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Q:提问:您好，我是新会员。想咨询家里房产资源如何调整优化。一处通州运河湾南北三居2016年购入后受政策影响价格一直没什么起色，目前平价820左右可售；一处陶然亭壹瓶三居非主流户型，走向不是正南北有点点斜是边户，带一车位，2018年购入价格目前已从高点回落市场价预估2500（可能不准）；因前几年北三县热，也是对副中心过分乐观，香河一处高层一处别墅总价450目前都低于成本，都是毛坯未无贷款。目前自住南城五福堂地铁站边上一处10年房龄的一手房，南北两居高层。孩子2025年上小学，目前打算用西城那套的学区，家里三口人加老人（目前不同居，上学后有共同居住的需求），希望整合一下房产，实现增值并提升居住水平和质量。我工作在南四环与现居住地非常近，先生工作在通州副中心，后面孩子上学肯定要搬城里。请问我应该如何整合呢？盼回复。
A:回答:您好，1、一瓶这套是不能轻易动的，虽然户型上有瑕疵，但不影响它的长期价值及流动价值，好地段的房子可以弥补产品本身上的缺陷，户型、楼层、临街这些都属于小问题，这种盘在置换上区别于其它盘，价值弱的项目一般的操作方式是追求低买高卖来达到最高效益，但这种好盘只能高买高卖，因为在市场最差的低谷也不会出现大幅度掉价，置换这套应该瞄准同小区163和168户型，这两种户型在这个面积段属于稀缺货，也是未来的主流户型，可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），但这种户型可遇不可求，不是说拿钱就可以随便买到的，可以多往门店中介走走，让他们知道你有换房打算，其次多关注邻居的动态，如果住这种户型的邻居要换更大面积，或者因其他原因需要变现，碰到就可以接手，作为同小区业主是具备获取一手信息条件的;
2、运河湾虽然和区域内的新盘有品质上的差距，如百合湾、融御、京贸，但它的位置是最好的，也是距离地铁最近的一个项目，将来通州完全兑现会是最先享受到人口红利的，价格很低具备爆发性条件，只是时间上要慢一些，长期价值很好，这个盘要是出需要看你的资金怎么安排，如果是补贴到一瓶这套的升级上是可以的，好地段好项目升级更大的面积，将来房价上涨利润也会增加，这种调整放弃运河湾未来的机会是不亏的，而一瓶你在短时间未必能碰到可以出手的房源，或者置换一瓶无需这套房的资金，那运河湾就没必要出货了，通州好位置的盘还是有预期的，这套可操作的空间比较大，不必过早做计划！
3、香河这套别墅和南城的2居可以在合适的机会脱手，南城可以等市场回暖，香河的操作空间很小，这个地方供应量大于需求量，尤其是大面积更不好变现，能有接盘的价格差不多就可以考虑，这两套全部出完可以再布局一套纯投资盘，也可以补贴到一瓶的置换上留下运河湾，如果月供能力不错在置换的时候可以适当提高一下负债，具备升值属性的房产只要具备月供条件可以大胆上杠杆，现在很多人不敢上杠杆是怕亏损，实际上投资的亏赚是选择对错的问题，而不是上杠杆的问题，选筹上错误即便是不加杠杆也会导致亏损，两者没有关系。运河湾和一瓶都不用着急，南城和香河要尽快做调整的，可以参阅星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样
A:回答:您好，海北的兑现是属于长周期，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，以海淀为例:世纪城、万柳、清河、马连洼都是经历过上述周期的，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法， 只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离海淀北部主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心区，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！
3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资客的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接，基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长，这就像是城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，你可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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