叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:星主好，孩子上学需要落户海淀或西城，目前有一套自住房，首科花园，估计六七百万，手上现金300个，想问一下，首科这套房子需要出手吗？然后买一套1000万的？目前打算这套自住不动，再借一点买一个400万的，请问我应该怎么选呢？看过田村的碧森里，定慧寺的北京印象，也有中介推荐清河那片，不知道这样的预算下我应该怎么选？室内的老破小还是那边的次新一居？您有推荐的几个楼盘可供选择吗？我的目的就是保值（增值）+流通变现好，孩子上学落户后有可能就卖掉，个人觉得这样的小户型未来很难保值！不知道我理解的对不对？
A:回答:您好，首科花园的保值性很好，将来也具备再次跃升的条件，威尔夏大道、首科花园都是品质稀缺的社区，不足的是首科花园的整体户型不如威尔夏，这也是为什么说只是具备再次跃升而不是大跃升，从你的实际需求不如趁机做升级大调仓，如果是在海淀或者西城选择一些中等的学区（你描述的定慧寺，田村，清河都属于中等类型的学区）避开高溢价的老破小，小户型的保值性是无需担心的，只是作为财富资产，小户型的海拔太低了，花400万买一套学区房，使用完学位后再出掉，暂且不说进货时的交易成本，出掉之后你是拿现金还是再投呢， 如果你的现金有很好的去处，这种动作是可以的，反之就不如趁机一并把首科置换掉，从太平桥往西城或是海淀换都属于双重资源上的升级，楼盘也得到了改善，同时也升级了地段资源，这种调整更有利于资产的成长，1000左右的预算在海淀的主要板块选筹上也很占优势，田村和清河都可以购到主流户型，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);兰德华庭130平的南北三居报价在1100左右，清河的莱圳家园110平的南北三居报价同上，这两个盘无论是从户型，该是楼盘都要比碧森里，北京印象更有爆发性，也比较适合你，祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。
4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。 诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。 1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。
3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。 都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系, 博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,
整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错; 3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题，思考的方案如下:方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，
大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。 方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。
A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积， 如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，
尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房（清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。
2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。
A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，你可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流通价值的风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。 拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但是要注重仓位的质量，如股票10只差股不如1只好股的道理，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容