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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答:您好，建议你认真参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,以你的预算可以往天宁寺看，距离牛街10分钟的车程，天宁寺东里60平左右的两居,南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，包括天宁寺西里也有适合你的盘，可能的话尽量拿南北面积大的，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷,我觉得对你的生活质量也没什么影响，这个盘的保值性很好，流通性也没问题，未来也具备成长的条件，东西城两个区域可以以长安街划分为南北两个区，长安街以北要比长安街以南的资源更丰富，过了南护城河老破小的保值性还可，南护城河以北好一点的老小区成长性很好，
如果迈入丰台靠近南三环两侧，成长性及流通性都要欠缺，只是对比洋桥，西罗园，角门如果选在天宁寺可能需要你压缩面积，在这三个位置可以拿到70平上下的三居，在天宁寺只能拿到60平以下的2居， 从保值性以及未来的成长空间天宁寺是要比这三个区域有很大优势的，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更大，往后的修修补补也都是从这些地方开始，相反像西罗园这种地段虽然和城内有一定的距离优势，但这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量又大的可怕，投资难度要大一些，只有超级低价的笋盘才可以入，碰到那种房主着急用钱的可以捡漏，但是这种房源不容易碰到，一般出来中介很快就能找到投资客接盘，从业时间长的中介一般手里都有固定的几个投资客，一旦发现笋盘不等挂牌可能就被远程定了，或者小区内部的业主自己就买了，祝顺利！
Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。
我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷； 还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。
3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，下个月就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多，但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万，选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？或者2000w以下的项目，京总还有什么更好的推荐吗？谢谢京总，您辛苦了！
A:回答:您好，首先建议你仔细阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,你这个属于置换升级的预算,“置换的本质是增长与效率”,从布局的方向2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山是没有产业资源的，西南方位未来的产业资源，民生资源都会聚集到丽泽中心，围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，
北京最好的资源聚集地。楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源和楼盘资源都要的，两者缺一效率就会降低，因为这个总价在朝阳海淀西城很容易拿到一线顶流大盘，这些盘一轮的涨幅会超过这种冷门位置5年甚至10年，这样你选筹到这种位置效率会大打折价！ 从两个楼盘自身看，都是优缺点较为明显的，熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有你一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源，万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，
这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，同样的方位像大兴是整片的，再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，兼顾孩子上学，从十一学校顺着玉泉路一直往北到田村，有个楼盘叫海淀府你可以看看，2000万左右可以拿一套三四居，田村在整个海淀虽然称不上一线区域，资源也没有那么好，但和东边好商圈存在价差，未来有补涨机会，买到这个位置不会亏，我很久没有关注这个项目了，不知道还有没有房源，你可以打听一下，二手的乐府江南200平的四居是区域的抢手货，保值性成长性更有保证，如果是以投资为主，我会选择在朝阳西城或者海淀拿一套顶流大盘，在学校附近租房过渡，毕竟赚钱是香的，所有的房产都属于资产投资，不分刚需和改善，“选筹的本质是取舍与排序,”建议你认真阅读星球精华栏的会员文章,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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