位于成都火车南站旁的中国会所，曾经号称成都最顶级的商务消费场所，在成都的街头巷尾都有很多关于中国会所的传说。

在营业20年后，中国会所于2016年停业。

中国会所

同年2月，一纸公告显示，大悦城控股收购四川中国酒城股份有限公司（以下简称“中国酒城”）69.65%的股权，正式成为这宗地最大的股东。

7年后地块被大悦城冠以“地标级孤品”的定位，并以天悦壹号的案名首次开盘。

根据四川中原地产统计，12月3日中粮·天悦壹号首批次推出106套高层，主力建面约220㎡，预售单价约3-3.6万/㎡，预售总价约651-793万/套起，最终首开去化80%。

中粮·天悦壹号实拍图

从结果来看，作为桐梓林核心区最后一块住宅用地，依旧让不少“老钱”买单；但从过程来看，产品呈现上的欠缺让很多买房人打起了退堂鼓，未能如其项目打围的广告语所愿，“颠覆桐梓林”。

正如一位购房者在社交平台上所说，“毕竟7、800万，现在都在卷产品，开发商还是要拿出点诚意，不要只沾桐梓林的光，还要努力成为桐梓林的那道光。”

为何有买房人会认为中粮·天悦壹号“缺乏诚意”？成都商报-红星新闻记者在项目首次开盘前后先后两次进行了实地探访。

当高配桐梓林遭遇建材市场

1993年，锦绣花园开启了桐梓林的时代。彼时，成都市城镇居民人均可支配收入只有2600元/年，锦绣花园开盘则超过5000元/㎡，“开奔驰车，住锦绣花园”成为那个时代成都城市中坚力量的标签。“富人住桐梓林”的情结也从此植入了成都人的置业观中。

锦绣花园实拍图

随后，中华园、新加坡花园、中海名城、凯莱蒂景等中高档小区陆续登场，大量在蓉外籍人士的居住首选地，随处可见的西餐厅、咖啡馆、英语角，桐梓林也被公认为成都国际化程度最高的板块。

此前桐梓林核心板块的最后一次推新，可以追溯至2016年的紫檀二期，此后再无新盘入市。不过有意思的是，中粮·天悦壹号的广告宣传中犯下错误，声称“桐梓林断供十年后再次推新”。

紫檀实拍图

但这丝毫都不影响其地块的稀缺性，在业内看来，在开发商和买房人更青睐主城地块之时，桐梓林的地段无疑可称为“高配”。

地段和配套的完善，这也成为每个看过中粮·天悦壹号的人，对项目购买逻辑最初的共识。

从项目现场来看，南临机场高速、西接桐梓林欧城、北侧为较早修建的商品住宅芳草地，东侧为中成市场。

中粮·天悦壹号区位示意图

项目地块与人民南路之间只相隔了一个“中成市场”，这或许也将成为其地块周边最大的“短板”。

据公开资料显示，2005年前后，那时成都刚刚开始向南发展时，中成市场已成为城南人流量最大的建材市场。

但随着城市的发展，而现在的中成市场已被各种中小商贩和低能级的消费业态占领，仿佛一个“城中村”，与国际化的桐梓林显得格格不入。

中成市场实拍图

在“问政四川”上，有市民多次提出中成市场未来规划的问题，但相关部门但回复均是“暂无拆迁改造计划”。

这也就意味着，与“城中村”并存，将成为中粮·天悦壹号业主的“常态”。这对于购买700万+项目的客户来说，无疑也是现实的取舍。

200㎡+豪宅，“强排”的拥挤感

如果周边环境并非开发商能主动选择，但对于产品的规划与打造，则深度考验着房企的诚意与手艺。

根据大悦城控股集团2021年半年报，项目总占地约69亩，容积率5.0，分为南北两个地块。

图据：大悦城控股集团

其中北地块为此次住宅所在地块，占地约20亩，总共规划了7栋建筑，其中1、2、5号楼的户型为220㎡的住宅，4号楼为270㎡的住宅，3号楼为2T4的公寓产品，6号楼为洋房，7号楼为返迁住宅（置业顾问称返迁对象为原中国酒城股东）——换句话说，在这宗仅有20亩的地块上，排布了住宅、返迁房、商业公寓三种形态，且商品住宅和返迁未设置分隔。

中粮·天悦壹号沙盘实拍图

中粮·天悦壹号总平及产品分布图

一位品牌房企设计负责人表示，造成该项目楼栋密、南北方向仅有40余米间距的原因有两方面：

一是开发商的算账逻辑，住宅部分容积率4.0，同时有88米的航空限高，若不排出200㎡+、2T2的设计，就很难满容，“一旦损容，每平米就是3万+的成本，开发商算不过来账”，基本用的就是强排方案；

二是要考虑返迁标准和可售商品房之间不能差异太大。

该人士表示， “感觉就是在刚需项目的总平图上，硬把每户的户型拉大至200㎡+。同时，受楼栋退距的影响，也让室内的指标受到了损害，比如进深太深、面宽仅有约14.8米，甚至不及市面上一些建面约143㎡的户型，已是成都过时的产品。”

中粮·天悦壹号建面约220㎡、270㎡户型图

而在由小区内部道路分隔的南地块上，占地约49亩，以大健康产业为主，包含商业、办公、社区综合建设馆和文化活动中心等。根据现场置业顾问的介绍，该地块将落地“大悦汇”产品线，但具体开业时间尚不明确。

中粮·天悦壹号北地块施工现场实拍图

这样一来，商业兑现时间待定、住宅缺乏豪宅的尺度感，成为摆在中粮·天悦壹号眼前的产品“硬伤”。

装标报价：为何从3000涨到5999？

多位业内人士还谈到，对于购买总价700万+产品的客户来说，室内精装是重要的价值评估维度。但中粮·天悦壹号不仅有直观的劣势——层高仅有约3.1米。

在桐梓林，7年前的紫檀二期已做到3.15米，3.1米的层高让该项目在做了吊顶及地暖后，压迫感极强。更加欠缺诚意的是，还在成都“926”新政出台后，临时更改了“报价”。

以记者两次前往现场踩盘来看，置业顾问对于精装的报价上，从新政前的3000元/㎡+赠送3000元/㎡精装包，已直接更改为精装5999元/㎡的取证价。当记者追问是否有配置上的升级时，置业顾问明确表示“没有区别”。

从大悦城控股进入成都市场后的履历来看，此前并未有精装大平层产品交付的经验，在中粮·天悦壹号取到成都“天花板”级别的精装修价格后，其后期呈现效果如何，也有待时间的考验。

但这似乎并未影响项目方面的“自信心”。一个很“迷”的行为还在于，根据置业顾问的介绍，项目下批次将推出4号楼，即建面270㎡、总价900万+的房源，“还没取证，但目前已经预选的差不多了，只剩低楼层房源……”

一个更值得思考的细节是，由于其地块紧邻人民南路，其部分楼栋的规划示意为南北朝向，客厅主景观朝南并对中庭，但“天悦壹号”搭建在其销售中心一侧的样板间却选择了将客厅朝北的户型。一位看过项目的业内人士戏称，这可能是不想让买房人看到其比较局促的中庭空间。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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