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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。有个关于西城荣丰2008的房子问题咨询。目前手上有荣丰2008的一个小户型，21年购入，房价加上中介税费总计大概380万。小孩今年上一年级了，不再需要这套房子上学了。所以想出售。但是荣丰的房子自今年7、8月份一来，一直在跌。目前的成交价基本在350左右。想跟您咨询，荣丰的小户型学区房出手的时机。是建议现在及时出手止损呢？还是可以等等房价的回升。如果您判断房价有回升，周期大概是多久呢？半年？一年？还是更久？我们属于出售房子变现，因为在东坝还有一套2居，所以暂时不考虑置换房产。荣丰的房子属于商业贷款买房，每个月大概有近9000的贷款要还。
A:回答:您好，房价下跌大致可以分为2种情况，一种是市场因素，一种是楼盘因素，现阶段的刚需盘不光是荣丰一个盘下跌，所有的刚需盘都有轻微的回落，尤其是小户型，只要楼盘有自身的价值和地段价值无需过多担心，这种阶段性回调都属于正常的波动，什么样的房子才要及时止损折价出货呢，就是楼市上行阶段它也处于横盘微跌的趋势，这种是楼盘自身价值的问题，而荣丰是市场因素，出现楼盘价值问题的大多都在冷门板块，城乡结合部以及远郊区，荣丰这个盘有足够的流量，市场一旦恢复活力价格自然会上来，在你不需要使用现金以及新房票的情况下没必要折价出货， 现在下跌的主要原因是缺乏交易量，可以参阅星球精华栏文章101#调控,ZF对于房价其实不敏感，但对交易量特别敏感，每次调控的目的也主要是控制交易量，控制交易量的初衷是防范金融风险，把金融的口子封住限制货币进入楼市，交易量自然下来了，临近的一次调控已经持续多年了，你买入的时间点刚好是严调的中部，现在是属于市场的最底部，从今年往后从政策面会持续的放松，交易量也会逐渐升温，量大自然会推动价，换句话说即便是要出货也要等市场完全活跃的时候才考虑，但荣丰在你不置换，不使用现金的情况下可以留着，未来有置换升级计划时再出，祝顺利！
Q:提问:京总您好，目前在海淀玉泉路附近有个小二居,六层次顶层，房本刚满5年，一个孩子上小学3年级与老人同住，现在考虑换三居，且想楼层低些或有电梯房。区域暂还在玉泉路附近。目前看了几处房子：98年玉海园，80平左右南北通透小三居，户型不错，但平米较现在增加不多，一楼，报价719。金隅瑞和园2014年，100平南北通透，14层共16层，报价640，但是二类经适房含税约680。想请教下：买二类经适房是否值得，有没有除了税费其他坑。目前玉海园和瑞和园哪个房子更值得入手，报价过高，另外我们是换房，不知现在是否是好的换房时机，我家同户型4楼8月645万卖的，但中介说我家估计只能卖550，不知是不是中介压得太低。也担心先买房后，自己家房着急出售卖不上价，盼京总答疑解惑，非常感谢！
A:回答:您好，1、玉泉路整体的海拔是偏低的，在弱势商圈原则上是不建议置换的，尤其同等楼盘资源的调整，你想啊这些楼盘的涨幅是属于中下等水平，置换的话就会产生交易费，如果房价还是趋于之前的水平，或者有轻微的下跌就会涉及到亏损，不过由于你运作的总价不是很高，这种置换单纯就是为了扩大居住面积。
2、经适房只要办理上市交易后可以自由买卖，其它坑到没有，就是交易费高了点，也算是溢价，因为北京的市场是税费全部由买家承担，按照680单价近7万了，这个价就没有性价比了，这个盘的均价大概是6万5左右，成交价6万2-6万5之间比较合理，如果高于这个价成交，后期你再转手没有溢价权，只有在具备成长条件的楼盘上才可以多付溢价，经过一个周期溢价会被慢慢洗净而得到升值，金隅瑞和园虽然年代稍微新了点，但是位置不如玉海园;可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
3、你现在如果买的话在周期上是买在了底部，同样卖的话也是卖在了底部，那就要遵循底部价与顶部价的原则进出,利益最大化是低买高卖，现在卖中介和买家必然会压你的价，刚需买家底部周期大多是观望心态，即便有意向房源，砍价的力度也大的可怕，因为他本来购买的欲望就很小，如果市场逐渐回暖，买家的心理预期会随着提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，他会要求450甚至更低，相反成交量逐渐回暖，他的心理预期就会往上提，你现在买的话也可以狠压价，不能在底部买顶部的价， 可以在资金方面备一个方案，有合适的房源就压价拿过来，要一个卖房周期，如果买入的节点刚好在回暖的前夜，你的房子就可以在最高点出货，如对周期把握不准，要考虑有没有其它方式来支付购房款，比如通过抵押的方式，现在的融资成本都很低，万一卖房周期拉长还有备用方案（这种方式更适用于强势商圈，计算完利息加上自己的操作空间大多都是可以覆盖的，所有的操作策略都是建立在一个原则上：房价会涨），可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理;另外同商圈同小区置换会比外界更容易快速获取到关键信息，如果有那种好位置的房主着急卖，这种就可以捡漏，外界是不知道这种房源的，祝顺利！
Q:提问:京哥你好！1背景情况：目前在海淀诚品建筑有一套240平四居，准备出售后手上保留一部分用于其他用途的资金+购进一套新房产，新房购房预算首付2100万，贷款150万，2购房逻辑：以改善为主，出售诚品建筑主要考虑是小区比较老，周边生活配套一般，加上对于学区的诉求不大，目标房产首先考虑居住品质和生活体验，包括：小区环境，上班通勤，物业管理，户型等因素，其次是保值的诉求，不求房产增值太多，但是希望不要贬值，区块上相对来说比较灵活，五环内近四环及四环以内都可以考虑。新房因为只有我们两个人住所以面积相对灵活，150-200平米以上均可 3目前的几个问题：
关于初步选定的几个盘都可以满足我们对于改善的需求，但是保值层面的顾虑可否帮忙点评&判断一下，公园1872：四居户型，三个房间朝南，客厅朝北，户型我和配偶本身可以接受，主要看重小区环境，交通便利性，相对楼龄较短，顾虑是综合考虑户型，石佛营板块，以及今年的价格走势，担心保值能力有限;金地国际花园：三居/四居户型，主要看重交通便利性，所在板块&户型设计，主要顾虑在楼龄较长，担心影响保值;北京花园：主要看重低密度小区&私密性，主要顾虑在楼龄较长，区块相对还不错但是小区周边一般，担心未来的流动性&保值;中海枫丹公馆：主要看重位置&小区品质，户型东西向我和配偶可以接受，顾虑是综合考虑户型&冷门盘的情况，担心流动性&保值能力; 同时也看了分钟寺天誉的新房，目前已完成封顶，看了开发商的介绍和小区样板间，整体小区的居住品质比较满意，但是周边还是处于建设的过程中，
我理解的是如果按开发商所说明年年底交房，未来2-3年该区块都会是一个配套相对匮乏的状态，可能不一定能满足我们的改善诉求，但是查了下公开信息，分钟寺CBD好像确定性比较高，比较纠结如果牺牲一些改善的要求追求一些投资的价值是不是适合入手;按我的购房逻辑，出售诚品建筑是否合适？以及是否还有其他的盘推荐？感谢京哥！
A:回答:您好,1、去升级诚品建筑方向上很好,四季青是一个城市界面非常乱的区域,所以它的房价上限很低,按照海淀这种品质的水平,像美丽园、水云居、观澜国际、汤泉、郦城都要是14万以上的水平才是及格线,是因为商圈的劣质成长环境限制了这些品质次新的成长,其次海淀的主要核心资源全部都集中在中部、北部,整个西南方位看似在海淀,其实是没有享受的海淀产业带来的人口红利的;可以参考星球海淀跑赢大盘选筹导图;
2、关于选筹上:你的总资在2200左右,目标锁定的是朝阳;从核心资产配置的角度你应该关注综合资源一流的大盘且是主流户型,综合资源包括了地段资源和楼盘资源,你描述的居住要求只是楼盘资源,而房子最有价值的是它下面那块地,商圈决定的是房价的海拔,楼盘只能左右自身的成长,尤其是豪宅盘地段更为重要,诚品建筑后期上涨受阻主要原因是输在了商圈上,你此次置换升级时应该注意商圈资源的重要性,如果舍弃地段资源按照你的要求,有很多项目都可以选择,参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,公园1872、北京花园、中海枫丹公馆、分钟寺这些盘共同的通病是商圈资源匮乏,涨幅在朝阳同类品质盘里都是垫底的,公园1872是被老破小包围的,这种被老破小包围住的品质盘在涨幅、流通上都会差很多, 北京花园里面居住的大多都是办公性质的,出租的居多,
整个燕莎三元桥旁边的几个老别墅区都是以出租为主,或者企业买过来当会所,这种居住体验会很混乱,中海枫丹公馆的板块主要功能是商务办公,类似于三里屯，国贸，建国门这种商务区，所有的公寓以及住宅涨幅全差，跟它的户型设计及自身品质无关,优质的楼盘这个区域90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，空间、马路，公园，等硬件配套设施，这些提高居住舒适度最基础的资源，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈它的住宅即便是在核心区房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。分钟寺最大的缺陷是这个区域有大量的回迁房,准确说应该是回迁房社区和豪宅社区相邻,北侧是潘家园,以它目前的结构未来的预期是很低的,关于选盘的建议:你可以关注朝阳公园泛海系的5个园,去拿那种180平的南北大三居主流户型,这个才适合你,无论是户型、楼盘、区域资源在整个朝阳东部都属于一流的,比你看的5个项目综合资源要好很多,保值性及成长性都有保障,祝顺利!
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，要是没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏，建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！
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08#通货膨胀货币与房价
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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