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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，孩子上学需要落户海淀或西城，目前有一套自住房，首科花园，估计六七百万，手上现金300个，想问一下，首科这套房子需要出手吗？然后买一套1000万的？目前打算这套自住不动，再借一点买一个400万的，请问我应该怎么选呢？看过田村的碧森里，定慧寺的北京印象，也有中介推荐清河那片，不知道这样的预算下我应该怎么选？室内的老破小还是那边的次新一居？您有推荐的几个楼盘可供选择吗？我的目的就是保值（增值）+流通变现好，孩子上学落户后有可能就卖掉，个人觉得这样的小户型未来很难保值！不知道我理解的对不对？
A:回答:您好，首科花园的保值性很好，将来也具备再次跃升的条件，威尔夏大道、首科花园都是品质稀缺的社区，不足的是首科花园的整体户型不如威尔夏，这也是为什么说只是具备再次跃升而不是大跃升，从你的实际需求不如趁机做升级大调仓，如果是在海淀或者西城选择一些中等的学区（你描述的定慧寺，田村，清河都属于中等类型的学区）避开高溢价的老破小，小户型的保值性是无需担心的，只是作为财富资产，小户型的海拔太低了，花400万买一套学区房，使用完学位后再出掉，暂且不说进货时的交易成本，出掉之后你是拿现金还是再投呢， 如果你的现金有很好的去处，这种动作是可以的，反之就不如趁机一并把首科置换掉，从太平桥往西城或是海淀换都属于双重资源上的升级，楼盘也得到了改善，同时也升级了地段资源，这种调整更有利于资产的成长，1000左右的预算在海淀的主要板块选筹上也很占优势，田村和清河都可以购到主流户型，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);兰德华庭130平的南北三居报价在1100左右，清河的莱圳家园110平的南北三居报价同上，这两个盘无论是从户型，该是楼盘都要比碧森里，北京印象更有爆发性，也比较适合你，祝顺利！
Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，下个月就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多，但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万，选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？或者2000w以下的项目，京总还有什么更好的推荐吗？谢谢京总，您辛苦了！
A:回答:您好，首先建议你仔细阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,你这个属于置换升级的预算,“置换的本质是增长与效率”,从布局的方向2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山是没有产业资源的，西南方位未来的产业资源，民生资源都会聚集到丽泽中心，围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，北京最好的资源聚集地。楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源和楼盘资源都要的，
两者缺一效率就会降低，因为这个总价在朝阳海淀西城很容易拿到一线顶流大盘，这些盘一轮的涨幅会超过这种冷门位置5年甚至10年，这样你选筹到这种位置效率会大打折价！ 从两个楼盘自身看，都是优缺点较为明显的，熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有你一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源，万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，同样的方位像大兴是整片的，再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，
兼顾孩子上学，从十一学校顺着玉泉路一直往北到田村，有个楼盘叫海淀府你可以看看，2000万左右可以拿一套三四居，田村在整个海淀虽然称不上一线区域，资源也没有那么好，但和东边好商圈存在价差，未来有补涨机会，买到这个位置不会亏，我很久没有关注这个项目了，不知道还有没有房源，你可以打听一下，二手的乐府江南200平的四居是区域的抢手货，保值性成长性更有保证，如果是以投资为主，我会选择在朝阳西城或者海淀拿一套顶流大盘，在学校附近租房过渡，毕竟赚钱是香的，所有的房产都属于资产投资，不分刚需和改善，“选筹的本质是取舍与排序,”建议你认真阅读星球精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,
你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的， 延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？
A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院是大于园墅的，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格也很难涨上去，其次园墅确实有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，这套盘按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，按照这个价格段在西直门你可以看看交大嘉园140的三居户型，长远考虑，我更建议你把德胜的也一并出掉， 用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居户型，熙府桃园这种户型无论是从楼盘，还是户型在整个西直门板块都是很稀缺的，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，像熙府这种有地段资源，品质资源户型又很好的有条件的情况下要做首要考虑，可以参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总好！我还有新的问题，烦请您一并回复。1.本次购房主要是为了保值增值，选二手房的时候，南北通透的户型比全南向的户型要贵很多，未来卖出的话，南北通透的户型的溢价还是会超过全南户型吧？2.北京国贤府现在卖得特别火，户型特别好，看了您的文章，北七家区位缺陷特别大，所以，北京国贤府将来升值的空间不会太大？
A:回答:1、整体这么理解没什么问题，但前提是要建立在房价会上涨，如果房价不涨，你多付的溢价就是未来要亏损的金额，如果房价上涨，需求量大于供应量，南北通透的2居是要比全南的要贵一些，房屋的朝向排序是南北通透排第一，第二是坐北朝南，坐北朝南和南北通透属于两个概念，南北通透是以房子面宽计算中间部分可以贯穿整个房子，从最北墙到南墙空气可以直线流通，坐北朝南是不通透，2、是的，能保住原值就已经非常不错了，因为新房的溢价你看不到;祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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