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房地产市场，什么时候见底？这是一个买房人和卖房人都十分关心的问题。
10月之后，遇到咨询的粉丝，不管是卖房的，还是买房的，都关心同一个问题：
房价还会降吗，什么时候能见底？
买房的人，想的是房价会不会降的更低；卖房的人，纠结的是降价卖，还是干脆下架不卖了。
对于这个问题，有经济学家提出了一个观点，认为房地产市见底的两个条件：
一个是房地产行业的流动性风险必须被阻断；
另一个是疫情“疤痕效应”的消退。
所谓流动性风险被阻断，基本表现是：地产行业筹资性现金流停止“失血”，一部分头部房企能够恢复市场化筹资行为。筹资性现金流恢复正常是流动性风险被阻断的最可靠的标志。
所谓疫情疤痕效应，是普林斯顿教授布伦纳梅尔在研究疫情对经济的影响时，用了一个词：瘢痕效应。
布伦纳梅尔认为，经历过大萧条的人在会更少参与冒险行为。即使是在经济走向复苏时，感知风险提高和风险规避态度可能会拖需求的后腿。
说几点看法：
其一，北京的房价见底，最关键的因素是人们恢复对房地产的信心，恢复预期。
按照马库斯的说法，疫情可能在三个维度上给经济留下疤痕效应。
一是，打击乐观精神和风险承担意愿，给民众留下疤痕。进入23年，原本大家以为形势会好转，但是你看看周围愿意创业、做点小生意的人，是不是大幅度减少了。很多底商依然处于关门状态，没人愿意接手。
二是，人力资本因为失业期延长而受损，给劳动力市场留下疤痕。23年裁员寒冬尤其冰冷，据说有的公司员工前一天晚上还在加班，第二天直接收到通知，全部裁员了。如此规模的裁员，已经持续了很长时间。
至于房地产行业，排名前50的房企中有43家披露了2022年员工人数，其中34家房企员工减少，2022年减员总规模接近20万人。
这还是有披露的数字，至于那些名号不显，没披露的人数就更多了。
三是，债务积压，特别是破产程序如果久拖不决，会给企业留下疤痕
这点就更不用说了，大家数数还有几家民营房地产开发商依然活着，就一清二楚了。当此前因为疫情原因积攒的购房需求集中释放后，北京的房产市场迅速变冷。其中，多半也有这种疤痕效应的影响。
其二，从成交量和挂牌量来看，北京的房产市场要恢复，还需要时间。
从成交量、新增挂牌量等两个关键数据来看，11月，北京二手房的成交量，恢复到了正常月份的成交量区间。
然而，从4月份到10月份，二手房库存量增加太多。从年初的10万套，直接增加到了14.2万套。二手房去库存的压力，依旧很大。
举个简单例子，9月一个月时间，二手房净增挂牌量1.5万套，新增挂牌量3万多套。库存大增、供过于求，一下子就把市场打蒙了。
北京的二手房挂牌量，要从14.2万套，降到10万套，需要很长时间。
当下市场的成交量虽然恢复到正常区间，但房产市场要想进一步起色，去库存速度需要变的更快才行。
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