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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？
A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院是大于园墅的，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格也很难涨上去，其次园墅确实有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，这套盘按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，按照这个价格段在西直门你可以看看交大嘉园140的三居户型，长远考虑，我更建议你把德胜的也一并出掉， 用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居户型，熙府桃园这种户型无论是从楼盘，还是户型在整个西直门板块都是很稀缺的，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，像熙府这种有地段资源，品质资源户型又很好的有条件的情况下要做首要考虑，可以参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘， 否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！
Q:提问:您好，我的问题比较具体：目前我是双职工家庭，双方工作地点都在昌平区未来科学城，比较看重居住周围环境，综合预算和喜好，目前锁定在顺义后沙峪的璟上兰园105平 540W（再高就负担不起了）（开发商：北京顺能，项目名称：映荷家园），但是期房2026年交房。我的担心点：1.目前北京的期房是否可靠（老家是二三线城市，近一年见过跑路的盘）？2.关于这个盘有什么建议？3.工作较忙，精力有限，难免有漏关注的更好的盘没了解到，您有什么推荐的话可以告诉我们吗？虚心向您求教，谢谢。
A:回答:您好，1、北京的刚需盘倒不必担心开发商会跑路，包括上海深圳广州同样，一线城市和新一线城市还是有很大区别的，如果是那种大项目，比如超级大盘，一个小区四五十栋楼的，或者超大别墅项目，这种要注意土地手续是否齐全，是否存在违建现象，如果开发商资质有问题可能会在中期被强制停工，其次是开发商的现金流是否健康，因为现在是增量时代转向存量时代，加上其它因素开发商的利润越来越低，如果现金流不健康可能会延迟交付或者后期楼盘建成无法做小区园林绿化工程，这种风险主要体现在高端改善大盘或者远郊别墅项目上，刚需盘不必担心！ 2、璟上兰园这个盘有溢价，江山赋的位置比璟上要好很多，价格5万出头，花点功夫5万以下也能买到好房源，
作为投资来讲，这个位置缺乏上涨条件，后沙峪是顺义资源最好的一个区，可以承接到内城区的外溢客群，比如望京有一部分刚需就会选择在后沙峪置业，但是这种外溢地区的行情会滞后，只有当核心区大热暴涨的时候，有一部分买家在核心位置购买力已经严重脱离了房价，这个时候才会选择考虑外溢地区，这只是过去板块轮动的规律，以后的市场不是说不会涨，而是暴涨的现象会减少，核心位置不暴涨，外溢地区就很难涨，只能长持等整体房价的上升，兑现起来比较慢，买这个盘谈不上投资，就是纯居住需要，如果是投资的话可以淘淘吉祥花园130平的三居，户型很好，单价合到4万出头，这个价格后期会稳健一些，在下定之前建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，
一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。 其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：
大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，下个月就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多，但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万，选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？或者2000w以下的项目，京总还有什么更好的推荐吗？谢谢京总，您辛苦了！
A:回答:您好，首先建议你仔细阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,你这个属于置换升级的预算,“置换的本质是增长与效率”,从布局的方向2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山是没有产业资源的，西南方位未来的产业资源，民生资源都会聚集到丽泽中心，围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，
北京最好的资源聚集地。楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源和楼盘资源都要的，两者缺一效率就会降低，因为这个总价在朝阳海淀西城很容易拿到一线顶流大盘，这些盘一轮的涨幅会超过这种冷门位置5年甚至10年，这样你选筹到这种位置效率会大打折价！ 从两个楼盘自身看，都是优缺点较为明显的，熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有你一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源，万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，同样的方位像大兴是整片的，
再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，兼顾孩子上学，从十一学校顺着玉泉路一直往北到田村，有个楼盘叫海淀府你可以看看，2000万左右可以拿一套三四居，田村在整个海淀虽然称不上一线区域，资源也没有那么好，但和东边好商圈存在价差，未来有补涨机会，买到这个位置不会亏，我很久没有关注这个项目了，不知道还有没有房源，你可以打听一下，二手的乐府江南200平的四居是区域的抢手货，保值性成长性更有保证，如果是以投资为主，我会选择在朝阳西城或者海淀拿一套顶流大盘，在学校附近租房过渡，毕竟赚钱是香的，所有的房产都属于资产投资，不分刚需和改善，“选筹的本质是取舍与排序,”建议你认真阅读星球精华栏的会员文章,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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