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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主您好！加入星球后学习了不少知识，受益匪浅。我家在中海望京府用首套资质买了一套139平米四室，贷款600万，现自住。此外还有两套老破小：安定门外安德路小两居，可卖650w左右；知春路老塔楼两居，可卖800w左右。我们打算孩子明年在安定门入学后即进行房产的调整。现请您指点：1，假如两套老破小都卖掉，求推荐兼顾孩子上学与保值增值的优质楼盘，现在自住的望京府距离安定门太远了，不太可能每天奔波。也不要求特别近，距离适中即可。我们看了一下安贞次新的国典华园，感觉小区位置不错但户型有点问题。还有建研院，看了也是老破小为主，还在朝阳区，不知道为什么单价一骑绝尘。这两个小区好像都不是特别满意，但我们又没什么特别的思路，恳请指点。2，目前望京府这套是否适合长期持有，是否提前还贷？谢谢！
A:回答:您好，两套老破小全部出仓重新配置近1500左右的预算，在选筹上肯定是要抓地段、楼盘两个资源的，这两个资源要全部占有才属于升级，否则只属于置换，普通的置换是没有价值的，以安定门为坐标按能接受最远的通勤距离可以扩大选筹范围，如仅限于二三环之间，在选筹上是不占优势的，因为这些老城区虽然地段金贵，但是产品力很差，尤其是东城，基本都为90年代左右的产品，从居住的舒适度上户型有很大缺陷，当然选筹得当保值增值性不会打折扣，好地段可以弥补户型设计上的不足，但需要放弃可以拿到更好位置更好楼盘的机会，因为脱离二三环之间，到四环外1500的价格可以拿到更优质的主流盘，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),
奥森板块的融域嘉园130平的南北三居价格在1400左右，如果使用杠杆或者稍增加预算可以拿更好的上林世家160的南北三居户型， 从奥森到安定门大概是10公里的路程，这两个盘都属于主流大盘，无论是商圈资源，还是楼盘自身资源，包括房源本身的户型都属于稀缺货，置换和升级属于两个概念，置换是同类盘不同商圈之间的调整，效率是不高的，而升级不只是扩大居住面积，还要升级地段资源，楼盘资源，只有做到综合资源上的提升，才具备未来大跃升的条件，北京的二手房市场竞争这么激烈，那些能够持续上涨的房子是具备了稀缺性，作为高产厚产者，无论本身住的是什么类型的产品，都要去配置一套核心位置的主流大盘，更多的是保障固定资产未来的成长和抵通，其次才是兼顾居住，望京府有望京的衬托，又是低密度社区，将来必然稀缺，但它的兑现周期是要延后的，这种产品提前还贷不如把还贷的钱最大化利用增加到新的选筹上，从你的描述我比较推荐你们脱离二三环之间做选筹，如果能用两套老破小换一套大盘，望京府就可以留着，如果必须在二三环之间买一套离安定门近的，产品力就要下降，这样建议调整望京府，从效率上讲推荐留望京府用老破小换，这样动作小成本低效率也更高，建议你认真阅读星球会员文章,祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着， 参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:京总好，感谢您的回复！还想请教您:除了投资二手房，我们还有一个方向，就是买一套改善型的新房，目前关注了西红门橡树湾，东坝的天汇，北熙等新房，都是近地铁（建设或者规划中），户型好，适合三代同堂。请问这几个楼盘值得买吧，从保值角度来说？西红门XSW最近有特价房，5.7万/平米，比开盘价6.3万低了很多，现在买算捡漏吗？800万~900万左右的预算，您还有其他改善型楼盘推荐吗？谢谢！
A:回答:投资新盘的逻辑是寻找被低估的区域，被低估主要体现在价格上：价格对比现板块核心位置足够便宜才能有套利的空间，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，接下来大概率是核心位置涨，这种条件买新盘横盘的概率就会增大，正确的选择应该是买二手，新盘的位置比较偏，配套并不完善，只有价格绝对低才有投资价值，天汇和北熙区一片废墟价格倒是很高，还是要谨慎选择，如果你的进货价和核心位置差价很小，配套资源在短时间兑现不了，或者兑现后比着原有的核心位置差很多，90%的概率会横盘很长，建议你参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区理解。
其次橡树湾从6万3降到5万7，这也是很多买家比较兴奋的一个点，实则降的都是虚价,不管你是5万7买的，还是6万3买的你最终是要挂到二手市场上卖的，礼域府的价格才5万出头，还有5万以下的价格，曦望山的品质更高价格在6万左右，新房的销售价没有任何参考价值，无论卖多少，最终到你手里你要卖的时候都会流通到二手市场，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，西红门最好的位置是鸿坤广场，橡树湾那个位置5万7并不便宜，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,900万的预算上次给你推荐的2个盘已经是很好的选择了，或者你看看望京的澳州，慧谷，这两个也很好！
Q:提问:京总好！学习了您星球的文章，有种认知提升的感觉。最近也有置换升级的打算，目前的情况：1 石景山杨庄中区107平两居，价格一直涨不起来；2 昌平北京风景137平三居，看了您的文章，感觉前景也不是很乐观；现住在海淀，想二合一，换个总价在1500-1800W之间的。区域首选海淀。想请教您：1 石景山和昌平的是不是应该现在脱手？2 从保值和升值的角度，您推荐哪些合适的楼盘；3 这种置换，需要先卖后买，时间点有点把握不好，担心卖低买高，实操层面还请您不吝赐教。非常感谢！
A:回答:您好，1、关于出货与进货的时间，参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换,如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你持有的楼盘和你要置换的楼盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，比如太阳宫的太阳公元往红玺台换，只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季，在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源也可以在高峰期挂牌，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作主动权在自己手里，适用大动作置换，石景山和昌平往海淀换更适用于后者，把握政策可以把握趋势，但很难做到准确的逃顶与抄底，只要方向是对的就可以放心操作。
2、选筹上按照你的预算可以去拿资源最好的盘，围绕核心去选方向上不会有问题，如果在位置上没有特别的需求，如更靠内一些，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),1800你的首选盘应该是世华龙樾，橡树湾，清河的两大品质盘现在还处于非常低的位置，一旦市场真正的回调，真正持续一个牛市长周期，这两个盘会很快破15，你看北部的盘都啥价格了，近郊的价格和核心位置的差价逐渐缩小，必然会为核心位置后期的发力提供动能，这是铁律，近郊5万一平，核心位置10万一平，近郊有极大概率会补涨，闭着眼买都能有利润，近郊补到10万，核心位置比着原来的价格并没有明显的涨幅，这不是不会涨了，而是缺乏上涨条件，一旦条件允许上涨的速度会超过预期，祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。 诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。 都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系, 博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,
不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错; 3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
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