您专门分析亦庄房子的一篇文章中，完全没有提到林肯公园，林肯公园离地铁超近，离商场也走路十分钟到达，且对面就有亦庄文化园公园，位置感觉挺不错的，为什么您完全没提到林肯公园呢？不考虑商办，林肯公园的普通住宅房子怎么样？未来五年升值预期怎么样？2 河西区的房子品质和教育前景确实不错，但现在看貌似有两大硬伤，一个是距离地铁太远，骑电动车可能都要超过20分钟，一个是最近三年涨了太多，性价比已经不高，这两个硬伤会不会导致未来升值受阻甚至会回调？3．工作在亦庄同济南路地铁站附近，计划在亦庄独立学籍范围内买房，预算700万买房，考虑增值和上学，这来6年内可能会涉及到换房，您推荐现在购买哪个小区？林肯公园和金域东郡两个比您更推荐哪个？
A:回答:您好,可以参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准:产住结合虽然是未来一个发展趋势,但并不意味着距离产业区越近就越好,太近就会出现写字楼包围住宅小区,这种就形成了产和住混为一体,最好的住宅楼盘是和主要的产业核心区保持一定的距离,亦庄的核心区域和河西的纯住宅区域就像国贸与双井、朝阳公园,中关村与万柳、世纪城、上地西二旗和清河,上述的三个产业区,国贸、中关村、上地西二旗这些本地被写字楼包围的住宅,即便品质再好,涨幅也全差,投资住宅一定是本着居住的角度优中取精, 投资写字楼才要伸到产业区里面,从居住的角度亦庄河西无疑是综合资源最好的位置,地铁算是唯一的不足,但不会影响它长期的价值,林肯公园有一定的品质优势,保值性也很好,但爆发性是远远不如河西的,河西所有的盘五年期是经历过多轮行情的,并且每一轮行情都有很出色的表现,而亦庄的核心区只有极个别楼盘和河西保持一致,从长期河西的价值更大;并不会出现回调的现象,你700左右的预算,建议你首选河西的金域东郡,北京所有的这种地段,次新改善盘10万以下的价格不用担心下跌,即便是在某一时期出现回落,也都是大涨过后的正常回调,一个楼盘出现某一轮行情表现的太明显,这种热度过去会有一个冷静期,下调个5%-10%都属于正常现象,祝顺利!
Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，下个月就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多，但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万，选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？或者2000w以下的项目，京总还有什么更好的推荐吗？谢谢京总，您辛苦了！
A:回答:您好，首先建议你仔细阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,你这个属于置换升级的预算,“置换的本质是增长与效率”,从布局的方向2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山是没有产业资源的，西南方位未来的产业资源，民生资源都会聚集到丽泽中心，围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，
北京最好的资源聚集地。楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源和楼盘资源都要的，两者缺一效率就会降低，因为这个总价在朝阳海淀西城很容易拿到一线顶流大盘，这些盘一轮的涨幅会超过这种冷门位置5年甚至10年，这样你选筹到这种位置效率会大打折价！ 从两个楼盘自身看，都是优缺点较为明显的，熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有你一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源，万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，
同样的方位像大兴是整片的，再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，兼顾孩子上学，从十一学校顺着玉泉路一直往北到田村，有个楼盘叫海淀府你可以看看，2000万左右可以拿一套三四居，田村在整个海淀虽然称不上一线区域，资源也没有那么好，但和东边好商圈存在价差，未来有补涨机会，买到这个位置不会亏，我很久没有关注这个项目了，不知道还有没有房源，你可以打听一下，二手的乐府江南200平的四居是区域的抢手货，保值性成长性更有保证，如果是以投资为主，我会选择在朝阳西城或者海淀拿一套顶流大盘，在学校附近租房过渡，毕竟赚钱是香的，所有的房产都属于资产投资，不分刚需和改善，“选筹的本质是取舍与排序,”建议你认真阅读星球精华栏的会员文章,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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